租約經公證之效力為何？

問題摘要：

租約經公證之效力至少包含四層意涵：其一，賦予契約直接執行力，免除訴訟程序，節省時間與費用；其二，強化債務履行的約束力，債務人因知悉契約具執行效力而提高履約意願，減少糾紛發生；其三，保障承租人長期租賃權益，特別是在租期超過五年的情況下，避免因房屋轉讓而失去承租權；其四，透過公證人審查契約內容，過於偏頗或不合理的條款往往會被提醒或修正，有助於契約公平化。

 

律師回答：

關於這個問題，租約經公證之效力在於將一份原本僅屬於私法契約的文件，透過公證程序賦予其直接作為強制執行名義的效力，使得租賃雙方在履行契約過程中出現爭議時，可以直接憑藉公證書聲請法院強制執行，而無須再經過冗長的訴訟程序。

 

租賃契約要去哪裡辦理公證？

在我國現行法制下，租賃契約是否要辦理公證並非強制規定，而是交由當事人自由選擇，但一旦選擇將租賃契約拿去公證，其所帶來的法律效果與保障，對於房東與房客而言，往往能避免將來不必要的紛爭與耗費。依現行制度，辦理公證的地點主要有兩處：一是法院公證處，二是民間公證人事務所。早期公證業務完全由法院承擔，但自民國九十年四月二十一日起，政府開放凡通過公證人考試者，得於民間開設事務所執行公證業務，從此人民辦理公證不再侷限於法院，也可以選擇就近的民間公證人，兩者在法律效力上並無差別。

 

至於為何要將租賃契約拿去公證？

最重要的原因在於「強制執行力」。法律上，公證法第13條明文規定，租用或借用建築物，定有期限並於屆滿時應交還者，得作成公證書，並記載「應逕受強制執行」。這句「逕受強制執行」是公證契約的靈魂，因為只要有這樣的記載，該公證書即具有直接作為強制執行名義的效力，等同於法院的確定判決。

 

對房東而言，如果房客積欠租金，或租約期滿後拒不搬遷，房東無須再經過冗長的訴訟程序，只要持公證書就能直接向地方法院民事執行處聲請強制執行，請法院派執行處人員與警力協助，將房客請出並點交房屋，或者就租金欠款扣押其財產，如此即可省去一年甚至數年的訴訟成本。

 

首先，租賃契約本質上是民法第421條以下所規範的契約類型，屬於雙務、有償及不要式契約，通常僅需雙方合意即能成立。實務上，口頭約定亦屬有效，但為避免爭議，多數房東與房客仍以書面方式訂立契約。依民法第422條，租期超過一年時，應以書面為之，否則視為不定期租賃，因此在租屋市場中，書面租約極為普遍。然而，一般租約僅具契約效力，並不足以直接強制債務人履行，若一方違約，另一方往往需透過提起訴訟、取得確定判決，再行強制執行，曠日廢時且成本高昂。此時，公證制度便凸顯其重要性。

 

依據公證法第13條第1項第3、4款，租用或借用建築物或土地並定有期限，屆滿後應交還者，當事人得請求公證人作成公證書，並於書內載明「應逕受強制執行」，一旦債務人違反該條款，債權人即可直接持公證書聲請法院強制執行。換言之，租約一經公證並載有執行承諾，即具有與確定判決同等之效力，無須再行訴訟。實務運作中，租約公證通常涵蓋幾個核心內容，包括租金給付、押租金返還、違約金給付、租期屆滿交還房屋等。例如，若承租人積欠租金，出租人可依公證書直接聲請查封承租人財產；若承租人期滿不搬遷，房東可憑公證書逕向法院聲請點交房屋，無需先經民事判決確認，顯著提升債權實現的效率。同樣地，若出租人拒不返還押租金，承租人亦可持公證書請求執行，保障其合法權益。

 

再者，租約經公證之另一重要效力，涉及「買賣不破租賃」的適用範圍。依民法第425條，租賃物於租期內雖經讓與第三人，租約仍對受讓人繼續存在，承租人可對新所有權人主張租約效力。然而，若租期超過五年或屬不定期租賃，則必須經公證，承租人始得主張買賣不破租賃的保護。換言之，租約未經公證者，一旦房屋轉售，新屋主得拒絕承認既有租約，承租人將面臨被迫遷出的風險。此即公證對於承租人而言的重要保障功能。從程序面觀察，租約經公證後的執行過程也有其特殊性。法院對於公證書的審查僅屬形式審查，僅檢視公證書是否具備「逕受強制執行」之記載及要件，而不再實質審查雙方爭議，債權人不需再證明契約有效或債務存在，執行效率大幅提升。

 

但另一方面，若債務人或第三人認為公證書所載債權不實或有不得執行之事由，仍得依公證法施行細則第47條或強制執行法第14條提起異議之訴，並申請停止執行，以維護其權利，此即制度設計中債務人之救濟管道。

 

反之，若房客有權利受到侵害，例如房東無故拒絕返還押金，房客同樣可以持租約公證書向法院聲請執行，要求房東返還押租金，而無須提起訴訟，這在保障租客權益方面同樣重要。尤其實務上不少案例顯示，房客租期屆滿後，房東刻意拖延退還押金，甚至以各種名目扣除費用，導致租客權益受損，如果租約當初已經過公證並載明「房東不返還押金應逕受強制執行」，則房客可立即透過執行程序主張權利。除租金與押租金之外，還有其他事項亦可列為「應逕受強制執行之標的」，如租期屆滿應交還房屋、因毀損房屋應支付賠償、違約金等。

 

實務上，公證人也會提醒當事人哪些條款可以列入強制執行範圍，哪些不行；若有不符合法律規範的條款，最多就是刪除，而不會影響整份契約的效力。因此，當事人完全可以放心辦理公證。租約經公證與否，最大差別在於「能否省略訴訟程序」。

 

未經公證的租約本身仍屬有效契約，但一旦發生糾紛，房東或房客都必須透過訴訟途徑解決，例如要求房客搬遷、要求房東返還押金，都需要打官司並取得確定判決後才能強制執行。這過程曠日廢時，金錢與精神成本極高。而經公證的租約，則可直接跳過訴訟階段，節省時間與費用，對於保障權益而言更具效率。

 

從房東角度來看，租約公證有助於防範「租霸」問題。若房客積欠租金又不搬走，房東既不能斷水斷電，也不能私自更換門鎖或進屋，否則將觸犯刑法強制罪、無故侵入住宅罪等。唯一合法的方式就是透過訴訟與強制執行，而公證便是最直接的捷徑。對房客而言，租約公證則能保障「買賣不破租賃」的適用，依民法第425條規定，若租賃契約經公證，縱使房東在租賃期間將房屋出售給第三人，新屋主也必須承認租賃關係，房客得以繼續承租至租期屆滿，不會因房屋轉售而被迫搬遷。反之，若租期超過五年或為不定期租賃而未經公證，則房客將失去這層保障。

 

至於辦理公證的費用，依公證法規定，公證費用按租金總額或房屋公告現值取高計算，加計押金後再依比例收費，通常一般租約公證費用落在數千元，遠低於未來可能因訴訟所耗費的律師費與裁判費。

 

程序上，當事人須備齊雙方身分證件、印章、租約正本、房屋所有權狀或登記謄本、最近一期房屋稅單等文件，並一同至法院公證處或民間公證人事務所申辦。綜合而論，租賃契約公證的效力與價值在於將一份普通的租賃契約提升為具備執行名義的法律文件，房東可藉此迅速保障租金與房屋權益，房客亦能確保押金返還與租賃安定性。辦理公證並非法律義務，但卻是房東與房客降低風險、避免訴訟的有效方法。從長遠來看，花少許費用換取高效率的法律保障，確實值得房東與房客認真考慮。

 

對房東而言，租約公證避免房客積欠租金不搬遷的風險，確保租金收入穩定；對房客而言，租約公證則能保障押金返還及長期承租的穩定性，減少因房屋轉售被迫搬遷的風險。雙方透過公證建立的契約，不僅法律效力更強，也能增加彼此信賴，降低爭訟風險。總結來說，租約經公證的效力，正是透過「強制執行力」、「買賣不破租賃之保障」、「契約公平審查」三大功能，全面提升租賃契約的安定性與可實踐性，是房東與房客在長期租賃關係中不可忽視的重要工具。

-房地-房地租賃-租約公證-

瀏覽次數：8