鄰居墜樓成凶宅？可以告他害房屋價值減損嗎？

問題摘要：

鄰居因意外墜樓而導致自己房屋涉及死亡事件，固屬不幸，但是否構成凶宅仍須就死亡地點是否為建物專有部分、死亡原因是否為非自然因素、死亡是否於現場即發生等關鍵點詳加判斷，在不符合法律上凶宅構成要件之情形下，僅可請求明確支出之費用損害，至於房價下跌之推定損失則難獲法院支持，當事人應審慎評估訴訟風險與舉證難度，避免徒增訟累。

 

律師回答：

關於這個問題，凶宅雖無法律上明文定義，但我國實務已逐漸建立出一套判斷標準與裁判趨勢，多數法院見解認為，凶宅係指於房屋專有部分內曾發生非自然死亡事件，尤以自殺、他殺等方式最為典型，若為自然死亡或於共有部分、社區外部死亡，原則上不構成凶宅。

 

就此而言，若鄰居於自己住處意外墜樓而墜落至樓下鄰戶的房屋內，導致後者認為其房屋價值因此受損，是否可對鄰居之繼承人提起損害賠償訴訟，必須依據實際事證，逐項審慎評估是否符合法律構成要件。

 

在近期一則案件中，某甲於高樓住處墜樓，掉落至某乙所增建的廚房屋頂，最終不治死亡，某乙認為因其房屋成為死亡現場，不僅價值受損，租客亦驚恐搬離，更因進行清潔、修繕與宗教儀式支出費用，遂對某甲之繼承人提起民事訴訟，請求損害賠償。針對該事件做出明確三點分析。

 

第一，關於建築空間是否屬於「專有部分」，雖該廚房係違建，惟其與主要建物緊密相連，未獨立設置出入口，且仍由某乙單獨所有並實際使用，依其性質與使用狀況，應認仍屬該建物之專有部分，此為是否構成凶宅認定的第一步。

 

第二，關於死亡性質是否屬於「非自然死亡」，審酌死亡者先前生活情況，無憂鬱、絕望等跡象，反有慶生與旅遊規劃等行程，且未留遺書或表達輕生意圖，相關證人亦未證稱其有自殺傾向，因此法院認定該死亡事件並非自殺，而係屬意外事故，不能適用凶宅之要件。

 

第三，關於死亡時間與地點是否發生於建物內部，審酌警消人員報告，死亡者於現場仍具生命跡象，送醫途中始告不治，因此死亡並非發生於該房屋內部空間，縱死亡地點為該房屋所覆之空間，但法律上仍難認為係於建物專有部分內發生死亡。

 

綜合上述三點，該事故並未構成法律上所認之「凶宅」，自然無從主張因成為凶宅所致價值減損之損害賠償。然法院仍就其他部分如修繕費、清運費、做法費與當月租金損失，於事證明確部分判予賠償，其餘如原主張承租戶原將續租一年但提前解約所致未來租金損失，則因原告無法提出具體證明，不予採納。

 

此判決凸顯在凶宅損害賠償案件中，法院高度重視事實認定與法律構成要件之精細判斷，單憑情緒上之恐懼、社會習俗上的忌諱，並不足以構成法律上賠償之正當事由。尤其對於非自殺、非當場死亡、非於建物專有部分內發生死亡之案件，法院多持否定構成凶宅之見解。

 

實務上常見房東主張租客於其屋內自殺致房價減損者，尚可依民法第184條後段主張違反善良風俗造成財產損失，並向繼承人於遺產範圍內請求賠償，但若係如本案般之意外事故，則欠缺可歸責之故意或過失，也非屬法律保護之權利遭受侵害，難以成立侵權行為構成要件。

 

另值得注意者，在不動產買賣或出租實務中，凶宅之認定除社會觀感因素外，亦與交易市場中估價之適合性原則密切相關，若買方或租客因曾發生死亡事件而降低購買或租賃意願，確實將影響房屋之市場價格，此即法院於物之瑕疵擔保或減價請求案件中，逐步建立之實務見解。

 

惟須特別強調的是，即便實務對凶宅之範圍已有大致共識，尚未有明文法律明定凶宅定義及法律效果，實務上之判斷仍依個案具體事證而定，不動產所有人如擬就凶宅爭議求償，應先行收集相關資料，包括死亡事件之鑑定報告、警消記錄、租約變更或解約書面、房屋估價報告等，俾利法院作出有利認定。

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