偷過戶應如何處理？

問題摘要：

遇到偷過戶問題，當事人須先查明登記狀況並掌握相關事證，接著透過民事訴訟請求確認移轉登記無效與塗銷登記，並同步提起刑事告訴追究行為人刑事責任，必要時申請查封防止二次移轉，此外日常應強化文件保管，分開存放身分證、印鑑章與印鑑證明，並盡量減少不必要的印鑑證明申請，確保自身不動產安全與財產權益不受侵害。

 

律師回答：

關於這個問題，關於「偷過戶」的處理，通常指的是不肖親屬或第三人私自拿取他人身分證、印鑑章與印鑑證明，偽造或冒用身分來辦理不動產登記，將土地或房屋過戶到自己名下，這類行為在法律上涉及民法、刑法、土地法等多重規範，且必須透過正當法律程序才能有效處理。

 

首先，當事人應先確認不動產是否已遭過戶，應立即至地政事務所申請土地及建物登記謄本，以掌握目前登記名義人為何人、登記原因為何、登記日期等基本資訊，釐清是土地還是建物遭過戶，並確認移轉原因登載為贈與、買賣、繼承或其他原因，以作為日後訴訟之依據。若確認遭過戶，通常處理方式有二，第一步是提起「確認登記無效之訴」及「塗銷登記請求權」，主張該次登記行為自始無效，並請求法院命地政機關塗銷不當移轉登記。

 

此類案件常見主張包括民法第170條無權代理規定，亦即行為人冒用他人名義，並未獲授權，屬無權代理行為，自始不生效力，除非本人事後追認。若冒用人同時是本人代理人或繼承人，還須檢討是否涉及民法第106條自己代理之禁止，若行為人同時為自己與他人代理人，須經本人同意，否則該行為無效。

 

第二步是刑事處理，冒用他人身分證、印鑑章、印鑑證明，偽造買賣契約書、贈與契約書及其他過戶所需文件，均可能構成刑法第210條行使偽造私文書罪、第216條偽造公文書罪，甚至第339條詐欺取財罪，當事人應立即向檢警單位報案提告，並附上地政登記謄本、印鑑證明異常申請紀錄等證據資料，請求偵辦偽造文書及詐欺罪嫌。

 

實務上，地政機關辦理不動產過戶時，通常需檢附當事人雙方身分證、印鑑章、印鑑證明以及土地建物所有權狀，四項證件缺一不可，若有人能集齊上述文件，理論上可完成登記移轉，因此當事人平日應妥善保管上述重要文件，不可將身分證與印鑑章存放同一處，印鑑證明亦不應隨意申請，以避免文件被不肖親屬或第三人盜用而發生偷過戶風險。若不幸遭遇偷過戶，應先透過上述確認登記無效與塗銷登記的民事訴訟，同時進行刑事報案，並建議同步申請查封該不動產，防止不當取得人轉售予第三人而衍生更多爭議。

 

需要注意的是，若遭過戶人主張自己為善意第三人，則須依土地登記規則與民法善意取得規定判斷是否成立，實務上多認為善意取得適用情形極為嚴格，特別是贈與、繼承或無償移轉的案件，一般不成立善意第三人抗辯。

 

至於坊間流傳的謠言如「土地被佔用20年就歸別人」說法，其法律基礎為民法「時效取得制度」，但依民法第768條規定，已登記土地所有權不得以時效取得，即使土地被他人占用20年以上，若登記上仍為原所有人，則他人也不能取得該土地所有權，地主仍可依法請求返還，且不動產物權請求權原則上不受消滅時效限制，與一般債權15年消滅時效不同。因此，即使偷過戶人占有土地超過20年，地主仍可主張所有權並依法討回土地，不會因時間久遠而喪失權利，除非法院判決已確定或另有特別法律規定。

-房地-無權占有

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