租約公證對於房東及房客的好處是什麼？

問題摘要：

租約公證對房東而言，可以避免遇到租霸時耗費時間金錢打官司，快速收回房子或追回租金；對房客而言，可以確保租約受到法律保障，避免押金被扣押或租期中途被破壞，更能確保長期經營的穩定性。對雙方而言，租約公證就是一張「法律保險」，讓彼此在進入租賃關係之前，就先設定一個安全網，萬一發生糾紛，也能有快速解決的機制。因此，最明智的做法就是：簽租約時，務必要求公證，並記得加上「逕受強制執行」條款，如此才能真正保障房東與房客雙方的合法權益。

 

律師回答：

關於這個問題，租約公證對於房東及房客的好處，是一個雙向保障的法律制度，很多人以為租屋只要簽下契約就沒問題，但實務上卻常常發生租客不繳租金、租期屆滿卻不搬走，或者房東惡意不退還押金、突然要求租客搬遷的狀況，這些爭議一旦走上法院訴訟，往往曠日廢時，耗費的訴訟費用與精神壓力，更遠超過租約公證時幾千元的費用，因此，透過公證制度讓租約具備「執行名義」的效果，確保雙方權益，才是真正事前預防、事後免爭訟的關鍵。

 

從房東的角度來看，最大的風險就是遇到惡質房客，欠租幾個月甚至一年以上，還賴著不搬，房東為要回房子不得不提起民事訴訟，光是一審加上確定判決就要耗上半年到一年，再加上強制執行點交的程序，往往兩年才有可能把房子收回來，而這段期間短收的租金動輒數十萬甚至上百萬，實際損失極大。

 

我國公證制度中關於「公證書得為直接強制執行名義」的立法目的在於讓部分法律行為透過公證程序即能產生執行力，以降低訴訟成本、節省司法資源，並有效保障債權人的權益。

 

依公證法第13條，當事人得請求公證人就給付金錢、動產、租賃建築物或土地等特定法律行為作成公證書，且載明「應逕受強制執行」，則該公證書可逕行作為強制執行之依據，而無須經過冗長的訴訟程序。此制度的最大特色，在於賦予經過公證的契約條款直接的執行名義，形同確定判決，法院只需形式審查即可據以執行，而不再進入實體審理。第13條第一項所列舉的四款情形，範圍涵蓋最常見的契約糾紛，例如：房東與房客租賃關係屆滿後返還房屋、承租人應支付租金、借用建築物期限屆滿交還、土地租用期滿交還、或金錢及動產給付等，這些都是社會生活中頻繁出現的爭議，若能透過公證書事前設定強制執行的效力，日後債務人不履行時，債權人即可直接聲請法院執行，免除曠日廢時的訴訟之苦。

 

進一步觀察公證法第13條訂立施行細則第40條規定，若公證書中載明應逕受強制執行，則必須清楚記載給付的時間或能確定的給付時期，以避免債務人因履行期不明而產生爭議。若係金錢或動產給付未約定清償期，則債權人必須提出經催告之證明，始能聲請強制執行。這樣的規範是為平衡債權人與債務人的利益，避免債權人恣意濫用公證書強制執行的效力。

 

施行細則第43條則針對利息或租金之給付設下更具體的規定，必須載明每期應給付的金額或計算標準，以及給付日期，這樣法院在執行時才能精準計算債務人應負擔的金額，並避免執行爭議。例如，租賃契約經公證後，若房客積欠租金，房東即可依照公證書載明的租金金額與日期，逕行聲請強制執行。

 

施行細則第44條則針對違約金的執行提出要求，必須將違約事實及金額於公證書中載明，才能成為執行名義。這樣的設計避免債權人事後隨意擴張違約金的範圍或金額，確保違約金執行的明確性與合理性。

 

施行細則第45條則明定押租金或保證金的返還問題，承租人若在租期屆滿返還房屋，房東卻遲不返還押金，租客即可憑公證書逕行聲請法院執行。這對租客而言是重要的保障，避免房東惡意拖延或拒不返還。

 

施行細則第47條提供一項制衡機制，當債權人認為公證書記載的他人債權為虛偽時，可以代位債務人提起確認債權不存在之訴，並得視訴訟進行狀態轉換為異議之訴，甚至申請停止執行。這樣的設計確保公證制度雖然加速強制執行程序，但仍保留司法審查與救濟的空間，以維護債務人及第三人的合法權益。

 

若租約有經公證，且記載「逕受強制執行」，一旦房客欠租或到期不搬，房東即可持公證書直接向法院聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序，法院執行處會依法派員到場，協助點交房屋、換鎖、甚至出動警力排除抗拒的房客，讓房東快速取回租屋物，避免龐大損失。同樣地，對於房客來說，租約公證同樣重要。

 

因為租約公證時，公證人會確認房東是否為真正的所有權人，或者是否經所有權人同意轉租，避免租客誤簽「二房東黑心租約」，導致住到一半就被真正屋主要求搬遷。

 

此外，若租約明定押租金於租期屆滿返還並經公證，倘若房東拖延或拒不返還，房客也能憑公證書逕行聲請法院強制執行，要求房東支付押金或相關金錢給付，省去訴訟的不確定性與拖延。

 

再者，民法第425條規定「買賣不破租賃」，保障房客在租期內，即使房東將房屋出售給第三人，租約仍然有效，房客不用擔心被新屋主要求搬走。但這項保護在租期超過五年或租期不定的情況下，只有租約經過公證才有效，否則房客將失去這項保障。這對於承租店面經營的房客尤其重要，因為店面往往投入大量裝潢與設備成本，一旦租約被中途破壞，損失將無法挽回，因此，公證租約是維護房客營業穩定的關鍵。

 

進一步來說，租約公證還有一個重要的功能，就是「防止爭議」。因為在公證過程中，公證人會審視契約條款，若發現對一方過度不利的不合理條款，會要求刪除或提醒當事人注意，避免因資訊不對等或一方立場強勢而造成不公平的契約。

 

一方面藉由契約公證賦予其強制執行力，讓雙方在締約時即有預期心理，債務人會因知悉契約可能直接執行而提高履約意願，債權人則能獲得保障；另一方面，施行細則對於給付期限、利息租金計算、違約金及押金返還的具體規範，則是為確保執行的透明性、可確定性，避免執行過程爭議不斷。此外，透過異議與救濟機制，則能平衡過度強化債權人權益的風險。實務上，房屋租賃糾紛、金錢債務不履行等案例層出不窮，若能在簽約時即透過公證程序，明定逕受強制執行，將能大幅降低訴訟發生率，節省時間成本與金錢支出，真正發揮「訴訟預防」的功能。

 

也就是說，公證的程序不只是單純確認身分和簽名，還是一種「契約健檢」，讓雙方清楚解自己的權利與義務，減少日後糾紛發生。租約公證的程序並不複雜，房東和房客雙方備妥身分證、印章、房屋權狀或謄本、租賃契約三份，以及房屋稅單或稅籍證明，即可前往法院公證處或合格民間公證人辦理，法律上法院與民間公證的效力完全相同，收費標準也一樣，通常費用數千元，與日後可能因訴訟耗費的數十萬元相比，實在微不足道。更重要的是，公證書中一定要有「逕受強制執行」字樣，否則縱使公證，也只能證明契約真實性，卻無法直接拿來聲請強制執行，形同失去最大功能。

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