在公寓頂樓跳樓，死在中庭，社區會變兇宅嗎？

問題摘要：

若有人於公寓頂樓跳樓最終死亡於中庭，此因兩處皆屬共有部分，不涉任何一戶專有權範圍內死亡，故無任何住戶成為凶宅，社區也不會因此成為凶宅社區，不影響個別房價，惟若死亡地點涉某戶陽台、屋內或專有部分即構成凶宅，個別戶買賣時需揭露。交易雙方應了解凶宅認定法律標準，並確認死亡地點、房屋範圍與建物權屬劃分，避免誤解或糾紛。若有疑慮可參考地政登記資料、不動產說明書與實際現場勘察，或洽詢專業不動產經紀人與律師協助判斷，確保交易安全與權益。

 

律師回答：

關於這個問題，關於公寓大廈內發生跳樓事件致死後是否構成「凶宅」，實務上主要取決於死亡地點與房屋範圍之關聯，並非單純以發生自殺事件的有無作為凶宅判斷標準，因此若有人於公寓頂樓跳樓，最關鍵判斷點便在於最終陳屍地點是否屬於某戶專有部分或僅屬公共區域。

 

若死亡地點係屬公寓內之公共區域，例如頂樓露台、中庭、梯間、地下停車場等共有部分，則依內政部不動產說明書第11項規定，不構成任何一戶的凶宅，因該場所非屬個別住戶之專有部分，無法特定歸屬某一戶產權範圍內，不動產說明書僅規範於賣方持有期間，專有部分內曾發生兇殺或自殺致死之情形才須揭露，並未要求對公共區域死亡事件進行揭露，亦不影響個別住戶法律上之房屋價值認定。

 

若跳樓者陳屍地點為公寓外馬路、人行道、廣場等完全脫離建物之公有空間，亦無涉凶宅認定，因死亡地點完全與房屋產權脫鉤，自不涉不動產交易之瑕疵爭議。

 

然而，若陳屍地點係落於某戶住戶陽台、露台或室內範圍，則該戶即成為凶宅，因陽台、露台均屬房屋附屬建物，與主建物同屬專有部分，不動產說明書明確規範若於專有部分內有跳樓致死事件即屬凶宅，且即使死亡者非該戶住戶，亦不影響認定，因重點在於死亡事實與專有部分之關聯性，故實務認定凶宅關鍵為死亡地點，非單純看自殺起點或行為起點，例如有人從13樓住戶跳下，最終陳屍8樓陽台，則8樓成為凶宅而非13樓，反之若陳屍於1樓中庭或馬路，則無任何一戶成為凶宅。

 

法院實務亦認為凶宅影響房價屬於重大瑕疵，買方若事後發現未揭露之凶宅，得依民法第359條請求減價或解除契約，一般而言，凶宅行情約落在市價6至8折間，若死亡情節嚴重如兇殺、分屍或屍體滯留長達數日，房價可能低至5折以下，若單純跳樓且死亡地點不在專有部分，房價影響較輕微，約落至9折左右且隨時間推移影響遞減。

 

實務上不動產交易中雖非所有買賣契約均會明確約定不得為凶宅，但只要專有部分內曾有死亡事件，不論合約是否記載，依現行法制與消費者保護法精神仍屬重大資訊，賣方應主動揭露，否則視為違反誠信原則，將影響交易效力。

 

進一步而言，房屋交易中房屋範圍除主建物外尚包括附屬建物與共有部分，若死亡地點在主建物內、陽台、屋突平台或附屬建物範圍內，均屬專有部分，構成凶宅，反之如院子、花園、地下室停車位等共有部分則不涉個別戶凶宅問題，故頂樓跳樓事件若死亡地點為頂樓平台、中庭、樓梯間等共有空間，無涉任何戶別之凶宅認定，但若墜樓後死於某戶陽台、露台、屋內或專有車位，該戶即成凶宅，這也是實務認定核心在於死亡發生點是否進入房屋所有權專有部分範圍內，並非僅憑事件起點或行為地點判斷。

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