關於無權占有不動產與不當得利應如何計算？
問題摘要：
無權占有他人土地是否構成不當得利，實務判斷標準漸趨嚴格，需具備「可辨識利益來源」、「土地受損明確」、「利益與損害對應」及「欠缺法律上原因」等條件。土地所有人若欲主張不當得利，應蒐集足以證明其無法行使土地收益權能之證據，並釐清占有人利益來源是否與自己土地有直接連結。若發現他人無權使用其土地之不動產或房屋者，應依具體事實釐清其占有對象、占有範圍與得利來源，並據此考量應向何人主張返還不當得利或提起侵權損害賠償。亦可與房屋所有人或占有人協商租賃契約，導正原無權占有之事實，將其導入有法律上原因之使用狀態，避免日後爭訟。無權占有不動產所生不當得利之計算原則，核心在於「客觀估價、合理推定、逐案酌定」，原則上以相當於租金為基準，惟需結合實際使用狀況、占有期間、市場行情與占有人主觀情形為判斷依據。原權利人主張返還時，應備妥占用期間事實、租金行情證明、估價報告等資料，以利法院認定與酌定；占有人則得以未實際使用、無市場價值或善意無過失等為抗辯事由，但其抗辯須有具體證據支持。整體而言，法院對於此類案件仍採較彈性與個案化裁量方式，惟其目的在於維護不動產使用權之正當性，杜絕非法占有之濫用與牟利，並透過不當得利制度補償原權利人之損害，維持財產法秩序之安定與公平。
律師回答：
關於這個問題，關於無權占有不動產是否構成對原所有權人不當得利問題，實務見解長期以來頗為歧異，須視具體事實情狀、法律關係及各占有階層間之關聯加以辨析。
關於無權占有不動產與不當得利之計算問題，在我國民法體系中，主要依據民法第179條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」此一規定構成不當得利請求權的法律基礎，而於無權占有不動產情形中，若占有人因占有行為獲得利益，並同時致真正權利人無法使用其不動產而受損害，則符合不當得利之構成要件，原權利人得依此請求返還。
首先，依民法第179條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，此即不當得利之一般構成要件，包括（一）利益之取得、（二）無法律上原因、（三）致他人受損害及（四）利益與損害間具因果關係。倘若丙無權占有建築於乙土地上的甲房屋，其是否同時構成對乙土地之無權占有並不必然，尚須視其是否對土地形成實質支配及是否直接使乙喪失使用收益之利益而定。
然而，該返還之「利益」應如何計算，實務上與學理上皆有探討與分歧。首先，關於利益之計算方法，通常係以無權占有人占有期間，所應給付相當於租金之金額為標準。最高法院歷來判決指出，無權占有他人土地或建物，可能獲得相當於租金之利益，屬社會通常觀念，因此可據以推定其不當得利金額。所謂「相當於租金」，係指該不動產在合理市場條件下，若出租於第三人，可獲得之通常報酬，不因實際占有人是否實際出租或獲利而異。此一認定方式係以客觀價值計算不當得利，目的在於防止占有人因其非法行為而得利益，而非僅限於其實際所得。
其次，在具體計算上，應區分占有之性質、占用範圍、地區行情與使用目的等因素。若係土地之占用，需考量其地目（如建地、農地）、區段、面積及可使用性，再依照當地同類型土地之租金行情作為計算基礎；若為建物之占用，則應就建物本身使用情形、樓層、坪數、屋況等因素評估其合理租金。此外，若占有人實際利用該不動產營業、收費、出租或轉租，法院亦得依其實際獲益情形加以考量。但即使占有人主張未實際使用或該不動產並無出租價值，亦不影響原權利人之請求權，蓋不當得利之構成並不以實際獲利為要件，而係以「客觀上可得利益」為準。再者，實務亦認為占有人若有侵權行為成立，除不當得利外，亦得併負損害賠償責任，惟二者請求之範圍不可重複。
另應注意，若不動產同時遭數人共同無權占有，則該數人對於原權利人應負不真正連帶責任，亦即任何一人對於全部損害均應負責，但其內部不生分擔請求權，亦不得相互求償，因其並非基於同一法律關係所生之連帶債務。關於占有期間之認定，應自實際占有起算，至其歸還或返還為止，並考量法院判決之確定日或執行實施日等客觀標準為界，避免因程序遲延而減損原權利人之保障。占有期間若跨年度者，法院實務多採分段計算方式，逐年適用當時地租行情與物價波動，較能反映實際利益變動情形，若無市場行情可循，亦得依專業估價人之報告、當地稅捐基準地價、地政事務所公佈資訊等作為依據。至於若占有人主張其占用係因善意、無過失，是否得以減免其返還義務？依不當得利制度，並無善意免責之規定，惟法院可酌情考量其主觀情形與使用態樣，於利益金額上適度斟酌。
反之，若占有人屬惡意占有，甚至有妨害他人行使權利之行為者，則應從嚴認定其利益金額，並可能併負侵權行為之責任。而在判決中常見法院區分房屋與土地之占用利益，其理由在於建物與土地之使用利益有所不同，不應一併籠統計算。
例如：建物若係蓋在他人土地上，則占有人雖因房屋使用而得利益，但其實亦使用該土地，則其對土地之占用利益亦應單獨評估。最高法院實務指出，房屋租金應包括建物與基地兩部分價值，但在個別占有人責任上仍應分別處理，不能任意混淆計算基準。若占有人為房屋之承租人，並非土地之使用人，其是否對土地所有人負不當得利返還義務，需看其是否對土地形成實質占有與致損害結果，若僅係間接使用房屋，未實際支配土地，或房屋設置在土地上之時間、方式均難認為使用人對土地構成可認定之管領，則其對土地所有人未必有返還義務。
另在判決中亦有見解認為，單純使用建物，若該建物本身即處於無權狀態，使用人亦可能對土地構成無權占有，例如占有建商於他人土地上所蓋之違建，仍得認為使用人對土地亦構成無權占有，應對土地所有人負不當得利返還責任，是該問題仍有爭議。
實務上針對占有利益之核算，往往由法院依酌定方式處理，亦即法院不必依據精確之市場行情金額，而得綜合各項資料，自行酌定應返還之金額，惟此一酌定應有相當基礎，例如可參照當地平均租金、稅務資料、估價鑑定報告等，並記載於判決理由中，以示公平客觀。此外，亦有實務於占有期間推定或難以明確舉證時，採定額或日數計算原則（例如每日新臺幣100元、每月3000元等），俾利於訴訟操作與執行。
再論及特定情形，如無權占有造成原權利人除無法使用不動產外，尚須承擔額外損害者，如稅捐、利息、行政罰鍰或修繕費用等，此部分原則上非屬不當得利範疇，應另依民法第184條侵權行為請求損害賠償，而不得納入不當得利返還計算，兩者請求構成與基礎不同，不可混同。簡言之，不當得利係為返還無權所得，而非填補所有實際損害。最後需注意者，若原權利人之權利因時效完成、債權消滅或所有權喪失，則請求不當得利之基礎亦隨即消失，即使占有人仍占有該不動產，亦不得再請求不當得利返還。亦有法院認為自知權利喪失起，若仍延宕請求而超過十五年，則依民法第125條應認債權消滅。
關於無權占有不動產所涉之不當得利與損害賠償責任，實務歷年已有相當多判決加以論述與釐清，尤其房屋不能離開土地而單獨存在，占有房屋自然意味著占有其所坐落之土地。若占有人阻卻土地所有人之使用或返還，構成對所有權人自由使用收益該土地權利之侵害，則應成立共同侵權行為，進而負損害賠償責任。倘若該占用行為亦無合法權源，且未支付租金或其他對價，導致權利人無法獲得應有收益，即構成不當得利，權利人得依民法第179條請求返還相當利益。此判決確立一原則：占有房屋即視為占有土地，而非兩者可完全區分處理，故若在無權占有情況下占用建物，除對建物所有人負擔返還外，對土地所有人亦應就土地使用部分返還其所獲利益或負損害賠償責任。
最高法院93年度台上字第2067號判決謂：「上訴人雖憑與中西文經協會所訂立之協議，無限期占有使用管理地上房屋，惟房屋不能離開基地單獨存在，占有房屋當然占有其基地，上訴人共同阻擾被上訴人取回系爭土地，侵害被上訴人自由使用收益所有土地之權利，應成立共同侵權行為，而負損害賠償之責。上訴人占用系爭基地，對被上訴人而言既無法律上之原因，且未支付租金或其他對價於被上訴人，致被上訴人遭受損害，上訴人占用受益與被上訴人受損害之間，自有相當因果關係，被上訴人亦得依不當得利法則，請求上訴人返還所受利益。」
不過，補充另一面向，即若事實上之建物使用係基於對第三人之合法租賃關係，則無論該建物是否設於他人土地，其實際使用行為若並未造成土地所有人之直接損害，即無不當得利或侵權責任可言。此種情形下，法院強調應以不當得利之要件是否具備相當因果關係為核心判斷基準，亦即受利益與他人損害之間須有直接關聯性，否則縱使形式上無權占有，實質上亦難構成不當得利或侵權。
臺灣高等法院96年度上字第672號判決有謂：「系爭乙部分土地係屬上訴人所承租之土地範圍，此為兩造所不爭執；而系爭乙部分鐵皮屋係由楊秀梅取得事實上處分權而出租予被上訴人，已如前述，則因使用系爭乙部分土地而受有利益者應係楊秀梅，故被上訴人基於其與楊秀梅間之租賃關係使用系爭乙部分鐵皮屋（及占有之土地），核與上訴人因無法使用系爭乙部分土地而受損害間，並無直接因果關係，是上訴人依不當得利及侵權行為之法則，請求被上訴人就此部分返還相當於租金之不當利得或給付損害金，亦屬無據。」
最高法院97年度台上字第1957號判決亦認同原審看法：「次認定乙部分鐵皮屋為系爭鐵皮屋之一部，事實上處分權歸楊秀梅所有，上訴人並非所有權人或事實上處分權人，自不得行使所有權人之權利；另認定被上訴人就乙部分鐵皮屋係因租賃關係而有權占有，即不負侵權行為或不當得利之給付責任…於法洵無違誤。」
不當得利之成立不以請求遷讓時效完成與否為限，縱使原權利人已無返還請求權，倘無償占有仍持續進行，則該占有人對房地與建物之使用利益，仍應返還相當於租金之利益，並強調租金即構成客觀上之利益，不以實際獲利為必要。因此，即使請求返還建物或土地之物權訴訟時效已罹，仍可就金錢給付部分提起請求，形成物權請求消滅後，債權請求續存之情形。
最高法院95年度台上字第2149號判決謂：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。被上訴人請求遷讓系爭建物之時效雖已完成，但上訴人使用系爭房屋仍應給付相當之對價，且其占用系爭房屋之基地，亦屬無權占有關係，從而上訴人不遷讓系爭房屋及土地之行為，致被上訴人所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係。故被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益。」
房屋不能脫離基地存在，房屋租金應包括建築物與基地之總價值，並將不同主體的得利與損害加以區分，強調「占用建屋之人應對土地所有人負責，使用房屋之人應對建物所有人負責」，不能混為一談，否則會導致責任錯置。亦即，若無權占有人對他人土地建屋，其本身為土地使用人，則與土地所有人間有不當得利關係，應返還因占地所獲利益；而若第三人無權占用該建物，則其應向房屋所有人返還使用建物所獲利益，而非對土地所有人負責。此一見解之法律意義在於切割各權利主體的關係，避免不當將一方的得利責任轉嫁於非利益來源的他方。
最高法院97年度台上字第323號判決謂：「房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人（筆者：應為所有人）無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利。」
最高法院100年度台上字第1396號判決亦謂：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。…按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之。倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準。」
實務上因此逐漸形成「分層負責、各歸其責」之原則，區辨「誰從誰那裡得利」、「誰致誰受損」以及「利益與損害間是否具備直接因果關係」，作為成立不當得利與侵權行為請求權之關鍵。亦即，於一不動產上可能存在數個不同法律地位之人，諸如土地所有人、建物所有人、房客或實際使用人等，法院應細究其法律關係與權源有無，才能準確判定誰應對誰負責。補充來說，在以不當得利為基礎提起請求時，應符合民法第179條所定三要件，即：一、他人獲得利益，二、己身遭受損害，三、利益與損害間具相當因果關係，且四、無法律上原因。最高法院前揭判決反覆提及「無法律上原因」、「未支付租金」、「致他人無法使用收益」等語，實為強調該四項構成要件之核心地位。
實務上亦常以「相當於租金之利益」作為估算標準，並非認為實際獲租金為必要，而是以市場客觀價值計算利益。此舉主要係基於阻卻不法占用不動產之誘因，防止占有人坐享其成，卻不須負擔對價，同時亦維護所有權人之經濟利益不致因他人非法使用而受損。
此外，在因果關係認定上，法院往往採取事實密切關聯判斷法，而非純粹形式判定。例如：縱使建物設於他人土地上，但若占有人與土地所有人間實無直接往來，亦未明知或可得知其非所有人，則不當得利請求仍可能因欠缺相當因果關係而不成立。
房屋占有者對建物所有人構成不當得利，因其利益來源為建物使用，而非土地使用，且與土地所有人間無直接因果關係，土地所有人應向建物所有人請求不當得利。實務對於不當得利要件中「損害」及「因果關係」之判斷日趨嚴格，非僅據占有關係推認不當得利之成立，亦強調實質之得失關聯。此外，就理論基礎而言，不當得利制度之目的，在於平衡無法律原因取得利益者與因此受損害者之間之利益失衡，非為廣義補償機制。是以對於利益取得者是否真因占有而受益，損害者是否真因該占有而受害，即構成審查核心。由此觀察，不動產占有若非直接排除所有人之使用，即不當得利難以成立。
整體而言，無權占有不動產案件，法律適用雖有不當得利與侵權行為二種路徑，但須視個案事實與當事人間法律關係判斷請求權基礎為何，不可任意混同。法院於審理此類案件時，必須釐清：（一）占有人是否實際取得利益；（二）權利人是否確實因而受損；（三）二者間是否具直接關聯性；（四）占有人是否具備合法權源；（五）其利益是否來自於行使他人所有物。只要符合民法第179條構成要件者，即應認為有返還不當得利之義務，否則即應排除。
實務上對於利益之具體計算，則多以市場行情或客觀租金標準為依據，並非苛責占有人實際有無收益。縱然實際使用狀況低落、或有閒置之虞，只要其占有排除原所有人使用，即應視為致損並形成得利。此外，無權占有人若係惡意者，亦應負擔更高比例之賠償責任，甚至併為侵權行為責任之承擔。就此而言，前述判決提供明確之操作準則與責任歸屬指引，使無權占有與不當得利法律關係之適用更趨清晰與一致，並確保不動產法律秩序與私權保障之平衡。
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