房東可否向自殺房客的繼承人求償？

問題摘要：

現行實務已逐漸傾向肯認房東可依侵權行為向自殺房客之繼承人請求損害賠償，但該請求權是否成立，須符合三項條件：一、自殺行為確屬背於善良風俗；二、房客對造成凶宅後果具備可得預見之故意；三、房東確實因此遭受具體財產損失。惟善良風俗之認定與故意之推論，均涉及價值判斷與社會文化背景，不易量化與統一，未來若能由立法層次加以明定凶宅之法律定義與責任歸屬，將更有助於消弭實務爭議，保障出租人權益並兼顧對自殺議題的同理與合理處理。

律師回答：

關於這個問題，房東可否向自殺房客的繼承人求償，一直是實務與學理間具有爭議的問題，而近年來的判決已出現肯定自殺行為構成侵權的趨勢，其中部分法院認為，雖然自殺本質上是一種終結個人生命的行為，並非以損害他人為主要目的，然而其進行方式與地點，若在客觀上造成他人財產之損害，即仍應負民事責任。

依據民法第184條第1項後段規定，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦構成侵權行為。法院於相關判決中指出，自殺為社會所不鼓勵、不認可之行為，已違反一般國民之道德觀念與社會秩序，應屬背於善良風俗之行為，而當房客選擇於出租屋內自殺時，對其行為將造成該屋成為凶宅而致房價貶損，實非全然不能預見，特別是媒體報導與社會觀感普遍認為凶宅價值低於市價，房東日後轉售困難，已屬可預見之結果。

若房客於明知該後果下仍執意自殺，法院認其具有故意之構成要件，即使房客已死亡，但其所造成的損害仍可依民法第1148條第1項，由繼承人在繼承範圍內負擔賠償責任。就實際判例而言，法院曾裁判房客之繼承人需於遺產範圍內賠償房東300萬元，作為凶宅所造成價值減損之賠償。

然而此類判決所依據之「善良風俗」概念仍屬抽象，無具體定義，有學說主張係指「國民一般所共同持有之道德觀念」，亦有見解認為係「維持社會秩序之普遍行為準則」，但不論何種定義，對於是否將自殺納入違背善良風俗之範疇，社會觀感與司法見解仍有明顯落差，尤其當社會上多數人對自殺者懷有同情、遺憾與精神疾病之理解背景，法院卻認定其具備損害他人之故意，難免引發對司法合理性的質疑。

此外，更令人關注的是，若以「凶宅導致價格損害」為認定標準，則當房客有自殺企圖但未遂，是否同樣造成房價下跌？或該房屋曾為警方或消防人員急救現場，亦留下負面印象與遺跡，是否仍應認定構成損害？此一區分標準難免顯得模糊，實務操作易流於主觀判斷。從預防角度觀之，出租人若對凶宅風險深感憂慮，或可於租賃契約中預先載明「如承租期間內發生非自然死亡事件，承租人或其繼承人應負責依實際損害賠償」，使房客清楚瞭解潛在法律責任，一方面可保障房東權益，另一方面亦可能對房客形成心理抑制，間接減少憾事發生。

然而，儘管契約中有明文約定，倘承租人確屬因精神疾病所致之非理性行為，法院仍可能依民法第184條第2項酌情減輕甚至免除其責任，故法律效果仍需視個案實際情況綜合判斷。

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