無權占有是什麼？

問題摘要：

無權占有指的是沒有合法權利，卻占有使用他人的財產，例如未經所有權人同意在土地上建築房屋居住使用。土地所有權人有權要求返還土地，如果占有人無權占有土地。如果占有人同時無權建築房屋，土地所有權人也可以要求拆除房屋還地。在爭端中，如果占有人聲稱其占有有正當權源，而土地所有權人僅以無權占有為抗辯，占有人有責任提供證據證明其占有的合法性。如果占有人無法提供證據，法庭可能會假定其占有是無權的，並可能判決占有人返還土地給土地所有權人。占有人無法提供證據證明其占有的合法性，而土地所有權人對土地所有權的事實無爭議，則占有人應該證明其取得占有是有正當權源的。上開原則確保對土地所有權的尊重和保護，並要求占有人提供證據來支持其占有的合法性

 

律師回答：

關於這個問題，沒有合法權利而占有使用他人財產，法律上稱為無權占有，典型案例如未經所有權人同意，在他人所有土地上擅自建築房屋並居住使用，這類行為即屬無權占有，無論是自住、經營或出租，皆屬侵害所有權人財產權之行為。法律明文保障所有權人權益，依民法第767條第1項規定，所有權人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，若他人占用土地上有非法建築物，所有權人亦可主張拆屋還地，確保土地所有權完整無損。

 

此外，若該土地屬共有狀態，依民法第821條，各共有人均可就共有物全部為本於所有權的返還請求，但其目的必須以全體共有人利益為限，不能僅為個人私利。

 

實務上，若占有人主張其占有行為具有正當法律權源，如租賃、買賣、借用、地上權、使用權等，占有人即須提出充分證據加以證明，若僅片面聲稱有權占有，卻無法具體提出書面契約、支付紀錄、授權文件或其他合法權源依據，法院即可能認定其主張不成立。

 

以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。(臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第503號民事判決參照)

 

若土地所有權存在無爭議，占有人主張非無權占有時，其舉證責任即落在占有人身上，所有權人無須就其土地被無權占有舉證，除非占有人能證明其占有行為具正當權源，否則法院即推定其為無權占有，判決返還土地給所有權人。該原則體現法律對所有權保障的高度重視，避免占有人藉空言拖延訴訟，導致所有權人無法行使財產權。

 

無權占有成立的法律效果不僅止於返還土地，若同時存在無權建築物，所有權人可一併請求拆屋還地，法院在審理時會依照建物占用範圍、違法狀況、當地使用規劃及其他法定要件綜合判斷，決定是否准許拆除。

 

此類案件中，所有權人無須證明占有人惡意或有侵占意圖，只要占有人無合法使用權，單純事實上占用即屬無權占有。

 

此外，占有人除須返還土地外，尚須賠償占用期間內相當於租金的不當得利，因其無償占用期間事實上已取得類似租金利益，所有權人則喪失該段期間的使用收益。此種不當得利通常以市價租金為基準計算，若雙方曾有租約，則以原租金作為參考，若無租約，法院可委請鑑價專家或依當地市場行情裁定合理租金金額。

 

值得注意的是，主張不當得利時，應特別留意消滅時效問題，一般不當得利請求權適用民法第125條十五年消滅時效，但若屬性質與租金相同的定期給付，則適用民法第126條五年短期時效，實務上多認為相當租金的不當得利屬後者，時效僅五年，超過部分將因時效完成喪失請求權利。法院通常要求占有人清償占用期間內五年內的租金利益，其餘超過部分不得請求，所有權人應特別注意時效限制，避免權益喪失。

 

現實生活中，無權占有常因親屬糾紛、租賃爭議、繼承糾紛或土地邊界模糊等情況衍生，部分占有人以親情、習慣或口頭約定為藉口拒絕返還，實務上法院對於此類主張態度極為嚴謹，要求占有人提出明確書面契約或具體證據，否則一律認定為無權占有。尤其在沒有合法書面契約且未經所有權人同意下自行建屋、使用土地，幾乎無法成立正當權源，法院通常會直接判決拆屋還地並返還不當得利。

 

所有權人面對無權占有應積極蒐證，例如土地權狀、地籍謄本、登記謄本、現場照片、使用狀況紀錄、鄰里證言等，並可先寄發存證信函催告對方返還，若對方不應，應委請律師提起返還請求訴訟。

 

法院確定判決後，若對方仍不自動返還，所有權人可申請法院強制執行，包括強制遷出、拆除建物、拍賣占用物件等措施，以保障財產權利。總體而言，無權占有的法律判斷標準明確，占有人若無法舉證證明其有正當權源，占有即屬無權，占有人必須返還土地及相關利益，甚至負責拆除非法建築物，並負擔訴訟費用。所有權人不必因對方的無理占用而退讓，應依法正當維權，確保自身財產不受侵害，必要時諮詢專業律師或司法救濟機關，透過法律手段有效排除無權占有，重回正當權利人手中。

-房地-無權占有

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