老翁翻鄰居家自焚成凶宅，屋主是否可以求償？

問題摘要：

在凶宅相關爭議中，不論死亡是否發生於屋內，只要地點屬於不動產範圍且足以影響市場認知，即有可能構成凶宅，進而影響財產權之行使，若致屋主受有損害，即可依民法規定主張侵權損害賠償，並由行為人或其繼承人負責，顯示社會對於善良風俗與財產保障價值之兼顧原則，在凶宅賠償實務中正逐漸具體化。

律師回答：

在現代不動產交易市場與社會通念中，房屋是否曾發生非自然死亡事件對於其交易價值有重大影響，特別是在民間習俗普遍忌諱死亡事件的文化背景下，凶宅一詞所代表的不僅是物理空間的狀態，更是一種市場認知與心理價值的貶損，因此當有人於他人住宅範圍內發生自殺行為，即使死亡地點不在屋內而是在騎樓、陽台、屋頂或其他附屬建物，亦有可能使該不動產被社會普遍認定為凶宅，進而導致房價下跌，此種情況是否可構成法律上之損害賠償責任，須回歸於民法第184條所定之侵權行為構成要件加以判斷，依該條規定，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，而法院實務亦多採取市場認知為衡量標準，倘自殺行為人於實施行為時，已可預見其死亡將導致該處住宅形成凶宅、影響房價，且其行為不違背其本意，則構成間接故意之侵權行為成立。

內政部對交易慣例俗稱之凶宅有做出明確規範，即在所有人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件（自殺、兇殺，其他意外身亡情形則有爭議），自然死亡則是人一生必經的過程，因此不在成為凶宅的原因中。並且若符合凶宅的定義，還必須在不動產買賣契約書中明確揭露給買方知道。民間習俗忌諱住在曾發生死亡事件的房內，認為這並非吉兆，因此凶宅之交易價值皆較一般房屋低。雖然原則上不是死在屋內就不算凶宅，但房屋的範圍包含附屬建物（例如院子、頂樓、騎樓、陽台等處），自殺死在騎樓，仍然符合凶宅定義。

於房地產交易市場及實務經驗中，房屋為凶宅會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，因此就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認為是交易上之重大瑕疵，因此賣方無論是消極不揭露，或甚至是積極保證標的物不是凶宅，只要買方可舉證標的物確實為凶宅，即可依民法所規定賣方應負的物之瑕疵擔保，向賣方要求解除契約、返回價金，或不解除契約，僅請求減少價金。已付的價金，則可依不當得利（無法律上原因而受利益）請求賣家返還。

舉例而言，一名老翁疑因長期鄰里糾紛，翻越圍牆進入鄰宅專有部分騎樓，自焚身亡，屋主認為該自殺事件導致其房屋成為凶宅，造成市場價值大幅貶損，遂提起損害賠償之訴，而法院審酌其死亡地點位於建物附屬部分之騎樓，該範圍雖非屋內，但於不動產登記與使用權限上仍屬屋主所有，依據內政部與市場慣例，於建物所有期間內發生之非自然死亡事件，發生於專有部分即為凶宅之構成要件之一，該老翁之行為雖非針對屋主而為，然其於實施自焚行為時，已足以預見其死亡會對屋主造成財產上之損害，該老翁之繼承人應就其遺產範圍內連帶賠償。

是以即便自殺並非發生在屋內，只要位於建物法律所涵蓋的專有或附屬空間，亦仍可能構成損害他人財產權之侵權行為，此種情況下，屋主基於民法第1148條第2項所定之限定繼承制度，得向自殺者之繼承人請求就遺產範圍內清償損害賠償，而凶宅事件之法律後果除民法第184條侵權責任外，亦與買賣瑕疵擔保制度相關，依民法第354條、359條及第373條規定，出賣人應擔保出賣物於交付時無重大瑕疵，而凶宅因其重大心理影響屬於交易上重要資訊。

實務上認為此屬重大瑕疵，若賣方未事先揭露，或明知不告，買方得主張解除契約、減少價金或請求返還已付價金，另依民法第179條規定，買方得以不當得利請求返還無法律上原因所給付之價金，對於屋主而言，若因他人侵入而致房屋變為凶宅，即使未有實質結構損害，仍可主張因純粹經濟損失所生之財產權受損害，且法院對此類純經濟損失逐漸採肯定立場，在可預見並存在因果關係之情況下，行為人應負賠償責任，尤其當死亡行為出於報復、施壓或其他具有示威性質之目的，更可強化主觀不法性之判斷，而如本案老翁翻牆進入他人私有空間自焚，其行為不僅違反社會善良風俗，亦侵害他人財產利益，應可認屬侵權行為，此外，針對受害屋主而言，為消弭凶宅印象可能需進行改建、轉作其他用途或長期降價求售，皆係可資舉證之損害金額，法院亦會依屋主所能證明之價格落差予以判斷賠償範圍。

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