租約公證如何保障租屋權益？

問題摘要：

租約公證的法律效果在於使特定的租賃義務能夠不經法院判決而直接成為強制執行的依據，但這僅限於公證法第13條所列的幾種情況，特別是租期屆滿必須返還房屋或租金給付等，至於其他事由，則不在可逕行強制執行的範圍內，仍需透過訴訟來解決。這也是為什麼房東在辦理租約公證時，必須謹慎擬定條款，確保將欲保障的權利義務清楚載明於公證書之內，否則日後即便有公證書在手，也未必能夠達到直接執行的效果。因此，房東若想保障自身權益，應特別理解公證法第13條的限制，並在簽約及公證階段就釐清哪些義務能夠納入公證書，避免事後陷入以為可以執行卻遭法院駁回的窘境。租約公證最大的保障效果在於能讓租約具備直接聲請強制執行的效力，避免房東因房客違約而陷入冗長訴訟，進而快速有效地保障自身權益；而未經公證的租約雖然仍具法律效力，但遇到糾紛時只能透過訴訟解決，耗時耗力，效益低落。房客沒有義務必須配合公證，但若雙方協商一致，公證對雙方都有保障；此外，公證不一定要在法院辦理，民間公證人製作的文書效力相同，且辦理更為方便。由此可見，在現代租屋市場中，租約公證確實是一項能有效保障租屋雙方權益的重要制度，房東與房客在簽約時不妨多加考慮，避免日後糾紛。

 

律師回答：

關於這個問題，在租屋市場上，房東最擔心的問題往往不是找到房客，而是房客在承租期間違反租約約定，甚至在租約期滿後拒絕搬遷，導致房東陷入訴訟程序，不但耗費時間與金錢，還可能無法及時收回房屋使用權，因此不少房東會考慮將租約拿去公證，透過法律機制提前取得一份「可以直接聲請強制執行」的文件，以降低日後可能發生的租屋糾紛風險，那麼租約經過公證與否，在法律效果上有何差異，房客是否必須配合公證，以及是否一定要到法院辦理，便成為租屋當事人普遍關注的核心問題。

 

首先必須釐清什麼是租約公證，依據公證法第13條的規定，當事人得請求公證人針對特定法律行為製作公證書，並且在書內載明「應逕受強制執行」的意思表示，若債務人將來違反租約義務，例如租期屆滿卻拒不返還房屋，債權人即可憑該公證書逕行聲請強制執行，無須另行起訴。換言之，公證租約在法律上已經等同於一張法院判決確定後的「執行名義」，房東只要出示該公證書，就能請求法院強制執行，免去曠日費時的訴訟程序。這就是租約公證能有效保障房東權益的重要原因。

 

不過，並非所有的租賃契約都能成為直接執行名義，依照公證法第13條第1項的明文，必須屬於「給付金錢、動產、不動產返還」等特定範圍，並且明確記載「願受強制執行」的條款，才能具備此效果。實務上，租約公證最常見的內容便是「租期屆滿，承租人應無條件交還房屋」，一旦房客拒絕履行，房東即可據此聲請強制執行，法院將會直接派遣執行人員強制收回房屋，無須經過冗長訴訟。

 

在我國的法律制度中，公證制度是一項重要的程序設計，目的是在當事人自願的情況下，透過公證人對於契約或法律行為進行確認與見證，並賦予該文書與法院判決同等的效力，這樣一來當事人將來若發生爭議，就可以憑藉公證書直接聲請法院強制執行，而不必再經過冗長而耗費資源的訴訟程序，這樣的制度對於租賃市場尤其重要，因為租屋糾紛在實務上相當普遍，房東最擔心的往往就是房客屆滿拒不搬遷，或者拖欠租金卻無力追討，若能事先透過公證程序，將「到期應返還房屋」或「應支付租金」等義務載明於公證書中，並且明確標註「願受強制執行」的字樣，那麼房東就可以在房客違約時，直接憑藉這份公證書申請強制執行，迅速解決問題，這正是公證法第13條所規定的核心精神。

 

依據公證法第13條第1項，當事人得請求公證人就下列法律行為作成公證書，載明應逕受強制執行，並據以執行：第三，租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者；第四，租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。從這些條款可以看出，立法者對於能夠直接成為執行名義的公證書，採取嚴格的限定，並非所有契約或所有義務都能以公證方式直接強制執行，而是必須符合特定要件，否則仍然需要透過一般的訴訟程序來解決爭議。

 

這裡值得注意的是，公證書中的約定內容不需要法院進行實質審查，只要符合形式要件且雙方在公證人面前明確表示願意受強制執行，法院在後續執行階段便必須依據公證書所載內容執行，這一點在最高法院43年台上字第524號判例以及臺灣高等法院94年度抗字第1795號裁定中均有確認。

 

換言之，公證書本身的效力在於取代法院判決，因為法院在審理案件時需要對事實與法律進行實質審查，確定雙方權利義務後才會作出判決，而公證書的特性在於省略這個審理過程，當事人只要在公證時同意相關條款，就可以直接作為執行名義，法院不再對實質內容進行判斷，僅僅依據形式上是否符合公證法第13條的規範來決定是否准予強制執行。

 

正因如此，租約公證的效力極大，房東能夠憑藉公證書避免與房客進行曠日廢時的訴訟，房客一旦違約，房東就能立刻聲請執行，這對於保障房東的租賃權益有實質上的幫助。

 

然而，公證法第13條的適用範圍卻是有限的，必須注意只有符合「給付金錢或動產」以及「租用建築物或土地到期返還」等特定情形，公證書才能直接成為執行名義，其他性質的爭議例如房屋修繕瑕疵、房東未履行維護義務、押金返還的糾紛若沒有在公證書中明確載明「應逕受強制執行」的條款，便不能憑藉公證書逕行執行，仍需透過訴訟管道來解決。這也就是為什麼實務上常見的租約公證多半只針對「租金給付」與「到期返還房屋」這兩項義務進行，而非涵蓋所有租賃爭議。

 

換句話說，房東聲請的強制執行，必須嚴格符合公證書中的約定內容，法院在審理執行聲請時並不會去審查該內容是否合理，而是直接依據公證書來執行，但如果執行的標的超過公證法第13條所允許的範圍，例如租約中雖然有載明承租人必須維護房屋原狀，若承租人違反造成毀損，房東想要依此公證書直接聲請承租人賠償修繕費，法院則不會受理，因為這不屬於法律明文允許的強制執行範疇。再者，雖然公證書的效力強大，但並非萬能，實務上仍有一些限制需要注意，例如必須在公證書中明確寫出「願受強制執行」，否則即使有租約公證，仍無法直接聲請執行；又如必須等到債務人發生遲延給付的情形，方可進行執行，不能預先執行。此外，公證書雖然可以作為執行名義，但債務人仍然可以透過「異議之訴」來主張公證書不應執行，例如主張租約已經提前解除或房東本身違約，法院則會在異議之訴程序中進行實質審查。

 

若租約沒有載明「應逕受強制執行」的條款，即便經過公證，也只能作為一般證據文件，而不能直接用於執行。進一步比較租約經過公證與否的差異，雖然未經公證的租約依然合法有效，但在發生爭議時，房東必須先向法院起訴，經過一審、甚至二審判決確定後，才能取得執行名義，這樣往往需要耗費一年甚至更久的時間，過程中房東不僅無法及時取回房屋，還需支付訴訟費、律師費等額外開支，對於希望快速解決問題的房東而言，顯然效率低落。

 

相較之下，經過公證的租約則能在對方違約時立刻進入執行程序，直接保障債權人的利益，這也是為何租約公證在租賃實務中越來越受到重視。

 

至於房客是否有義務陪同前往辦理公證，從法律上來說答案是否定的，因為契約自由原則保障當事人意思自治，任何一方都不能強迫另一方一定要公證，是否要公證完全取決於雙方協商的結果，法律並未強制規定。

 

換句話說，若房東希望租約經過公證，便需要事先與房客達成共識，通常房東會在簽約前就告知房客租約必須辦理公證，並將此列為承租的前提條件，房客若不同意，也可以選擇不承租。實務上，許多房東會強調租約公證其實對雙方都有保障，例如房客可以在公證書中要求房東確保押金返還或維修義務，若日後房東違約，房客同樣能憑公證書直接聲請強制執行，避免陷入訴訟，因此租約公證並非僅保護房東，而是保障雙方權益的工具。

 

最後，很多人以為租約公證一定要到法院，其實不然，依照公證法第36條，民間公證人所製作的公證書與法院公證效力完全相同，兩者在法律上並無差別，且收費標準也一致，因此房東與房客可以選擇到法院辦理，也可以到民間公證處辦理，後者往往效率更高，服務更便捷，民眾完全可以依照需求選擇。

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