無權占有他人房屋，應如何計算損害？

問題摘要：

無權占有房屋損害賠償計算的基本原則，是返還相當於租金的利益，住宅用房屋依法必須受土地法租金上限約束，商業用途房屋則不受此限，應由鑑價專家依市場行情評估租金標準，而非機械套用法定地價計算，法院通常會依據不動產鑑價報告來裁量判決賠償金額，以反映實際損害，然而因土地法租金上限僅適用於住宅用途，且法定地價與實際租金市場價差距過大，確實存在適用上的侷限性與爭議性，未來倘有修法機會，建議檢討土地法租金上限規範，使租金上限更符合市場現實，同時釐清不同用途房屋之適用標準，以減少因適用不明、鑑價不一而引發的法律爭議，現階段當事人若遇此類問題，應釐清房屋用途，確認是否適用土地法租金限制，確保法律權益與損害範圍能被合理計算與救濟。

 

律師回答：

關於這個問題，關於無權占有他人房屋時的損害計算，實務上多認為占有人因未經合法權源占用他人房屋，所獲利益即為相當於租金的利益，這是社會通念下的普遍認知，占用他人房屋亦屬侵害所有權，所有權人自得請求返還相當於租金之利益，這與民法第179條不當得利規範相結合，形成無權占有之人須返還占用期間內租金利益的法律基礎，因此，無權占有人使用期間應返還相當於租金的金額即是損害賠償範圍。

 

無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照），是占有他人之房屋，亦屬侵害他人房屋之所有權，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。又於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限（土地法第105條準用第97條第1項參照）。再土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。（引自臺灣高等法院 110 年上易字第 64 號民事判決）

 

不過，在如何具體計算這筆損害上，法令有其限制與適用差異，土地法第105條明文規定，城市地方基地租金最高不得超過土地申報總價額年息10％，並準用第97條規定，而土地法第97條第1項所稱「土地價額」，按土地法施行法第25條及土地法第148條解釋，指的就是「法定地價」，即土地所有權人依公告地價申報的地價，若土地所有權人未申報地價，則依平均地權條例第16條規定，以公告地價的80％作為申報地價。因此，若該無權占有案件屬「基地租金」性質，尤其是在都市地區，原則上應依土地法第97條計算，租金上限為申報地價年息10％，此制度設計原為平抑房租、安定民生之用，以避免房租過高衝擊基本居住權。然而，上述規範僅適用於「住宅用房屋」，不適用於商業用房或營業用不動產，

 

依內政部71年5月24日台內地字第87103號函釋明確指出，土地法第3編第3章的立法意旨在於解決國民住宅問題，保障居住權，故其中關於房屋租金限制之規定，包括第97條所稱之「城市地方房屋租金」，僅限於住宅用房屋，不包含商業用房屋、店面、工廠或市場攤位，內政部亦於71年7月13日再次重申此見解，認為土地法第97條只適用於住宅用房屋，不適用於其他用途房屋，其理由在於房屋租金限制之立法背景乃基於住宅供需不平衡，意在保障民生與居住安定，因此商業性質不動產無需適用該限制，最高法院54年度台上字第1528號判例意旨一致。

 

實務上，若無權占有的是住宅用房屋，占有人就必須依據土地法相關規定計算應返還的租金利益，不能超過申報地價年息10％上限，但若是商業用房屋，因不受土地法第97條限制，租金損害計算就需另行評估，通常會委請專業不動產鑑價人鑑定占有期間該不動產於市場所應有的合理租金行情，法院通常依據鑑價報告判斷損害金額。

 

這樣的制度設計雖有其歷史背景與政策考量，然而在現代社會中已顯現一定侷限，特別是在住宅與營業混合的建物，實務認定上也經常產生歧見，住宅用房屋的租金受到上限約束，但商業用途房屋卻無上限約束，若同一棟房屋部分自住部分出租或營業，計算標準就可能因用途而產生不同結果，甚至可能產生爭議。

 

此外，都市地價不斷攀升下，法定地價與市價嚴重脫節，土地法租金上限往往遠低於市價租金，不僅無法完整反映實際損失，也可能出現無權占有人長期占有房屋卻僅需支付極低租金的現象，造成不公平。

 

因此，若是商業用途房屋或不適用土地法租金限制的其他特殊用途房地，當面臨無權占有損害計算時，實務上多數仍以專業不動產鑑價報告作為損害計算基準，由鑑價人依照當地租賃市場行情、市場交易資訊及房地條件綜合判斷合理租金，再乘以占有期間，作為損害賠償範圍。

-房地-無權占有

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