租賃房屋發生火災，出租人無法證明損害，如何處理？

問題摘要：

損害證明是求償程序中極關鍵的一環，若證明不足，即使承租人應負責也無法計算具體賠償數額，法院只能酌定部分賠償或駁回請求。為防範求償無門，出租人應在租賃成立之初即完成拍照、建檔、留存憑證與合約約定，火災發生後也應即刻申請相關鑑定並保留現場證據，並視情況委由律師與估價鑑定專家協助整理損害報告，以強化求償主張。若房東完全無法證明損害內容與金額，即使承租人具備責任，仍有可能不需賠償，或僅就法院認定可見範圍內少量補償。司法體系在保護損害賠償請求人的同時，也必須依據法律證據制度，確保損害項目與金額合理成立，當證明滅失困難時，證據的存在與準備就成了勝負的關鍵。

 

律師回答：

當租賃房屋發生火災，出租人雖依法得請求承租人損害賠償，但若無法證明實際損害的項目或金額，就會在法律上面臨求償上的重大困難。

 

一是失火責任確定

民法第434條的規定，承租人僅於對火災的發生具有「重大過失」時，才依民法第227條需負損害賠償責任，因之，房東能證明承租人具重大過失，或有其他契約中有約定承租人對輕過失亦須負責，至非承租人之第三人則依民法第184條及同法第191條請求損害賠償。

 

二是失火損失確定

須滿足另一個條件才能成功求償，那就是「損害證明」。在法律上主張損害賠償，不僅要說明有受害事實，還必須舉證損失的範圍與金額，這就是實務上最困難的部分。除了已有租金損失外，而當建築物、裝潢、家具或設備等被燒毀於火場時，幾乎所有物證都可能不復存在，若沒有事前的照片、發票、清單、估價單等資料，要證明有哪些物品、價值多少、損壞情形如何，無異於憑空舉證。因此，實務上常見火災後當事人無法提供具體財產損失證明，而遭法院駁回或只獲部分賠償，甚至保險也無法理賠。

 

民事訴訟法第222條第2項規定，當事人若已證明受有損害，但無法證明其數額或證明有重大困難者，法院可以酌情認定損害數額，但這並非無條件賦予法院自由裁量，仍須有初步證據佐證損害存在，否則法院無從量化賠償金額。消防機關與地方法院亦常參照「火災損失估算基準」，以房屋結構別、耐用年數、殘值比例、裝潢級別、物品性質等方式推估損害金額，例如房屋本體依重置成本乘以折舊率估算、裝潢以每坪一至五萬元不等分等估算、家電設備依購買價與耐用年限推估殘值、個人物品依市價或類似商品時價估算，惟這些方法仍需當事人提供相關證據作為估價基礎，如災前照片、裝潢契約、家電發票、室內擺設錄影、物品清單、訂購明細、估價單等，若全無佐證，法院僅能參考火災鑑定報告中受損面積及燃燒情況，粗略核定損害範圍，通常會將賠償金額打折處理。因此，即便承租人確實造成房屋損毀，若房東舉證不足，也可能面臨「有理無據」的結果，導致無法完全獲賠。

 

民法第213條至第216條的規定，損害賠償原則上應以「回復原狀」為主，若無法回復，則改以金錢賠償，金額應以填補實際損害與所失利益為限，並得視情況認定可得利益為「所失利益」。然而這些皆需當事人主張並舉證。例如房屋裝潢若屬高等級設計，應提出設計合約、付款證明或完工照片；若房屋內配置大量家具與電器，應提供購買發票、型號明細或擺設照片；若火災致房屋無法出租造成租金損失，應提出原租約、先前租金紀錄或市場行情佐證；否則即使確有損失，法院亦難據以裁判，損害額亦難精確認定，常見以法院自由心證酌定，但多為保守估算。實務中也有案例指出，如無損失清單與物品證據，當事人聲稱「屋內有高價紅木家具、全套音響、進口家電」，若無對應證明，法院仍僅依常理認定「一般出租屋應有基本家具」，進而僅核給少部分補償。針對此等情形，最好的做法是事前即準備妥當，包括拍攝屋內全景與各角落照片、製作物品清單（含品牌、數量、估值）、保存裝潢合約、家電家具發票，並備份至雲端或存於第三人處。如發生火災，也應於火勢撲滅後即刻拍攝現場，保留焦黑殘骸、殘留結構、受損物品細部，並向消防單位申請火災鑑定報告與火災調查書，同時委託估價師出具重建費用或裝潢修繕估價單，以佐證損害範圍與金額。

 

如消防機關公告的《火災後建築物及物品損失估算基準》也列明損失估算方式，應包括重建成本折舊計算、裝潢每坪費用估算、家具與物品之時價估算原則，例如衣物、日用品可依取得價格或同類物品現時市價估算，電器可依原價與耐用年限推定殘值，而成品、半成品、原料則依進貨價格為主，若為藝術品、古董或設計作品，除非可提出購買證明，否則僅能依社會通念估價。

-房地-房地租賃-失火-保管責任-

瀏覽次數：7