有人屋內輕生自殺，房東可否請求賠償？自殺到底導致房東什麼損害？

問題摘要：

若承租人或其允許之人於屋內自殺，實務上確實有法院肯認房東得依民法第433條或類推適用之請求損害賠償，但亦有判決否定其適用性，認為凶宅所生價值減損非屬法律保護之權益。若房東欲主張其權利，仍應依個案具體情況，檢視房屋價值貶損之證據、承租人與自殺者之關係、租賃契約約定等，並審慎評估訴訟風險與勝訴可能性，以作適當處理。

 

律師回答：

關於這個問題，關於有人在房屋內輕生自殺，房東可否請求損害賠償的問題，核心在於此一行為是否對房屋所有權人造成法律上可認定之損害，特別是若未造成房屋物理性毀損，是否單憑價值貶損即足以請求損害賠償。

 

在實務見解中，大致可分為兩大立場，一為肯定說，認為房屋雖無物理毀損但在經濟價值上已產生實質減損，房東可請求損害賠償；一為否定說，主張此為純經濟損失，且與自殺行為間欠缺直接因果關係，難認為構成可賠償之法律上損害。

 

首先從肯定說觀察，多數法院認為房屋若發生非自然死亡事件，基於社會大眾對凶宅之畏懼心理，確實會對房屋產生價格下跌與流通障礙的現象，該種減值雖非源於物理毀損，卻足以影響房東權利之行使，導致交易受阻與收益減少，形成純粹經濟上損害。依此見解，若自殺者為承租人，則承租人基於民法第432條、第433條規定，應對租賃物負善良管理人保管義務，因其本身或其允許使用租賃物之第三人導致凶宅形成，即使非物理毀損，仍應負損害賠償責任。

 

承租人之同居親人於屋內自殺致屋價下跌，雖非造成物理毀損，仍構成經濟上減損，應由承租人賠償。同理，出凶宅形成使得交易價值受損，其損害程度甚至高於物理性毀損，應可透過類推適用民法第433條請求賠償。

 

因我國社會對凶宅仍具強烈心理抗拒，其減值為客觀存在之市場現象，不應以是否為物理損害作為區分標準。其次從否定說觀察，有部分法院認為雖可同情房東因凶宅而房價受損，但自殺行為係屬個人身體法益之處分，原則上不具有違法性，且無主觀不法意圖，自難成立侵權責任。

 

再者，純經濟損害在侵權法中本即不易獲得保護，凶宅係源於社會心理主觀認知，房屋本身未受毀損、所有權權能無受侵害，即便價格減損，亦屬非法律保護之純經濟利益；又民法第432條與第433條係以物理毀損為前提，立法當時未及規範經濟減值，自無所謂法律漏洞，不宜擴張解釋或類推適用。該判決並援引第434條關於失火毀損之條文，認為若立法意圖涵攝經濟損害，應有明文，否則即有違法安定性與預測可能性。

 

例如臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決認為：「查系爭房屋因系爭事故成為所為『凶宅』，僅係一般人之主觀認知，實際上未發生毀損、滅失或功能損壞，即系爭房屋本身並未發生任何物理性之變化，亦不影響所有權人占有系爭房屋或依其目的而使用，所有人就房屋所有權權能之行使，未受任何限制，無論所有權積極權能或消極權能均不受侵害，即系爭房屋並非有形體的所有權侵害，難認系爭房屋之所有權受到侵害(最高法院103年度台上字第584號民事判決參照)。至被上訴人雖主張系爭房屋因系爭事故導致其交易價值或收益減損部分，則係於不動產交易市場上因心理因素所可能產生交易價格(包括買賣價金或出租收益等)受有影響，而抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益，並非所有權權能之損害，性質上屬純粹經濟上損失，係屬權利以外之利益。」

 

此外，房價受影響之因素甚多，包括市場供需、利率變動、政府政策與物件條件等，難以單就凶宅因素證明因果關係，房價下跌與自殺行為間無法建立相當因果關係，房東若尚未出售房屋，即難認已受財產上損害。

 

然而，也有少數實務見解認為凶宅與房屋價值貶損之間並非必然有因果關係，例如臺灣臺北地方法院99年度訴字第1678號民事判決認為：「況影響系爭房屋交易價格之因素眾多，交易時間(如逢美國金融海嘯波即導致房市不振)、市場供需、政府政策(如中央銀行降低貸款成數等政策)、房屋本身條件等等，自尚難一概而論。且本件原告尚未出售系爭房屋，自亦不致產生本件原告主張之因交易價格低落所生之財產上損失。從而，原告主張被告之被繼承人於系爭房屋內自殺致系爭房屋貶值，二者間亦尚乏相當因果關係。」(同院100年度訴字第1933號民事判決亦同，同一法官之判決)。

 

臺灣高等法院103年度上字第67號民事判決認為：「按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此所有權之權能為民法第765條規定甚明。查○○○雖於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺身亡，惟上訴人就系爭房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制或妨礙，亦未造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，是本件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權受有損害。上訴人雖主張係爭房屋因上開情事成為俗稱之凶宅，造成房屋貶值之金額及難以出售之損失等情，惟此亦屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價值降低、減少，而為『純經濟損失』。」

 

綜合上述實務見解可見，目前對房屋內發生自殺行為是否足以構成房東損害之問題，見解分歧仍深。支持損害賠償者強調房價減損為現實存在，凶宅之形成即係市場排斥的結果，應視為租賃物之毀損，無論採明文適用或類推適用，承租人均應賠償；反對者則認為欠缺物理毀損與權能受侵害，不符合侵權或契約責任之要件，凶宅貶值亦可能由多方因素造成，難以歸責於單一事件。

 

若進一步以侵權責任分析，若自殺者為承租人本人，並認定其有心理狀態之可歸責性，則房東可依民法第184條請求其繼承人於遺產限度內賠償；若自殺者非承租人，則需回歸承租人是否依民法第433條應負無過失責任。

 

惟如屬短期訪客或不受其實質支配者，法院可能不予認定承租人負責。最後值得注意的是，凶宅議題涉我國社會文化、民俗觀念與心理因素，在法律評價上是否應將主觀心理影響納入保護範圍，或仍以權利侵害為界，涉及侵權法中經濟損失理論之爭議與法律政策之抉擇。法院是否承認凶宅所生損害為可賠償損失，不僅涉及法律解釋，也涉及社會觀念之變遷與衡平正義之追求。

 

房屋內有非自然死亡之情形，確實會造成房價的減損，少數看法雖認為整體性的房價仍會受到趨勢或政策等影響，然而仍無法否定若以同時段及地段觀察，凶宅的因素確實會造成該房屋個別性的貶值，因此房屋所有權人受有損害，應屬無疑。

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