在他人土地興建房子是可以取得占有權限標準為何？是否構成不當得利嗎？

問題摘要：

違章建築因未符合法令，無從作為所有權登記標的，故縱使長期占有亦難主張時效取得，而違建本身雖可被視為不動產並具備事實支配權，得受侵權法保護，但若占用土地未具合法權源者，則不得據此主張對基地之權利，更不得任意處分予第三人，否則構成無權處分或不當得利。使用執照與建物登記雖為行政程序完成之表徵，但不具備確立土地使用合法性之效力，法院亦一再強調其限於形式審查性質，不得作為合法占用之依據。因此，當建物存在但基地無合法權源時，應特別注意與土地所有人間法律關係之安排，若無出租、地上權、借用或默許等法律依據，則建物興建人應負返還義務，並不得以登記、使用執照或長期占有為由主張所有權或對抗地主，從而保障土地所有人之物權穩定與不動產交易體系之秩序。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國不動產法制架構下，違章建築長期以來形成大量房屋與土地權屬分離的現象，常見房屋未經合法建照及使用執照程序即完成興建，甚至占用國有或私人土地而未取得相應之土地使用權源，導致未來產權紛爭頻仍。

 

違章建築本身並無法作為建物所有權第一次登記之對象，亦即不符合法定要件者，無從經地政機關辦理正式建物登記，即使其存在於現實，亦無法產生正式物權登記效力。

 

民法第769條雖規定，占有人如以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產二十年者，得請求登記為所有人，惟因違章建築本身即未獲合法建築許可，且非屬依法得辦理第一次登記之標的，故即使符合時效取得之條件，仍不能據此向地政機關辦理建物登記，亦即不得成為法律上所稱之「所有人」，原則上房屋仍歸原出資興建人所有，惟非正式所有權人，自無從主張物權效力。

 

實務上，若違章建築之占有人未取得合法用地權源，卻將該建物轉售予第三人，如無該土地所有人之同意，構成無權處分，民法第118條第1項規定，無權處分之法律行為，非經權利人承認，不生效力，房屋買受人即使善意受讓，仍無法因而取得建物之合法所有權。

 

至於是否得援引民法第767條所定「所有物返還請求權」主張保護，法院實務多持否定態度，理由在於違章建築因未完成合法登記，所有權之存在與否本身即具高度不確定性，不應將民法所保障之正式物權概念擴張至違章建築，否則反將侵蝕不動產登記制度所維護之交易安定性與權利明確性。

 

儘管如此，違章建築為設於土地上之「定著物」，屬民法第66條第1項所稱之不動產，興建人於興建完成時，即原始取得該建物之所有權，且法院認為，該興建人即使未完成建物登記，對該房屋仍具有事實上之管理與處分能力，該利益屬值得保護之權利性利益，倘他人侵害該建物所有之事實支配，即可依民法第184條主張不法侵害而請求損害賠償。此亦係最高法院106年度台上字第187號判決之見解，表明違章建物雖非可登記之權利標的，然其事實支配仍受民法侵權行為規範之保護。

 

至於使用執照與建物登記在此類建築物法律地位之爭議中所扮演之角色，依建築法第70條與第73條規定，主管機關核發使用執照時，僅就建物之結構、設備是否符合設計圖說與建築安全標準進行審查，准許該建物啟用，然該核發並不涵攝建物是否合法占用其所依附土地之法律審查；土地登記亦僅具形式登記功能，不能當然推認其對基地有合法使用之權源，若後經查明未經地主允許或無地上權設定，則仍屬無權占用。

 

即使使用執照或建物登記獲發，仍不表示建物對基地具有合法占用性，尤以該執照或登記若遭主管機關撤銷後，主張者更難以據此抗辯。

 

最高法院96年度台上字第1110號民事判決：「按使用執照，於建築物之主要構造，室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，即可發給，此觀建築法第七十條第一項規定自明。依同法第七十三條第一項前段規定，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。次按，申請建築物所有權第一次（保存）登記前，應先向登記機關申請建物勘測；而申請建築物所有權第一次登記，應提出建築物平面圖、位置圖及使用執照，為八十四年七月十二日修正發布前土地登記規則第六十九條前段及第七十條第一項所明定。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測，均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占有其基地。尤以建築物使用執照或第一次所有權登記經主管機關撤銷時，更難據以主張對其基地為有合法占有權源。」

 

最高法院96年度台上字第2828號民事判決：「按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（本院六十九年台上字第七七一號判例參照）；又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照」等參照。

 

實務中常見之房屋與土地分屬不同權利人、或建物未具完整用地權源情形

 

依建築法第70條第1項規定，建築物經主管機關認定其主要構造、室內隔間及設備等均與核准設計圖相符後，即可核發使用執照；使用執照的核發代表主管機關對建築物結構及安全符合規範之認定。但依建築法第73條第1項規定，建築物若未取得使用執照，不得接水、接電或使用，顯見使用執照對於建築物啟用具有法律上啟動門檻功能。

 

然而，即便取得使用執照，或進一步完成所有權第一次登記，其本身並不代表對建築基地的使用具有合法權源。依照原土地登記規則第69條、第70條規定，建物所有權第一次登記前需經建物勘測並提出使用執照與相關圖資，此程序雖可作為建物存在與空間位置之登記依據，惟其僅具形式審查性質，並不涉及對該建物實際占用土地的法律權源加以確認。

 

單憑使用執照或建物登記，並不能當然推定其占用土地具有合法性。尤其在該建物使用執照或建物所有權登記事後經主管機關撤銷時，更不能藉此主張係有權占有建築基地。此一見解防止權利人憑借行政登記或程序瑕疵之行政處分取得對土地之合法占有地位，避免損害實際土地所有人之權益。

 

此外，土地與房屋在法律上為兩種獨立之不動產，各自可單獨成為交易標的，房屋不能與土地使用權分離而獨立存在，使用房屋必然涉及對其所依附地基的使用。法院指出，在房屋與土地係由同一人所持有的情況下，倘房屋與土地分別被售與不同人，原則上即應推定土地買受人默許建物買受人使用土地，除非雙方另有特別約定表示明確排除該使用。

 

此一推定規則源於最高法院48年台上字第1457號判例，即「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，係以買賣交易善意信賴與物權效力平衡原則為依據，維護房屋買受人對其購屋使用權益之合理期待。

 

然而，如無此交易默契存在，例如他人僅憑建物登記、使用執照，卻未經土地所有人允許而擅占基地，則仍屬無權占有，構成不當得利，應依民法第179條返還不當得利或依第767條返還所有物之請求。值得注意的是，法院雖採「推定默許」之原則，但仍須具備具體事實佐證其存在，例如土地與建物是否係同一筆交易標的、登記時間先後關係、買賣契約記載等，否則不得輕率推認土地買受人默許建物買受人使用基地。

 

實務中不少個案係於房屋買賣後，土地另由第三人取得所有權，該第三人主張未同意該建物占用其土地，即使房屋先登記，仍可能不構成合法占有而需返還。

 

一、建築物使用執照僅屬形式審核與建築安全管理工具，並非土地使用權源確認機制；二、建物第一次登記同樣不具確認土地合法占用性質，不能作為主張基地合法使用權的依據；三、土地與房屋係可分離不動產，若土地所有人與建物所有人分屬他人而無約定或默許，則後者占有土地即構成無權占有；四、實務應依實質事證及當事人意思推斷土地使用關係存在與否。

 

因此，在土地使用與房屋交易糾紛中，不能僅依行政機關核發之文件即推認土地使用正當性，法院審酌的核心仍在於當事人間之法律行為是否足以構成使用權之發生。未取得合法權源者，不得據此占有或使用基地，否則即應返還所有權人或補償其所受不當損失，並不得以行政核准登記作為抗辯，確保土地物權體系之完整性與合理性。

-房地-無權占有

瀏覽次數：1