被無權占有怎麼辦？先了解無權占有要件有哪些！

問題摘要：

無權占有的成立必須具備三項要件，第一，請求權人即所有權人或依法得行使該權利之人，必須提出確實有效的所有權證明，通常是登記在名下的不動產權狀或登記謄本，若購屋時所有權即在本人名下，則無疑為合法請求權人；第二，相對人即占有人，須實際占有該不動產，也就是目前居住、使用該物件的人，包括居住、存放財物、控制出入等行為皆屬占有，與是否為租客、家屬或親戚無關，只要實際占用即可；第三，相對人之占有行為必須為無權占有，亦即無租約、無借用、無其他法律上之權源，若單純以親情、習慣或默許居住，但並無合法授權，仍屬無權占有。

律師回答：

關於這個問題，關於遭遇無權占有的處理問題，首先應了解何謂無權占有及其法律要件，無權占有指的是未經所有權人同意，無所有權、無租賃、無借用、無其他合法使用權源的人，擅自占用、使用、居住於他人房地的不法行為，民法第767條明確規定，所有權人得向無權占有人請求返還該物，並得請求拆屋還地，以維護所有權人的權益，若該房地同時存在違章建築或未經合法建造物，所有權人亦得一併請求拆除，法律並無因占有人身份是親屬、朋友或他人而例外適用的規定。

無權占有的成立必須具備三項要件，第一，請求權人即所有權人或依法得行使該權利之人，必須提出確實有效的所有權證明，通常是登記在名下的不動產權狀或登記謄本，若購屋時所有權即在本人名下，則無疑為合法請求權人；第二，相對人即占有人，須實際占有該不動產，也就是目前居住、使用該物件的人，包括居住、存放財物、控制出入等行為皆屬占有，與是否為租客、家屬或親戚無關，只要實際占用即可；第三，相對人之占有行為必須為無權占有，亦即無租約、無借用、無其他法律上之權源，若單純以親情、習慣或默許居住，但並無合法授權，仍屬無權占有。

房屋登記在案的合法購屋人，而親屬在未經同意、無租約、無借用約定之下擅自入住，甚至邀請其他親屬同住，並長期拒絕搬遷，明顯符合無權占有的法律構成要件，已發出存證信函要求對方搬遷，屬於適法且必要的前置行動，存證信函的法律效果在於留存證據，證明已正式通知對方無權占有事實並限期請求返還，有助於日後訴訟程序中證明有先行催告、善盡和平解決之努力，若對方仍拒絕搬遷，即可依民法第767條提起返還不動產之訴，請求法院判令對方遷出並返還房屋。

值得一提的是，存證信函雖具證據效力，但對方若為家屬、親戚，出於情面考量或法律知識不足，可能仍心存僥倖而拒不搬遷，此時委託律師以律師函正式發函，以律師事務所名義發函往往更具震攝效果，對方面對律師函通常會正視法律問題，增加協商可能性，若仍拒絕搬遷，律師也可協助提起訴訟，透過法院裁判實現權利。法院審理此類案件時，主要審查所有權證明、占有事實及無權占有三大要件，只要證明房屋登記權利屬於自己、對方實際占有且無合法使用權源，法院通常會支持所有權人主張，判令對方返還房屋並負擔訴訟費用。若判決確定後對方仍拒不搬遷，可向法院聲請強制執行，法院將派執行人員強制排除占有人，甚至動用警力協助清場，依法奪回房屋所有權人之使用與占有權。

特別提醒的是，不動產物權請求權不受消滅時效限制，作為房屋所有權人，即便多年未主張，亦可依法隨時請求返還，不受一般債權15年時效規定限制，坊間謠傳占用超過20年土地或房屋即歸占有人之說，僅適用於無登記不動產時效取得，已登記之不動產不適用此制度，故無論對方占用多久，只要具備登記在案的所有權，均可依法主張返還並排除占有，不必擔心因時間過久而喪失權利。面對家人占屋不還，許多人因親情顧慮而猶豫不決，但法律並未因家屬身分而例外放寬占用規範，只要符合法律要件，即使是父母、兄弟姊妹、配偶或子女，仍屬無權占有，所有權人依法可請求返還。

現實中不少案例，家屬藉親情名義長期占用他人房地，反而導致原所有權人喪失居住權益，且影響房地處分自由，因此依法積極處理，早日解決糾紛，才是保護自身權利的正確途徑。最後在提起訴訟前，不妨先諮詢律師，由律師協助發函催告、蒐集證據與預備訴訟，確保法律程序嚴謹、證據齊備，提升勝訴機率，並避免因法律瑕疵影響權益，若能透過律師居中協調而使對方自願搬遷，亦可節省訴訟時間與成本，達到雙方和平落幕的局面，若對方態度強硬，則應堅決依法提訴，以正視聽，捍衛自身不動產權益，確保居住自由與財產保障。

-房地-無權占有