租屋不小心發生火災，房東該如何做求償？

問題摘要：

房東於租屋發生火災後可依責任歸屬分別主張契約責任或侵權責任，對於房客應釐清其是否具有重大過失，並針對第三人責任依民法第433條、第444條擴張請求，對外部加害人可依民法第191條主張侵權，求償標的應包含房屋修繕、裝潢、家具重置及租金損失等，並應妥善保留損失與責任證據，以強化請求基礎與勝訴機會，必要時並可配合保險理賠作業或申請法院保全程序，以保護房東整體財產權益。

 

律師回答：

關於這個問題，當房東將房屋出租後，若租屋期間不慎發生火災，不論是由房客本人或其他第三人引起，房東往往蒙受房屋本體、裝潢、家具與租金收入的重大損失，此時如何依法請求賠償，關鍵須先釐清火災責任歸屬，再依法律途徑行使權利。

 

房東得引用民法第227條主張不完全給付損害賠償，或引用民法第184條侵權行為請求損害賠償。若火災為房客所引起，房東可依民法第434條規定，於房客具有「重大過失」之情形下請求損害賠償。所謂重大過失，係指行為人明顯欠缺一般人應有之注意，例如床上吸菸、電線超載未妥善處理等，若房客未達此標準，即使行為為一般過失，原則上仍無須負民事賠償責任。實務上，房東須負舉證責任，證明房客行為達重大過失標準，方能成功求償。

 

此外，依民法第432條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，若因怠忽保管致物品毀損，亦可構成契約責任之請求基礎。若火災原因涉及房客允許的第三人，例如共同居住的親友或非法分租者所引起，依民法第433條規定，房客亦應就該第三人行為負連帶賠償責任；若為房客將房屋轉租他人導致火災，原房客依民法第444條仍須對房東負完全賠償責任。

 

若火災係因外部第三人、鄰居、鄰棟建築物之設置或管理疏失所引起，房東可依民法第184或第191條工作物侵權責任規定，向該工作物之所有人或占有人請求損害賠償，例如鄰房未封閉之窗戶使遊民進入縱火，此即構成設置或保管之欠缺，該屋主應負賠償責任。

 

在求償標的範圍上，房東可主張包含建物本體之修繕或重建費用、內部裝潢費用、家俱家電重置成本，此外尚可主張火災發生期間房屋無法出租所產生的租金損失，如依民法第435條規定，承租期間若租賃物部分滅失，房東仍得請求相對應租金損失，若滅失嚴重至無法出租，房客有權解除契約並就全期租金損失主張賠償。

 

在請求金額上，房東應提出實際損失證據，例如建築師評估報告、修繕估價單、火場鑑定報告、原始裝潢與家具購置發票、過去租金收據等，作為民事訴訟之基礎。

 

若房屋有投保住宅火險或火災綜合保險，房東應立即通知保險公司進行勘查與理賠申請，火險賠付範圍常涵蓋建築體、裝潢與第三人責任，亦可作為部分賠償來源。若保險不及、仍有損害未補償部分，則應另向加害人請求差額賠償。

 

實務上房東為求強化承租人之責任，往往於租賃契約中增設「特別約定」，如明文禁止房客轉租、使用高功率電器、禁止室內吸菸或明火等，並約定如違反造成毀損，應就全部損失賠償，此外也可要求房客購買租屋責任保險或第三人責任保險以轉嫁風險。需

 

注意的是，民法第434條雖為保護房客而設，其條文屬於任意性質，雙方得於契約中明定提高注意義務至一般過失標準，法院亦將依契約約定從嚴判斷房客之責任程度。在訴訟策略上，房東應於火災發生後立即報警、配合消防單位調查，申請火災鑑定書與起火原因說明，並保存現場照片與影像證據，若進入訴訟程序，亦可聲請法院勘驗現場或命被告提供證據。

-房地-房地租賃-失火-保管責任-

瀏覽次數：19