加盟主是否應就其加盟店的員工於租賃房屋內自殺致使房屋成為凶宅所生之損害，對出租人負民事賠償責任？
問題摘要：
不動產所有人如因承租人或其允許之第三人於租賃物內自殺致房屋成為凶宅，固應依法釐清承租人是否違反管理義務，第三人是否為其所允許，及是否構成執行職務所生之不法行為，最終再依民法第433條與第188條分別請求損害賠償。然於加盟契約、僱傭關係、房屋管理義務等連動下，法院傾向以合約關係與職務執行相結合，強化風險歸責體系，使不動產所有權人之合法財產價值獲得合理保障。若以侵權行為為基礎請求加盟主負損害賠償責任，因欠缺「權利被侵害」之要件，法院將否認其請求權依據，進而否定依附於該侵權基礎之民法第433條及188條所生責任。
律師回答：
關於這個問題，承租人就租賃房屋具有使用、收益之權利，應本於善良管理人注意義務妥善保管租賃物，並不得任意允許他人為租賃物之使用，如其允許之第三人因故意或過失而對租賃物造成毀損、滅失，承租人即應依民法第433條規定負損害賠償責任，若該第三人為承租人之受僱人，且行為與職務具客觀關聯性，尚可能構成民法第188條所稱之執行職務行為，使僱用人亦須對該侵權行為負連帶賠償責任。
一間房屋之承租人將房屋交由其加盟商行營業，而該商行聘僱之門市員工竟於值勤時利用倉庫辦公室上吊自殺，致使該屋成為市場俗稱之「凶宅」：
第一，加盟商行係依加盟契約由加盟主授權經營該屋，受僱人為履行契約事務而進出倉庫空間，有理由認屬加盟主所允許使用租賃物之第三人；第二，該員工穿著制服、從事補貨、結帳、與客戶互動等營業行為，顯與執行職務有關，且其自殺係發生於執勤地點與時間內，屬「利用職務機會」之自殺行為；第三，加盟商行長期指派該員工單獨值大夜班，未妥為監督與關懷，使其得以自縊身亡，難謂已盡善良管理人之選任監督義務，遂依民法第188條認其對該受僱人之自殺行為應負連帶賠償責任。
至於加盟主作為該屋之承租人，既已允許加盟商行及其員工使用該屋，員工之行為即屬民法第433條所稱之第三人行為，房屋成為凶宅後對出租人造成之損害，加盟主理應承擔民事賠償責任。此外，本案法院更指出，即使該屋在事發後仍由加盟主持續承租，並未立即對外出租或出售，亦無礙其經濟價值減損之事實，蓋不動產經濟價值之認定，應以市場對於其交易意願與價格為準，而非以實際交易為限。經專業估價人鑑定後，確認該凶宅已因非自然死亡事故造成市場價格之貶損，構成民法第216條所稱之財產上損害，得作為損害賠償請求標的。
雖然最高法院曾於103年度台上字第584號判決中認為，凶宅雖會影響經濟利益，但非民法第184條第1項前段所稱之「權利」，而認難以構成侵權行為，但法院改以民法第433條及第188條為請求依據，無須必然建立於第184條之侵權構成要件。
實務亦多認為，凶宅造成之價值損失屬法律上保護之「利益」，應可構成損害賠償請求，尤其於交易不動產時，若買受人因該事故產生重大心理排斥或要求大幅減價，顯然對房屋價值已有具體影響。此種價值貶損雖未致房屋產生物理性損傷，然「非自然身故」於國人普遍交易心理與市場行情中，確為不利個別條件，依法於估價學上已屬負面影響，應獲法律上之填補保護。再者，民法第188條之僱用人責任具有交易安全與風險分配之意義，係保障經濟弱勢之被害人，使其可向資力較雄厚之僱用人求償，並促使僱用人強化內部管理，預防風險發生。
關於「執行職務」之認定，學說間雖有「內在關聯說」與「客觀說」之區分，惟實務多採客觀說標準，亦即只要形式上具職務關聯性即屬執行職務，例如行為發生於職務場所、時間、方式或因職務提供機會，即應認係職務相關行為。本案法院即係依此標準，認為加盟商行與受僱員工之間、以及加盟商行與加盟主之間具有業務委任及監督關係，受僱人利用倉庫上吊自殺，雖出於私意，但倘無該職務機會與時間空間配置，即無法發生該行為，是該加盟商行確有選任與監督之疏失而須負責。至於加盟主則因允許第三人使用該屋，依法對出租人應負第三人責任。
按民法第188條第1項本文所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內（最高法院42年台上字第1224號判例參照）。是以受僱人如濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關之相牽連行為，而不法侵害他人之權利者，均屬上開規定之執行職務範圍，以實現民法第188條規定之立法精神，保護經濟上之弱者，增加被害人或得依法請求賠償之第三人之求償機會。…陳◇福死亡處所之倉庫辦公室，係在系爭加盟店內角落，且設有隔間門，並非位於顧客結帳之櫃檯區或挑選採買商品之陳列區，如非工作人員，未獲門市店長允許即無法入內查看，顯見上開倉庫辦公室僅限於系爭加盟店門市人員始得進出，自非屬不特定人得隨意進出之處所，依前揭說明，應認陳◇福於執行職務時，進入上開倉庫辦公室，利用該工作場所上吊自殺，在客觀上足認係與其執行職務有關之相牽連行為。…陳◇福利用值班期間，在非屬不特人得隨意進出之前開倉庫辦公室上吊自殺，亦即陳◇福因有門市人員之職務而提供其在該倉庫辦公室自殺之助力，且成鈴彥商行自97年9月30日因簽訂系爭加盟契約而代為經營系爭加盟店時起迄100年2月17日，長期僅安排陳◇福一人值大夜班，負責全部店面之營業及安全，未曾顧慮陳◇福之身心狀態及工作情緒，予以適度調整其值班時段，在無人監督及互相支援之情形下，讓陳◇福有機會利用倉庫辦公室作為其自殺之場所，難謂成鈴彥商行對陳◇福之選任、監督其職務之執行已盡相當之注意。準此，系爭房屋因發生陳◇福自殺之非自然身故情事，即屬受僱人因執行職務，過失不法侵害他人權利之情形，成鈴彥商行自應依民法第188條第1項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任。…系爭房屋雖尚未出售，惟其經濟價值之減損既經專業估價師以客觀、專業及業界通常使用之鑑定估價方法，作成系爭估價報告，並經本院審酌該屋於事發前後重新區隔、商業效益、用途及未能再行出售等一切情況，認定該屋現階段確實已存在經濟價值減損，不因該屋尚未出售而受影響。…另該屋在發生陳◇福自殺身亡事故前，加盟主早於97年3月27日即與上訴人簽訂第2次租約，約定租期自100年10月15日起至105年10月14日，雙方續訂第2次租約時，根本無從考慮上開自殺事故，倘加盟主中途解約或租期屆滿未再續租，上訴人勢必須另覓新承租人或出售該屋，且被上訴人無法保證新承租人不會介意該屋曾發生非自然身故之情事，而為降低租金之要求，自不得以該屋目前仍出租於加盟主，或日後潛在之買家因職業、信仰、用途而不介意該屋曾發生該事故等非屬一般交易狀況之不特定因素，即遽認該屋成為凶宅後未減損其租、售之經濟價值。…按「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」民法第433條定有明文。本規定旨在擴大出租人之求償權，其責任之成立僅以該第三人有應負責之事由即足當之，而不以承租人本身另有違反注意義務為要件。然本條承租人之責任與民法第432條之善良管理人責任，亦有發生競合之可能。
(臺灣高等法院101年度重上字第623號判決頭
首先，加盟主除依民法第433條對因其允許使用租賃物之第三人行為所生之損害負責外，亦因未盡善良管理人保管租賃物之義務，違反主給付義務，二者間形成請求權自由競合，出租人得擇一行使。
民法第433條明定，承租人對其允許使用租賃物之人因應負責之事由所致之毀損滅失應負損害賠償責任，其立法目的在於擴張出租人之求償範圍，使其可對承租人追償而不需逐一對第三人舉證主張侵權構成要件，且該條文之成立無須承租人有過失，係一種擬制責任。
其次，民法第188條之僱用人責任則為保護被害人權益之代位責任，旨在促使僱用人於選任、指導及監督受僱人時提高警覺與注意。由於受僱人資力多不足以獨力負擔賠償責任，爰以僱用人之財力與監督地位代為承擔，以增進交易安全與保障被害人之實質求償可能。
至於「執行職務」之認定範圍，學說上雖有內在關聯說，認職務行為須與受命職務有內在關聯，使僱用人得預見並防範，但實務上多採形式客觀說，強調行為具備形式上職務外觀即可，不以主觀目的為要，並參照最高法院台上字第1224號判例指出，只要該行為係於職務時間、地點內發生，或職務提供其機會，即屬執行職務行為。若受僱人利用其職務時間與場域實施非屬命令內之行為，如上吊自殺，於客觀上與職務有密切牽連，僱用人仍應負責。再者，關於房屋成為凶宅是否屬於法律上之權利受侵害，實務與學說看法不一。
雖房屋未因兇殺或自殺事件有物理毀損，功能上亦無障礙，但我國社會普遍對非自然死亡事件具高度敏感性，買受人對凶宅多有忌諱，影響其市場交易意願與價格，導致經濟性價值下降。高等法院104年度重上字第938號判決即指出，依估價學理之「適合性原則」，非自然死亡事件將影響不動產之個別條件，造成經濟性之價值減損，屬於民法第216條「所受損害」，得請求賠償。
而於物之瑕疵擔保責任中，亦多肯認凶宅屬於瑕疵。然就侵權行為構成而言，民法第184條第1項前段所稱「侵害他人權利」，係指法律上之主體權利，如所有權、人格權等。
最高法院103年度台上字第584號判決認為，自殺並未使出租人所有權本身受損，僅係市場評價下降，屬於經濟利益損失，應屬後段「法律上保護之利益」範疇。
惟該利益是否為侵權行為所保護，實務見解仍採限縮立場，否定其為前段權利，致使因自殺行為無法構成侵權行為，連帶使得依附於侵權構成要件之民法第433條與第188條之第三人責任與僱用人責任均無由發生。
另據桃園地方法院96年度訴字第284號判決說明，所有人對其所有物具有完整之使用、收益、處分之權利，自殺行為並未限縮或剝奪該法律上之支配權能，亦未造成物理性毀損，故難謂所有權本身受侵害。此種自殺致凶宅之情事，對出租人造成之不利益應屬於交易上之經濟損失，而非民法第184條前段所稱之「權利」受侵害，因此無法構成侵權責任要件。綜上所述，
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