無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，究竟應如何估算？

10 Sep, 2025

問題摘要：

無權占用他人土地所生不當得利之利益評估，並非簡單套用公告地價或房屋稅基準，而須依據土地性質、實際使用情形、占用時間、租金行情、是否營業使用與當事人間權利義務關係等綜合判斷，法院於審理此類案件時亦須詳盡調查證據並依職權斟酌合理利益標準，以避免使土地所有人權益受損，或讓占有人無償取得實質財產利益，違反公平原則及法律基本精神。如此兼顧法理與社會正義，始能實現不當得利制度設計之本旨。

律師回答：

關於這個問題，關於無權占有他人土地所產生的租金相當利益之估算問題，實務上常以不當得利之法律關係處理，並以民法第179條為其法源依據。該條明定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」依此規定，無權占有土地若因占用行為取得經濟上利益，且使土地所有人無法行使其權利而受有損害，即構成不當得利關係，得請求返還。

此中關鍵在於利益的「估算」，而非以權利人「實際損害」為計算基準，是以不當得利之返還，原則上應以受益人實際所得之利益為限。實務上最常見的評價方式，係認為無權占有人雖未與所有權人訂有租賃契約，但實質上已取得與租賃相類之使用收益，故可準用「相當租金」為利益推估標準。此即所謂「可能獲得相當於租金之利益」的觀念，已為社會通念。

按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益復為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。

惟需注意，此估算方式雖具有參考性，仍須個案具體審酌土地性質、地段、使用方式、占有期間、是否實際利用、周邊行情等因素，並非機械式套用單一標準。再者，若占有土地用途為營業使用，則其所獲得的相當租金利益，往往遠高於住宅用途者，故在估算上更應注意土地使用性質的區分。

營業用房屋無土地法第97條房租上限規定之適用

「按土地法第九十七條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（本院九十四年度第二次民事庭會議決議、九十二年度台簡上字第二○號判決參照）。」(最高法院105年度台上字第727號判決)

按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。查上訴人於原審一再主張系爭建物係4層樓透天厝型建物，經被上訴人出租予晟○公司供營業使用，相當於租金之不當得利不受上開土地法規定限制等詞，自屬重要之攻擊方法，乃原審恝置不論，且未說明何以不足採信之理由，不無判決不備理由之違法。

(最高法院107年度台上字第1820號判決)

土地法第97條所定之租金上限，僅適用於城市地方供住宅使用之房屋，其立法目的在於保障基本居住權與限制房東哄抬租金，但若為供營業之用之建物，承租人多屬經濟上強勢者，無須適用租金限制。進一步，若占有人係未經同意占用他人土地興建營業用建物，並出租他人謀取利潤，法院對其估算租金所得之標準，將不受土地法第97條及第105條所規範，而是依照實際市場租金行情、土地開發程度、區位價值與租用對象營業利益可能性等綜合因素進行評價。

又倘土地經占用後建築供他人營業使用，則其所應返還之利益，應衡酌實際產生之租金收益而定，不得僅以住宅市場標準為限，否則將造成對土地所有人權益之不當侵害。法院亦認為此類不當得利金額具有營業性質，即應排除適用住宅租金上限限制。至於如何實際計算相當租金，則可參考以下幾種常見方法：

其一，依據地政機關公告地價、現值、課稅土地單價及鄰近地區租金行情，推算合理租金標準；其二，如土地所有人過往有實際出租紀錄，得以該等契約作為評價依據；其三，如占有人占有期間長期出租他人營業，則應參酌實際收取租金為準；其四，如經鑑定人實地查勘土地利用狀況與市場價格者，得以鑑定報告為核心證據。

實務中，法官將依據提出之證據綜合判斷，並得就租金數額依職權斟酌。再補充一點，若占有人在占有期間曾有重大改善土地、建築設施或經營開發支出，其於不當得利返還範圍內是否得主張扣除利益計算，實務見解多採「現存利益」原則，亦即即使曾有支出，只要該支出無法轉化為現存利益（例如未取得合法建物所有權或土地開發權），仍不能主張抵減；但若改善使土地價值提升，法院得衡酌返還數額。反之，若占有人於土地上經營賠本或經濟效益低落，仍不得以「未實際獲利」作為免除返還不當得利之理由，因其已取得占用利益之行為本身即有價值，關鍵在於「客觀利益」而非主觀利潤。

再者，法院除參酌市場行情外，亦可能以公告土地現值乘以合理報酬率推估租金標準，例如年利率6%至10%為推計基準，作為占有人每年所應返還利益額度。若占用期間橫跨多年，則以年租金乘以占用年數計算總額。惟若土地有特殊用途或限制，例如文化資產、保安林地、非都市土地等，仍應綜合判斷其租用限制及實際利用可能性。

另一方面，占有人亦可能就使用範圍提出抗辯，主張實際使用面積與所有人主張不符，或因天然地形或無意過失而涉占範圍有限，此時法院應依土地鑑界結果、現場照片、建物配置圖等，精確劃定實際占用面積，並以此作為租金利益估算基礎。

此外，在判斷占用性質是否成立「無權占有」時，法院須釐清是否具有合法使用依據，例如買賣、租賃、借用、使用同意等法律關係存在，倘若占有行為源於雙方之使用默契或委任關係，即不構成無權占有。僅在占有人未經所有人同意，擅自占用土地且無法提出法律上使用依據時，始得成立無權占有並返還利益。