善意占用他人房屋，要賠償租金嗎?

問題摘要：

在法律上，若承租人於租賃契約成立時並不知出租人無權出租，且未可得知之情形下，其占有使用租賃物屬於善意占有，得依法使用並取得其使用利益，對真正所有人並不負返還該段租金之義務，惟自其知悉事實後，若仍繼續使用，則轉為惡意占有，需就後續使用期間支付相當於租金之使用補償金。本案之即屬此類善意占有人，其對之租金請求，有權拒絕支付善意占有期間之租金，僅需就其知情後之期間負擔合理補償，至於則為擅自出租之保管人，對應就全期間負損害賠償責任。此等見解不僅維護善意第三人權益，亦能防止不當出租行為而損及交易秩序，實為兼顧所有人權益與承租人保護之平衡實踐，為目前我國實務主流見解之所趨，應予參考採納。

 

律師回答：

關於這個問題，關於善意占用他人房屋是否須賠償租金之法律問題，涉及占有權源、使用利益、租金補償與不當得利返還等民法制度之交錯適用，尤其當房屋原所有權人委託他人保管，保管人卻擅自將房屋出租，致第三人基於信賴承租並占有使用，此種情形下第三人是否仍須對真正所有人負擔租金補償責任，乃實務上爭議甚鉅之議題。

 

按民法第943條規定，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，另依第952條規定，善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。是以，只要占有人主觀上認為其有權使用物，客觀上並未顯示其惡意，法律即推定其為善意占有，此一推定有助於保障一般交易秩序與占有安定性。

 

而善意占有物之人得就該物依其通常用法為使用或取得收益，亦不負返還既得利益之責任，唯自其知悉無權占有之日起，其占有即轉為惡意，應返還自該時點起所取得之利益。

 

如將其房屋委由好友保管，竟未經同意，擅自訂立租賃契約並收取租金，而亦基於該租賃契約占有並實際使用該房屋，在不知情情況下可認其為善意之占有人。而後知悉此事並主張該租賃無效、要求返還房屋並請求及給付占有期間租金，此時之法律地位即面臨判斷是否為不當得利受益人，或為善意合法占有人之問題。

 

若為善意，占有使用該房屋之行為即屬民法第952條所保障之範圍，除非自得知無出租權後仍繼續占用，否則無需向負擔任何租金或不當得利返還責任，亦即僅應返還其惡意占有起算後之使用補償或相當租金，而非全期間租金。實務見解在此問題上歷經演變，即便善意占有人仍因使用行為取得利益，使所有權人受損，仍須負返還不當得利之義務，

 

「善意占有人固與惡意占有人不同，依法無負返還孳息之義務，然既為無權占有人，不問為善意或惡意占有人，均因無法律上之原因而受有使用之利益，所有權人並因此受有不能使用、收益之損害，仍應負不當得利損害賠償責任。」此即以所有人損害為出發點，強調利益與損害之對應原則。

 

惟近年來實務觀點已逐漸傾向重視善意占有之保護，如最高法院104年度台上字第2252號判決卻指出：「租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言。」

 

此項見解強調民法第952條對善意占有人的推定保障，並以善意為排除不當得利之要件，即善意占有人係基於對既存權源之信賴使用租賃物，於法律上即構成有正當性之行使，不得以不當得利之構成要件勉強適用其上。此亦符合不當得利制度之核心要件：「無法律上原因而受利益」，既然民法第952條明文給予善意占有人使用收益之權利，其受益即具備法律上原因，自難構成不當得利之成立。

 

再在租用房屋之際，並無證據證明其知悉無出租權，且其亦實際給付租金，顯與一般承租人無異，難認有惡意。待其自知悉原委後，若未即時返還使用或與真正所有人協議使用事宜，始有可能構成自知惡意起之惡意占有人，需就該段期間之使用支付相當租金。此與民法第196條有關返還使用利益損害者之規定有所區別，該條係處理契約不成立、無效或解除時之損害賠償問題，不可混為一談。

 

另值得注意者，實務在判斷承租人善意與否，並非僅以其自陳不知為準，仍須依據具體事證綜合判斷，例如是否知悉出租人非房屋所有人、是否有查驗權屬、是否與出租人具特殊關係或其他可得知無出租權事由等，如無法提出合理證明其善意，仍可能被推定為惡意，需負全面補償責任。如因為是由直接介紹並簽約承租，加上實際給付租金無異於正常租賃行為，並未與共謀詐騙或其他惡意行為，因此在未證明其知悉無權出租前，應推定為善意占有人。

-房地-無權占有-不當得利

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