租屋處失火燒掉，房客要賠償嗎

問題摘要：

房客於租屋處火災導致房屋燒毀時，是否須負賠償責任，須視實際過失程度、火災原因與契約約定而定，關鍵在於是否達到民法第434條所稱之重大過失標準，並經火災鑑定報告確認起火原因與責任歸屬。此外，若契約另有提高注意義務之特約，房客即便僅為一般過失亦須負責。因此，判斷是否賠償「其實很麻煩」，不僅需等待鑑定，更需詳查法律與契約。至火災造成的損失固然令人惋惜，但損害賠償的法律程序卻是冷靜、嚴格而精確的，無論責任歸屬如何，當事人皆有義務提出足夠證據證明其損害存在與價值，而在無實物可查的火場中，唯有事前的資料準備與紀錄，才是日後依法主張權利最堅實的保障。正因如此，火災之後要「證明損害」，才是真正讓人感到麻煩與辛苦的開始，若沒有事前準備，往往再多的損失，也只能無奈吞下，求償無門。

 

律師回答：

關於這個問題，當租屋處發生火災導致房屋燒毀時，房客是否應負賠償責任並不是一個簡單可以一言以蔽之的問題，而是必須依據實際火災發生原因、責任歸屬、過失程度以及租賃契約中是否有特別約定等綜合判斷。

 

首先，從民法的基本規定出發，民法第432條規定承租人對租賃物應以「善良管理人之注意」加以保管，若因違反此義務導致租賃物毀損或滅失，承租人即應負賠償責任。然而民法第434條又進一步設有特別規定：若租賃物係因承租人「重大過失」而引發失火致毀損滅失，方需對出租人負損害賠償責任。此條文實際上減輕承租人在火災情形下的責任，也意味著如無重大過失，承租人原則上不需對房東負責。因此，房客是否應賠償的第一道門檻在於火災是否屬於房客的重大過失行為所致，而這正是最麻煩的部分。

 

若契約中無明確約定，法院多以民法第434條作為裁判依據，除非房客具重大過失，否則免責機會較大；但若契約有明定房客應負抽象輕過失責任，則法院將依契約處理，房客賠償責任隨之提高。

 

又過失有三種，依過失的程度不同可以分為抽象輕過失、具體輕過失、重大過失三種，今天題目並未言明房客為何種過失。因此我們可以自己設狀況來判斷，如果今天房客只有輕過失(包含具體輕過失、抽象輕過失)時，就不須對房東負不完全給付之損害賠償責任；但若房客有重大過失，依法即應負起損害賠償責任。

 

民法關於侵權行為責任，規定因故意或過失，不法侵害他人之權力者，負損害賠償責任。故房東也可向房客主張侵權行為損害賠償責任。然而有問題的是，當房客只有輕過失時，如上述房東不能主張「不完全給付」損害賠償，那是否可以主張「侵權行為」損害賠償？

 

實務上採相互影響說，認為應以承租人有重大過失為限。若承租人僅為輕過失燒毀房屋，自不負侵權行為之損害賠償責任，因此採此見解，如果房客僅有輕過失時，不須負侵權行為損害賠償責任；惟若房客有重大過失，即應負侵權行為損害賠償之責。另外，如果房客、房東二人於租賃契約特別約定房客如未盡「善良管理人之注意義務」致失火毀損該房屋亦須負責者，房客所負之責任是否因而不同？

 

首先，「善良管理人之注意義務」就是抽象輕過失所應負的注意義務，依判例指出其意義是：依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意。而是否已盡此注意，應依抽象之標準定之。換言之，房客不能只是聲稱自己已經「盡力在注意」，就認為自己已經盡到民法所要求的「善良管理人之注意」義務，而是要視其所謂「盡力在注意」，是否已經達到上述判例所稱之「依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意」。

 

另外民法規定承租人若有重大過失即須負損害賠償責任，但今天房客、房東另外以契約約定，使承租人負抽象輕過失責任，此約定是否有效？此觀民法租賃篇的立法目的，旨在於保護處於弱勢的承租人，是為保護私益，與公益無關，所以關於法條規定承租人對於失火應負重大過失是屬於任意規定，房客可以自行以契約約定排除。

 

綜上所述，房客房東之約定有效，房客若未盡善良管理人之注意義務致房屋失火毀損，則房客不論為抽象輕過失、具體輕過失或重大過失，皆應對房東負起損害賠償責任。

 

出於對雙方權益的保護，租賃契約中明確規定承租人的注意義務和可能的責任是十分重要的。這不僅為雙方提供明確的行為指引，還有助於在發生爭議時，提供法律責任判定的依據。同時，對於承租人而言，瞭解並遵守這些約定對預防可能的損害及避免承擔不必要的賠償責任至關重要。

 

承租人在未達到善良管理人注意義務導致房屋損壞的情況下，其承擔的賠償責任與過失的性質和租賃契約中的特別約定有關。這些規定旨在平衡保護出租人的權益和考慮承租人的責任承擔能力。因為所謂「重大過失」是指行為人欠缺一般人應有之基本注意義務，例如在室內抽菸、使用不合規電器導致過載、未關爐火等，而是否構成重大過失，並不是依房東片面認定即可，而是須經火災原因鑑定報告、消防機關調查與法院事後審酌事實資料加以判斷。因此，實務上往往須等待火災調查報告釐清起火原因，才能確認房客是否應負責任。

 

其次，即使火災不是由房客本人引起，只要起火者為其同居人、允許進入使用之第三人或轉租者，也依民法第433條與第444條由房客負損害賠償責任。也就是說，只要承租人允許他人使用該房屋，無論是家人、朋友或轉租對象，只要這些人因重大過失造成火災，承租人都需承擔責任，因此，火災與承租人行為之間的因果關係並不限於本人行為。

 

此外，若房東與房客在租賃契約中另有「特別約定」，例如明文規定房客未盡「善良管理人注意義務」即負損害賠償責任，不論為何種程度之過失，房客亦應負責，此種約定因不違反公序良俗，亦非限制人格或消費者權利，屬於民法上之任意規定，即具有法律效力。此時即使房客僅屬抽象輕過失，亦無法以「並非重大過失」為由抗辯，仍應就房屋毀損負完全賠償責任。進一步言之，房東也可以主張房客構成「不完全給付」之契約責任。

 

依民法第227條規定，債務人（即房客）如因可歸責事由致租賃契約內容未能完全履行（例如應將完整房屋歸還而因火災滅失無法返還），則出租人可請求損害賠償。但正如前述，能否構成「可歸責」的關鍵仍在於房客是否有重大過失。此外，若構成侵權行為，則依民法第184條、213條與215條之規定，行為人如故意或過失致侵害他人財產權者，亦應負損害賠償責任；但實務上認為租賃關係存在時，房東欲主張侵權責任，仍以承租人具重大過失為前提，否則容易與契約責任混淆，造成雙重求償之爭議。也因此在判斷房客是否賠償時，不僅要依火災鑑定報告確認責任歸屬與過失程度，還要審查租賃契約是否對失火責任有特別約定。

 

為避免爭議，房東應在契約中載明承租人注意義務範圍，並規定如違反造成損害，須負損害賠償責任，並建議投保火災險與租賃責任保險以分散風險。房客則應詳閱契約並避免高風險行為，如不慎失火應立即通報房東與消防機關、保存現場、協助鑑定，亦可主張並無重大過失、火災源於設備缺失或第三人行為，以免過度擴大法律責任。

 

當租屋處發生火災，無論火勢是否由房客、第三人或外部因素所引起，對於房東或房客而言，除首先需面對的「誰該負責」這個難題之外，緊接著最棘手的就是「如何證明損害」，尤其在火勢蔓延迅速的狀況下，物品常常是全毀狀態，不僅物件無法辨識、無法估價，有時甚至連是否存在都難以證明。

 

法律上的損害賠償，需具備三大要件：一是加害行為，二是損害事實，三是兩者間的因果關係，而火災案件中「損害事實」的證明特別困難，因為火災將一切物證燒毀殆盡，若現場僅餘灰燼與斷垣殘壁，房東或房客若未事先妥善保存資料，事後即難以舉證。實務中，法院對於損害範圍之判斷，主要依據火災鑑定報告、物品殘留實物、購買發票、付款紀錄、出貨清單、維修單據、保險契約、租賃清單等佐證資料，甚至會參酌鄰居證詞、照片影片等旁證資料。

 

但問題在於，如果火災將房屋與家具燒得一乾二淨，連一張發票或一件殘骸都未能留下，就會讓舉證困難大增。故而從實務操作角度出發，建議出租人與承租人皆應於租賃起始時即拍照記錄屋況、裝潢與主要家具設備，並製作財產清單一式雙份簽名確認，內容應標明物品名稱、數量、購買年份、品牌型號與估計價值，以作為日後發生災害時的基礎資料，並妥善保存於雲端備份。

 

尤其對於房東而言，出租裝潢精緻或配有高單價家具之套房，更應要求房客共同簽認裝潢設備明細，並載入租賃契約中，以避免日後火災或其他滅失事故發生時發生舉證不利之窘境。再者，許多人對於租屋內之財物誤以為可由保險全額理賠，然而保險實務中，不論是住宅火險或動產保險，通常皆需投保人提出損害清單與佐證資料，否則保險公司將拒賠或只依約定的殘餘物價值估算，導致保額大幅縮水。

 

甚至有些案件中，由於火場勘查無法辨識任何家具存在痕跡，導致保險公司直接主張「物品並未存在於現場」，拒絕給付。此種狀況即反映出損害舉證的嚴苛與複雜。

 

因此，若當事人事前能將室內現況拍照、設備明細列冊建檔，甚至錄影記錄擺設與狀況，將大幅提升日後鑑定損害與爭取賠償的可能性。對房客而言，如屋內有自費添購家具或高價電器設備，亦應自行建檔保存發票與保固資料，並可主動告知房東，以爭取未來發生滅失時的損害賠償或保險理賠基礎。

 

反觀許多實務糾紛中，因火災後無任何照片、名單、發票、錄影等資料，當事人僅能口頭描述自己損失多少家具電器設備，法院難以採信，甚至連估價師也因無法證實該物存在與價值而拒絕出具鑑定報告。這不僅造成原本實際存在損害難以獲償，更可能引發雙方互相指責推卸責任。

 

特別是在房東向房客主張契約損害賠償或侵權損害賠償時，除須證明房客有重大過失或契約違反外，更須證明自己確實有損害，而損害若僅以口述方式主張，即便法院相信其確有損失，也會因證明不足而難以量化損害金額，導致求償金額遭大幅刪減。因此，不論是作為出租方或承租方，在租賃關係中應建立基本資料保存習慣，房東應至少保存建物登記謄本、設計圖、裝潢合約、完工照片，承租人應記錄自身財物並保留購買證明，雙方亦可透過約定定期拍攝紀錄或於每年更新物品清單。對出租高價房屋者而言，更可聘請專業不動產估價師先行鑑價作為日後依據。雖然這些準備看似繁瑣，但一旦災害發生，其效益遠超過事後重建與求償之困難。

-房地-房地租賃-失火-保管責任-

瀏覽次數：7