無權占有，如果先前有租賃關係，究竟應如何計算不當得利金額？

問題摘要：

無權占有若先前存在租賃關係，應自租約終止日起起算不當得利，計算標準通常以原租金或合理市價租金為基準，法院會參酌地區行情、房屋狀況及租約內容綜合判斷，其消滅時效為5年，超過部分依法不得再請求，所有權人應把握時效內儘速請求，避免權利喪失。為保護權益，建議所有權人在租賃關係終止後，如承租人拒不搬遷，應立即寄發存證信函催告，並同步保留租賃契約、繳費紀錄、催告文件及房屋現況證據，以利未來訴訟或協商。必要時可委請律師協助處理，依法提起返還請求及不當得利訴訟，並申請法院鑑價確定租金標準，依法爭取合法權益，亦避免因時效逾期而失去請求機會。若承租人惡意拖延或違約，亦可加計利息請求，確保自身財產損失獲得合理填補。

 

律師回答：

關於這個問題，關於無權占有若先前存在租賃關係時的不當得利計算問題，應先釐清法律架構及適用規範，無權占有指的是未經所有權人同意、無合法使用權源的人，占用、使用他人土地或房屋的行為，依民法第767條，所有權人得請求返還土地或房屋，若占有人還有無權建築情形，所有權人亦得主張拆屋還地，保障所有權人權利。

 

然而，無權占有除返還土地、拆屋還地之外，亦涉及賠償問題，關鍵在於占有人無償使用他人不動產期間，事實上享有相當於租金的利益，所有權人則因此喪失使用收益，依民法第179條規定，無法律原因而受利益致他人受損害者，應返還利益，即構成不當得利，屬於法律上可以請求返還的項目，此處之不當得利雖名義上與租金不同，但實質上仍屬「使用房屋或土地的對價」，性質接近租金，故實務均認為應比照租金請求權計算時效及金額標準。

 

若無權占有前雙方曾有合法租賃契約，後因租約屆滿、解除或其他原因消滅，承租人卻拒不返還繼續占用，該占用行為起初雖具合法性，但自權源消滅時起即轉為無權占有，此時，所有權人得依民法第767條請求返還，並同時請求占用期間內相當租金之不當得利返還，計算期間自租約終止之日起至實際返還日止。雖然一般不當得利請求權適用民法第125條規定，消滅時效為15年，但租金性質之不當得利，因其為定期給付，依民法第126條特別規定，請求權時效僅5年，超過5年部分即消滅，即使確實積欠，亦可依法拒絕給付。

 

實務見解亦長期確認此原則，占有人占用房屋、土地所獲得之利益，即屬相當租金利益，雖以不當得利請求，但因實質上係補償所有權人喪失使用利益，與租金性質無異，故應適用租金請求權消滅時效5年之規定，逾5年部分不得請求。

 

因此，若先前存在租賃關係，租約終止後所生的無權占有，不論是以不當得利或其他名義請求，法院通常認定占用期間的利益仍為租金性質，時效為5年，所有權人應自占用人無權占有起的5年內提起請求，否則將因時效完成喪失請求權。

 

至於如何計算金額，一般而言，法院會參酌原租約金額、市場行情及當地租金標準，以合理租金水準認定不當得利金額，通常會依照原租金或當地同類房屋、市價租金評定合理租金標準，再依實際無權占有期間計算總額，法院也可能命當事人提出鑑價報告，以利確定合理金額。

 

此外，無權占有人若曾支付部分費用，如水電費、管理費或房屋維護費，部分法院亦會酌予扣除。值得注意的是，當事人不可混淆租金債權與不當得利返還請求權，若權源消滅後，所有權人不再基於租約請求租金，而係依無權占有之不當得利請求返還，其法律性質雖與租金相似，仍屬不當得利範疇，主張時應明確區分請求基礎。另一方面，若租賃契約尚未終止，仍處於租賃存續期間，即使租金積欠亦不得逕以不當得利請求，必須以租賃契約為基礎請求租金。

-房地-無權占有-不當得利

瀏覽次數：1