有人屋內輕生，房東可否請求賠償？自殺者非房東怎麼處理？

問題摘要：

房東如遇屋內有人自殺，無論是承租人本人或第三人，其所受經濟上損害雖為客觀事實，惟是否得請求賠償，實務上尚無統一見解，須視各案具體情節、法院見解與證據有無為準。建議房東事先於租約中明確約定保管義務與衍生責任條款，並於出租前充分審慎選擇承租人，以降低此類風險發生之可能。未來如欲解決法律不確定性，亦可透過修法或釋憲方式補充民法在此一特定情境下之明確規範。

 

律師回答：

關於這個問題，當房屋內發生非自然死亡事件如自殺，導致該屋成為所謂「凶宅」，是否構成對房東的損害並產生賠償責任，實務上與學理上均有爭議。

 

首先就房東是否因而受有損害而言，凶宅對市場價值的影響實為客觀事實，根據不動產市場經驗，房屋成為凶宅後交易價格常下降20%至40%，此為一種純經濟上損害，法律上是否給予損害賠償保護，則牽涉行為是否違法、是否具有可歸責性與是否有因果關係。

 

若自殺者為承租人本人，其在租屋期間於屋內自殺，依民法第184條第1項後段規定，若該自殺行為被認定具有不法性並對房東之財產權造成侵害，即有可能成立侵權行為責任，進而依民法第1148條第1項及第1153條第1項由其繼承人在遺產範圍內負損害賠償責任；但若法院認為自殺行為欠缺不法性，或難以認定其對凶宅化之結果具有間接故意，則無法成立侵權行為責任。

 

至於若自殺者為承租人以外之人，如承租人之親屬、朋友或訪客等，房東是否可向承租人請求損害賠償，涉及民法第433條適用之爭議。該條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」而此規定本質上係屬履行輔助人責任之具體化，為無過失責任。倘若第三人於承租人允許下使用該房屋並於屋內自殺，理論上承租人即便無過失，亦須負責，惟最大爭議在於凶宅是否屬於「毀損、滅失」的範疇。

 

實務見解分歧，有認為凶宅化雖未造成房屋物理毀損，但已造成其經濟價值重大貶損，應屬民法第432條、第433條所稱之「毀損」之一種，允許適用或類推適用該條文，以承租人應負善良管理人保管義務之違反為由，令其對房東負損害賠償責任。此類見解認為，在當前社會風俗下，凶宅雖可繼續居住，但對交易性、出租性與房東持有價值皆有重大不利，故不應否認其損害性質與應補償之正當性。

 

然而，亦有否定類推適用之可能性，民法第432條、第433條明文係針對租賃物「物理毀損或滅失」而設，不應擴張至「價值減損」情形，否則將違反類推適用要件中之「法律漏洞」原則，並不符公平、平等與可預測性等民法基本原則。

 

又，若自殺者為承租人以外之人，除自殺者之繼承人依上開規定需負責外，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。而對照民法第224條、第433條之規定內容可知，民法第433條之規定，性質上屬於債務人為其代理人或使用人行為負責的規定，為民法第224條規定的確認性、具體化規定，因此在解釋民法第433條規定的責任成立要件時，理當應參酌民法第224條規定的責任成立要件，其中就歸責原理而言，民法第433條規定的承租人損害賠償責任，與民法第224條規定的債務人之履行輔助人責任相同，均係一「無過失責任」。從而，因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物毀損滅失者，不問承租人本人有無故意或過失，或承租人本人有無違反租賃物保管義務之情事，承租人即須負損害賠償責任。

 

而有爭議的是，凶宅並非是租賃物在物理上之毀損或滅失，得否適用或類推適用民法第433條之規定要求承租人負損害賠償責任，實務上意見分歧，(一)認為此種情況下，出租人得適用民法第432條、第433條請求損害賠償，例如臺灣高等法院臺中分院101年度上字第40號民事判決認為：「按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第432條、第433條定有明文。…上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務，係出租人將租賃物交付承租人後，出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護，因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務，準此，尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失，申言之，前開民法所定之『毀損、滅失』之含義，當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待言。綜上，本件上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物，因上訴人違反善良管理人之保管注意義務及其同居女兒在系爭租賃標的物內自殺身亡而有應負責之事由存在，並使得系爭租賃標的物之交易價值發生減損，造成被上訴人權益受損，是被上訴人依前揭民法第432條第2項、第433條規定請求上訴人負損害賠償責任，即屬有據」

 

臺灣桃園地方法院99年度訴字第1726號民事判決認為：「依一般社會常情，房屋發生非自然死亡事故，將使房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係。再者，『承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物』，『承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任』，『因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任』，此為民法第432條第1項前段、第2項、第433條所明定。被告向原告承租房屋，然因其親人（哥哥）在屋內自殺，依前所述，足；使該屋之交易價值減損，對於原告之所有權確實造成侵害，是原告請求被告負損害賠償責任，即屬有據。」；

 

認為此種情況下，出租人得類推適用民法第432條、第433條請求損害賠償，例如臺灣桃園地方法院102年度訴字第1335號民事判決認為：「雖上開因素未對此類房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事…。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響原告之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用援引其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433條之規定內容與立法目的，既然係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。」

 

臺灣高雄地方法院107年度訴字第894號民事判決同樣認為：「又凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響原告之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，甚至更甚於物理性毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433條之規定內容與立法目的，既係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。是出租人即原告應可類推適用民法第433條之規定，請求承租人即被告負損害賠償責任。原告依民法第433條規定，請求被告賠償系爭房屋之交易價值減損，應屬有據。」

 

出租人不得適用或類推適用民法第432條、第433條請求損害賠償，例如臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決認為：「按承租人依民法第432條或第433條規定應對出租人負損害賠償責任者，係因承租人乃實際占有使用系爭租賃物之人，對該租賃物自有保管義務，故明文規定承租人有注意義務之違反且致租賃物發生物理上毀損或滅失情事者，應負損害賠償之責。

 

可見民法第432條及第433條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無毀損、滅失為已足。至於租賃誤之價值是否減損，其影響成因多元，且態樣不一，上非承租人所應負保管義務範疇，核與民法第432條及第433條所定之性質不相類似，且逕為類推適用，尚無端增加承租人之保管義務，難謂符合平等、公平原則。是就前揭規定，倘納入此未被規範之型態，將使該等規定涵攝範圍擴及租賃物價值之維持，應非該等法律規範意旨所及，難認民法第432條第2項或第433條規定有此法律漏洞之存在，自無類推適用之餘地。」

 

臺灣新北地方法院106年度訴字第1659號民事判決認為：「按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，以為適用，故法律為類推適用，係法律規定有漏洞之補充方法之一，如無法律漏洞，即無類推適用之問題。民法第432條、第433條明白規定租賃物物理上之毀損、滅失者，承租人負賠償責任之規定，且對照民法第432條、第433條，與同法第434條『租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任』之規定，是上開法律規定係針對租賃物『物理上毀損狀況』課予承租人不同之注意義務，顯見民法第432條、第433條並無法律漏洞存在，無類推適用予以補充之必要。」(臺灣高雄地方法院108年度訴字第328條、臺灣新北地方法院103年度訴字第1266號民事判決亦同)。

 

凶宅化涉及社會心理、文化觀念與交易風險，影響房價之成因複雜多元，若逕將房價貶損視為租賃物毀損，無異擴張承租人之義務，與立法原意不符。因此，房東如遇房屋內有人自殺，可行使之法律途徑首先為確認自殺者身份及其法律關係，若其為承租人本人，應檢視其是否有不法侵害房屋價值之故意或重大過失；若其為第三人，則應查明其是否係承租人之同居人或受其允許使用租賃物之人，並據此向承租人主張民法第433條責任，惟仍須審慎評估法院對「毀損」定義之採認態度。

 

此外，房東應保存相關證據，包括租賃契約、警察報案紀錄、死亡證明、房價估值報告等，以證明房屋價值受有具體損害。房東亦可考慮請求心理慰撫金或與繼承人、承租人和解，以減少訴訟風險與費時。

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