租賃契約需要經過公證嗎？經公證之效力為何？

問題摘要：

租賃契約公證的核心效力在於讓合法且明確的租金給付、押金返還及租期屆滿遷讓義務，得以直接作為執行名義，節省訴訟成本與時間，但效力並非無限延伸，而是受制於公證法的嚴格規範與最高法院的這也是房東房客在簽訂契約並辦理公證時必須充分理解的重點。

 

律師回答：

關於這個問題，很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚，原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證才能合法生效，因為依照民法第153條的基本規範，契約的成立是以雙方當事人的意思表示合致為要件，所以即使只是簽名或蓋章，甚至口頭約定，契約仍然能夠成立，特別是在租賃契約的領域裡，租賃屬於不要式契約，並沒有強制必須書面，更沒有強制必須公證的規定，因此未經公證的租約在法律效力上並不打折扣，只是因為缺乏公證程序所帶來的強制執行力。

 

所以一旦發生爭議，當事人必須先走訴訟途徑，等到法院判決確定後，才能持判決聲請強制執行，這也是為什麼許多房東房客會糾結於「要不要公證」這個問題的原因，因為租約公證最重要的目的，乃在保障當事人於他方不履行契約時，可以直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需要曠日廢時的打官司，這個差別往往影響當事人的時間與金錢成本，甚至攸關租賃關係的安定與持續。那麼究竟哪些事項能經由公證程序而直接取得強制執行效力呢？

 

公證法第13條第1項第1款及第3款規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」因此，租賃契約載明租金及返還房屋應受強制執行之意旨，並經公證後，作成公證書即得作為執行名義，則有執行力。該租賃契約不必再經由訴訟程序起訴，出租人得以該公證書至法院聲請強制執行。惟公證法第13條第1項第3款之適用在於租賃契約必須訂有期限，而且約定於該期限屆滿時交還。在約定租賃契約時，於公證時，應載明租賃期限為何。並約定期限屆滿應受強制執行。

 

依照公證法第13條及相關規範，僅限於某些類型的標的，例如租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東得請求返還房屋的權利，或者以給付金錢、其他代替物如米，或有價證券如支票一定數量為標的的權利，這些都可以透過公證載明「願接受強制執行」，日後一旦違反，就能直接聲請法院強制執行，例如房東請求房客支付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或者房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利等等，都是常見能夠透過公證確保執行力的條款，但必須注意，不論是前述任何一種權利，都必須明白載明在公證書裡，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有直接能強制執行的效力，這也是很多人誤解的地方，以為只要把租約拿去公證就萬事大吉，實際上必須要有明確的「執行承諾」條款，才能發揮真正的效果。

 

實務上各地方法院公證處都有印製完善的租約公證格式，只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格式內，再經公證人確認並辦理程序，就可以達到效果，堪稱方便，值得多加利用，因為相較於後續可能曠日廢時的訴訟，幾千元的公證費用簡直是保險費般划算。

 

那麼租賃契約到底該不該公證？

就法律成立效力而言，當然沒有必要，但就保障權利、防範風險的角度來說，仍有其必要性。以房東的立場而言，房東最怕的就是房客欠租、租約終止後不搬走，這類「租霸」問題在實務上屢見不鮮，若未經公證，房東只能走冗長的訴訟途徑，從發存證信函、提告、等待判決確定、再聲請強制執行，往往拖上兩年時間都是常態，而這段期間內房東不僅收不到租金，還要支付律師費、裁判費，甚至承擔屋子空置或毀損的風險，損失難以估計。

 

相對的，如果租約有經公證並載明「願逕受強制執行」，那麼房客欠租或租約屆滿拒不搬遷時，房東便能直接持公證書向法院聲請強制執行，免除繁瑣的訴訟，省下寶貴時間，這對於房東而言可謂極大的保障。再看房客的立場，房客則絕對不希望租到一半，突然因為屋主將房屋出售而被要求搬走，雖然民法第425條有「買賣不破租賃」的規定，意思是即便房東把房子賣掉，但在租約期限內房客仍能合法使用房屋，租約會隨之移轉到新屋主與房客之間，然而這條規定並非鐵律，若租約的期限五年以上（含五年），或者為不定期租賃，卻沒有經過公證，那麼房客就不能主張買賣不破租賃的保障，換言之，新屋主可以不承認租約，要求房客搬離，這對於已經投入裝潢成本或經營規劃的房客來說，風險極高。

 

因此，若房客希望租約期間能穩定，不因房東轉讓房屋而受影響，尤其是長期租賃或營業用租賃，便應該要求租約公證，以確保自身權益。再進一步比較已公證與未公證租約的差別，最核心的就在於能否「省去訴訟」。未公證的租約遇到糾紛，只能先提訴訟，再依判決執行，曠日廢時，而已公證的租約則可直接執行，省時省力。從房東觀點，公證是對抗租霸最有效的工具；從房客觀點，公證是保障長期承租與押金返還的最佳憑藉。換句話說，租約是否要公證，關鍵取決於雙方對未來風險的評估與承擔意願。

 

租賃契約只要載明租金的繳付以及租期屆滿後返還房屋應受強制執行的條款，並且經過公證程序，作成具有法律效力的公證書，就能成為執行名義，出租人或承租人日後若遇對方不履行契約義務的情形，即可逕行持公證書聲請法院強制執行，而不需要曠日廢時地透過民事訴訟程序來取得確定判決後再行執行，這也是租約公證最具體、最實際的效力所在。

 

惟租約到期後，為免爭議，除非契約明文載明必須以書面方式續約或排除默示更新契約，否則出租人須向承租人表示已無意續約並請其遷出，否則可能有不定期租賃之可能，此即民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」原本的定期租賃契約會轉換為不定期租賃契約。

 

不定期租賃契約是對房東非常不利，不定期租賃契約，依民法第450條第2項規定，承租人得隨時終止租賃契約，即依依土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」始得終止租約，收回房屋。如果轉為不定期租賃契約，房東則無法持公證書，向法院聲請遷讓房屋。

 

值得注意，租賃契約雖經公證，惟公證書效力仍僅及於原租賃契約公證部分，如房東與房客另外合意延長出租期限，公證書效力不會當然擴張及該延長之部分。因此，在延長之租賃契約中，房東如果持公證書聲請強制執行，法院將會予以駁回，此有最高法院79年台上字第1838號判決所示：「依公證法第十一條第一項第三款規定，租用或借用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者，經公證人作成公證書載明應逕受強制執行時，固得依該公證書執行之，若約定期間屆滿後，當事人合意延展租賃期間，則該公證書原定給付之執行力，即因而歸於消滅。於延展期間屆滿後，自不得再據為執行名義聲請強制執行。」，即是在闡釋租約延長，不得持公證書執行的情形。

 

又租賃契約上載明租金、違約金應受強制執行之意旨並經公證，關於租金固得作為執行名義，聲請強制執行，惟承租人如果對於違約金之事實有所否認，無法認定是否有違約的情形，無法為強制執行，即依最高法院43年台上字第524號判例：「兩造所訂之公證租約，僅載上訴人如有違約應給付違約金等語，既不能逕依該公證書證明上訴人確有違約，則上訴人應否給付違約金，自無從遽行斷定，顯與強制執行法第四條第四款所定之執行名義，須以依公證書可證明債權人得請求給付一定數量之金錢等為限之情形不符，即不得率就違約金予以強制執行。」

 

然而需要注意的是，第3款所規定的租賃契約必須具備「定有期限」以及「約定於期限屆滿時返還」的要件，換言之，如果租約內容沒有明確約定期限，或是雖有期限卻沒有載明期滿交還的義務，就不符合公證法的規定，自然無法作為強制執行的依據。因此，在辦理公證時，契約上應明確載明租期，例如自某年某月某日起至某年某月某日止，並且約定「期滿時承租人應無條件交還房屋，並願意逕受強制執行」，如此才能保障出租人在必要時直接取得執行名義。

 

值得一提的是，租約到期後若房東未明確表達不續約，承租人繼續使用收益租賃物，便會發生民法第451條所稱「視為以不定期限繼續契約」的情形，也就是租約自動轉換為不定期租賃契約，而這樣的情況對房東非常不利，因為不定期租約承租人得依民法第450條第2項規定隨時終止契約，但房東卻受到土地法第100條的限制，僅能在特定法定事由下才能收回房屋，例如自住、重建、承租人積欠租金達兩個月、承租人違法使用或轉租等等。

 

如果轉為不定期租賃契約，房東就失去依原公證書聲請強制遷讓的可能，因為執行名義僅限於原來約定的期限及內容，這也是許多房東在租期屆滿時應特別小心，必須明確表示不續約或事先在契約中排除默示更新的原因，否則可能喪失原本公證書的保障力。

 

租賃契約雖然經過公證，但如果當事人後來合意延長租期，則原公證書的執行力並不會自動擴張至延長部分，換言之，延長後的租約若未重新辦理公證，就算屆滿承租人不搬遷，出租人也不能再持原公證書聲請強制執行，因為公證書的效力已經隨著原定租期的屆滿而消滅，這點在實務操作中常常造成誤解，很多房東以為公證一次就能保障永久，其實不然，任何延展的租賃契約如果要確保同樣的執行力，必須再度辦理公證。

 

至於租金與違約金的部分，如果契約明確約定金額並載明「願受強制執行」，那麼在承租人未繳納租金的情形下，出租人確實可以直接持公證書聲請法院強制執行，拍賣承租人財產來清償租金，但若涉及違約金則須更為謹慎。

 

如果公證租約僅記載「如有違約應給付違約金」而沒有明確具體化違約事實及金額，那麼一旦承租人否認違約事實，法院將無法僅憑公證書認定違約已然成立，換句話說，違約金的條款如果沒有具體載明違約事由與確定金額，就不能逕行強制執行，仍需透過訴訟來判斷是否違約，這與強制執行法所要求的「一定數額金錢給付」不符，因此法院將駁回執行聲請。

 

實務上很多房東為節省稅金或嫌麻煩，選擇不公證，但當真正遇到租霸時，卻常常後悔當初沒花那幾千元做公證，導致耗費上百萬的損失與兩三年的糾紛；同樣地，房客若未要求公證，在遇到房東拒還押金或房屋被轉售的情形時，往往只能認賠，權益難以保障。因此，租賃契約雖然法律上並不強制要求公證，但從實務操作與風險控管的角度來看，公證的價值不容忽視，尤其是在租金金額高、租期長或雙方彼此不熟悉的情況下，更應當考慮透過公證加強保障，以免日後陷入漫長訴訟的泥淖而追悔莫及。

 

由此可知，租賃契約經公證確實能大幅強化執行力，尤其是租金給付與房屋返還的部分，但必須符合「定期租約」「明確約定交還」以及「具體載明金額與執行承諾」等要件，否則將無法發揮直接執行的效力，同時一旦契約到期後延長或發生默示更新，原有公證書的效力也會隨之消滅，需要重新公證。對於出租人而言，這代表著在擬定契約及辦理公證時必須謹慎完整，避免日後因形式瑕疵或期限屆滿而失去保障；對承租人而言，公證也能保障其權益，例如房東不返還押金，房客即可持公證書請求強制執行，但若牽涉違約金或模糊條款，也不能單憑公證書就直接執行，仍要透過法院判斷。

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