提供行水區土地作為社區停車場之用，惟該土地經市地重劃並造成使用分區改變，是否要回此土地？

問題摘要：

土地若原屬行水區且提供社區停車使用，嗣後因市地重劃而變更分區，地主是否能收回土地，須依原使用借貸契約內容、使用期間、土地現況及法律規範綜合判斷，並非分區變更即可當然收回，若契約未訂明期限且雙方未明確約定，地主可依民法規定隨時請求返還，惟應依法提出返還請求，不可逕行排除或驅離社區使用。地主若擬收回土地，應先查明雙方契約內容與實際使用歷程，依法循法律程序處理，避免因不當行為引發刑事或民事責任，社區方面亦應尊重法律關係，妥善因應地主合法返還請求，尋求替代停車方案或協商其他使用安排，以達成雙贏，確保社區運作與地主權益之平衡。

律師回答：

關於這個問題，關於提供行水區土地作為社區停車場使用，於後續市地重劃後因土地使用分區變更，土地所有權人是否得要求收回該土地的問題，必須從水利法、土地使用管制規則以及民法的法律關係層層釐清。

首先依水利法第65條規定，主管機關為減輕洪水災害，可對水道洪水泛濫範圍內之土地劃定分區使用限制，並經公告後實施。水利法第78條亦明定，為保護水道，行水區內禁止建造、種植、堆置、設施等妨礙水流之行為。以台北市為例，台北市土地使用分區管制規則第4條第20款明確規定「行水區」係為防洪需求所劃設之分區，依同規則第78-1條，行水區內土地及建築物使用，必須符合水利法及相關法令之規範。

換言之，若土地原屬行水區，其開發利用必須受限，不能隨意建築或設置妨害水流之設施。然而若使用行水區土地作為停車場，且不影響行水功能，通常仍屬合法使用，因此實務上不少地主基於土地利用困難，會將行水區土地提供社區作為無償停車場，雙方間形成民法所稱「使用借貸」關係。依民法第470條規定，借用人應於契約約定期限屆滿時返還借用物，若未約定期限，則於借貸目的達成或經過相當時期可推定使用完畢時，貸與人得請求返還，若連使用期限都無法推定，貸與人可隨時請求返還。此種使用借貸屬於無償契約，本質上係基於信賴與善意，並非永久性讓渡使用權，原則上不涉及對土地所有權的永久處分。

因此，即便土地因市地重劃導致分區使用變更，從行水區變更為可建築之使用分區，地主是否能即時收回土地，仍應回歸雙方當初的使用借貸約定與法律規範加以判斷。若當初雙方間並未訂明使用期限，且該土地已非行水區限制使用範圍，地主有意變更土地使用方式，自得依民法第470條第2項規定，隨時請求社區返還土地，社區不得拒絕，因使用借貸本就無對價，若地主願意承擔返還土地之法律程序及義務，亦可透過協商或提告方式收回土地。

惟若當初使用借貸契約明確約定使用期間或特定條件，則仍應尊重契約內容，地主不得逕以分區變更為由單方面終止使用借貸關係，必須遵守原約定之期限或條件。需注意的是，土地分區變更僅影響將來土地開發利用之可能性，並不當然影響原有民事法律關係，若地主於借貸時已知土地屬行水區，願意將土地無償提供社區停車使用，則應尊重雙方基於誠信原則所達成之協議，而非任意主張因分區變更即片面收回。

實務上此類爭議常見於市地重劃或都市計畫變更後，原本閒置或受限制使用之土地因法令解禁而價值上升，地主有意收回自行開發，但基於社區長年使用習慣及停車需求，社區往往抗拒搬遷，導致雙方糾紛。此時應審酌整體法律關係，包括使用借貸契約內容、雙方往來紀錄、實際使用情況、地主土地開發計畫之合理性與正當性，以及社區現實停車需求與可行替代方案等，透過協商或司法程序釐清權利義務，以符合法律秩序與社會公平。

-房地-無權占有