對於房客積欠租金，如何提前終止？

問題摘要：

對於房客積欠租金且欲提前終止租約，房東必須先確認積欠金額達法定門檻、押金已扣抵完畢，並履行合法催告與終止程序，蒐集存證信函、郵寄憑據等證據，於必要時透過法院聲請公示送達或於訴狀中載明終止意思，並進一步提起返還與不當得利之訴訟。若已辦理具強制執行效力之公證，則可於終止後迅速聲請強制執行，以避免房屋長期占用與租金損失，唯操作過程需確保法律程序之完整與正確，以免反遭承租人反訴或法院駁回，建議房東於處理此類情況時尋求專業律師協助，以保障自身權益。

 

律師回答：

對於房東而言，房客積欠租金且拒不搬離的情形，確實是租賃關係中最棘手的問題之一，在實務操作上不僅關乎民事債權的實現，更涉及對於不動產占有權的迅速回復與程序合法性，因此如何在法律的範圍內「提前終止租約」成為房東應熟悉的重要課題。

 

民法第440條第1項規定，當承租人租金支付有遲延時，出租人應先定相當期限催告承租人清償，若承租人於催告期限內仍不履行，則出租人得依法終止租賃契約。但民法第440條第2項進一步規定，若租賃標的是房屋，遲延租金總額未達兩個月之租額時，出租人不得行使終止權，且如雙方約定租金於每期開始時支付者，應於遲延給付達兩個月時，方得終止契約；同時土地法第100條亦規定出租人非有特定原因不得收回房屋，其中第3款明文指出「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，方可作為出租人收回租屋的合法依據，顯見不論民法或土地法均以「積欠兩個月租金」作為出租人可終止契約的最低標準。而此標準經最高法院及高等法院判例確認為強制性規範，不得以租賃契約中特約排除，亦即即使房東與房客雙方事前於契約中約定只要逾期一期即終止契約，若未達法定二個月租金總額，法院亦將不予承認該特約之效力（參見最高法院88年度台上字第3306號民事判決、臺灣高等法院105年度上易字第1303號判決等），此種保護承租人居住權利與法律地位之立法意旨，亦在其他判例如最高法院102年度台上字第833號等案獲得延續與強化，表明無論不定期或定期租賃契約，出租人欲提前終止租約，均應遵循該等要件與程序。

 

而且上開規定是屬於強制規定，像是最高法院88年度台上字第3306號民事判決認為：「該條立法意旨在無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益。且法條明文為『…非達二個月之租額…，不得』顯為強制規定。參照土地法第一百條第三款規定『承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時』，出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第四百四十條第二項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第亦百條之規定，自非立法之宗旨。是民法第四百四十條第二項應屬強行規定，不得以特約排除。」，另臺灣高等法院105年度上易字第1303號民事判決也認為：「按土地法第100條第3款規定：『出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。』上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用(參照最高法院44年台上字第516號判例意旨)。

 

關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定(參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨)，且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院現在所持見解(參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨)。」

 

因此，依據上開規定，出租人提前終止租約的要件必須是：1.承租人持續欠租達兩個月租金總額時(也可能是每月租金皆未繳足，數月後達兩個月租金總額)、2.已扣抵押租金、3.出租人定相當時間催告承租人支付租金後，出租人方得發函向承租人主張期前終止租約，並向所在地地方法院對承租人提起遷讓房屋及給付相當租金的不當得利訴訟。附帶一提，若遇承租人拒絕收受信函或行蹤不明，也可以民事起訴狀做為催告與終止租約的意思表示，或依民法第97條利用公示送達來符合通知的要件。

 

基於此，若房客積欠租金時，房東應首先清楚計算是否已達可主張終止契約之標準，亦即扣除已抵償之押金後，實際尚有未繳金額是否達到二個月租金總額；確認後，應立即以存證信函或律師函催告承租人限期清償，催告期間應屬「相當」時間，通常以七日至十五日為宜，並明確告知逾期未繳者將依法終止租約，若承租人仍未履行，房東即可再以書面明確通知終止契約，此時即構成合法終止要件，後續即得向法院提起返還房屋及不當得利請求之訴。

 

須特別注意的是，催告與終止之「通知」屬意思表示行為，依民法第95條規定，只要送達相對人住居所，即視為達到法律效果，若承租人拒收、躲避或下落不明，亦可依民法第97條聲請法院公示送達，藉此完成通知程序。

 

此外，若房東於民事訴訟起訴狀中載明終止租約之意思，該訴狀送達承租人時，即生終止之效力，無需待判決確定後始為生效（參見最高法院23年上字第3867號判決），此一見解更為出租人於緊急或無法取得聯繫之情形下，提供一項實用救濟方式。

 

至於如何進一步加速取回房屋的時間，若房東於租約簽訂時即辦理「經法院認證之公證」並明列「逕受強制執行」條款，則一旦契約依上述程序合法終止，房東即可持該具強制執行效力之公證書，依公證法第13條逕向法院聲請強制執行，無須經過民事訴訟確認租約終止，對於爭取時間而言大為有利。但須留意的是，公證書應明確記載契約雙方、租賃標的、租金金額與繳付日、逾期違約條款與得終止契約事由，並有雙方當事人親自簽名始得具執行力，若僅為未經公證之契約或自行列印之樣本契約，則無法聲請直接強制執行。

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