騰空返還土地之訴訟，應考量重點為何？
問題摘要：
騰空返還土地雖表面屬私法糾紛，實則涉及物權保障、公寓大廈管理及公共安全規範等複合法律問題，實務操作中應注意：（一）先確認系爭土地之性質（共用部分、專用部分或附屬設施）、（二）分析行為人設置地上物是否有法律依據及規約授權、（三）評價該設置行為是否妨害他人通行、通風採光、防火等功能、（四）是否違反建築法、公寓大廈管理條例、區域計畫法等強制規定、（五）若構成無權占有或排他使用，原權利人是否已主張排除妨害及返還請求、（六）如占用期間有實質使用或出租獲利，應得依民法179條請求返還不當得利或租金補償。至於是否屬於重大妨害需拆除、拆除範圍、返還方式、分配租金權益等，法院應審酌規約內容、土地用途、實際利用狀況、受害住戶損害程度等因素為綜合判斷。
律師回答：
關於這個問題，在都市密集居住環境下，法定空地與共用部分之維護不僅涉及單一住戶之私權爭議，亦關涉整體社區安全與生活品質，故法院於審理時除應尊重各區分所有權人之合法權利，亦應兼顧土地用途之合法性與公共利益之維護。
關於土地使用爭議中「騰空返還土地」的法律問題，特別是在公寓大廈共用部分、法定空地遭特定住戶占用之情形，實務上常見於建物興建完成後，共有人或使用人未依規約、法定用途而私自圍設、建築或排他使用，此時其他區分所有權人即可能依法主張返還土地、拆除地上物並請求不當得利。
首先，所謂「騰空返還土地」，係指原本不應存在於土地上的地上物、設備等均應清除，使土地回復為原狀，並交還予權利人或共有人使用，與單純返還土地之法律概念有所不同。單純返還可能係將土地交還使用權人，但若其上有違法構造物、圍設物或其他妨礙共同使用之設施，則須進一步請求「騰空返還」，即包括拆除、移除等行為，確保土地得供法定目的之使用。在公寓大廈管理條例第9條第2項規定下，住戶對共用部分的使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，除非另有約定。而第3項規定，即使另有約定，仍不得違反公寓大廈管理條例本身、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之相關規定。
是以，公寓大廈共用部分，即便經住戶協議調整使用方式或區分使用範圍，亦不得因此將法定空地或其他供通行、避難、通風採光之空間，變更為排他性使用之私人空間。建築法第11條則進一步明定建築基地應留設法定空地，其立法目的在於保障建築物及其住戶之通風、日照、採光及防火安全等公共利益，因此法定空地不得改變性質或設置固定地上物，更不得以圍牆、鐵捲門等設施妨害共通空間之使用。
按公寓大廈管理條例第9條第2項、第3 項分別規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」。又建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物。查系爭土地為系爭大廈共用部分之法定空地，李國財依系爭合建合約及與馥郡公司之合意變更，分得A至D土地上停車位，並於A至E土地外側建造圍牆，該處外圍設有鐵捲門，與外界區隔，被上訴人直接或輾轉取得上開車位等情，為原審認定之事實。而所謂騰空返還土地，係指將該土地上之地上物及設備清除乾淨，返還土地。上訴人既請求被上訴人將系爭土地騰空返還，並迭主張：上開圍牆及鐵捲門之設置，已使該法定空地喪失通風、採光及防火等功能，並非適法使用等語，則上開主張，攸關被上訴人是否應拆除該圍牆及鐵捲門，返還E 土地之判斷。原審未遑詳查，亦未說明就此取捨之意見，即有判決不備理由之違誤。其次，E 土地是否屬李國財或被上訴人之約定專用部分，似有未明；如非屬之，依系爭規約第2條第2項約定，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。原審徒以E 土地為上開停車位之車輛出入車道，屬被上訴人車輛必需通行之共同使用部分，即認被上訴人於該處外圍設置鐵捲門，雖足使其他住戶無法進入，僅係使用方法洽當與否之問題，並非無權占有云云，亦有可議。又被上訴人是否無權占有E土地、設置上開圍牆及鐵捲門（包含在騰空返還E土地之範圍），影響上訴人得否請求給付該部分相當於租金之不當得利6萬9,840元及自104年7月17日起至返還該土地之日止按月給付1,164元之判斷（依上訴人所列計算式，以E土地102年1月申報地價每平方公尺1萬2,720元之年息10%，按土地面積62.61平方公尺計算，自99年7月18日起至 104年7月17日止相當於租金之不當得利為6萬9,840元，按月則為1,164元），均待原審進一步釐清，則原判決所為上開不利於上訴人之認定，即無以維持。
(最高法院民事判決 108年度台上字第442號 )
土地為某大樓共用部分中的法定空地，原係全體住戶依共同管理規約得以通行、使用之空間，然某住戶基於與建商馥郡公司間之合建契約及變更協議，取得部分土地上之車位，並於土地外側建造圍牆及鐵捲門，使其成為封閉空間，排除其他住戶進出通行。該行為一方面變更了法定空地之使用目的，另一方面亦構成對共用部分排他占有之態樣。該圍牆及鐵捲門不僅違反建築法及公寓大廈管理條例規定，更實質上剝奪其共同使用共用部分之權利，遂請求被上訴人將該土地「騰空返還」，並就該段期間不當占有所生之利益請求償付不當得利，包括已占期間之租金損害與未來每月金額。
土地雖為共用部分，但因作為該住戶車輛出入車道之通道，使用方式是否洽當，僅屬使用方法之爭議，難認為無權占有，然而，該圍牆與鐵捲門是否妨害法定空地功能，亦未明確說明E土地是否屬約定專用部分或全體共用範圍，且對於「騰空返還」之請求是否涵蓋拆除行為及與不當得利之計算關聯：
（一）共用部分即使因協議分配使用，若違反法律強制規定仍不得有效，例如法定空地依法不得作為停車場、庭園或其他地上建物用地，則即使全體住戶同意，也不得變更其用途。
（二）排他性使用行為，例如設置圍牆、鐵捲門造成其他住戶無法進入共用空間者，原則上即構成「妨害使用」或「無權占有」之情形，若影響法定空地功能者更應加以禁止與排除。
（三）騰空返還請求不僅係物權上之返還，也涵蓋事實狀態之回復，故得包括拆除違法地上物，清除圍設、拆除門禁、拆遷雜物等內容，而不僅限於所有權人或管理委員會之起訴，任何區分所有權人亦得依法提出請求。
（四）騰空返還行為本質為一種物之返還請求與妨害排除請求結合，依民法第767條規定，不動產所有人對無權占有人得請求返還所有物，且排除妨害，因此騰空返還本質上即屬民法767條適用對象。
（五）如無權占有人因非法占有共用土地而獲利，例如供其停車、自用或出租車位，則其他區分所有權人得請求按其持分比例請求不當得利或租金補償，而該等金額計算方式可依地價公告、租賃行情、市場價格或其他客觀標準計算。原告如主張以申報地價年息10%計算不當得利，應提出相對應之數據與面積，法院自得依民事訴訟法調查核實之。
-房地-無權占有
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