租金遲交時房東該如何？如何催告才是正確的？

問題摘要：

房東在面對遲繳租金的房客時，應善用法律規定與法院實務見解，合乎程序催告與終止契約，妥善保護自己的債權與物權，同時避免因法律誤解而損及自身權益。

 

律師回答：

關於這個問題，當房東將房屋出租後，最常遇到的問題之一就是房客遲延支付租金，若未妥善處理，不僅損及房東的收入，還可能陷入法律糾紛，因此了解當房客遲繳租金時的法律處理機制至關重要。

 

民法第440條的規定，當承租人遲延支付租金時，房東須先定「相當期限」進行催告，催告內容需明確告知承租人應在一定時間內繳納所欠租金，否則將依法終止租賃契約。若催告屆期仍不繳納，出租人方可依該條規定終止契約。

 

值得注意的是，民法區分不同租賃標的，若租賃標的是房屋，則遲繳租金需累積超過兩個月的租金額度（且扣除押金後仍逾兩個月），出租人方能依規定終止契約；若標的是房屋基地，則需累積遲繳租金達兩年租額始可進一步處理，顯示立法對於房屋使用人權益的高度保障。

 

此外，依據實務判例如最高法院42年台上字第1186號判決指出，即使承租人積欠租金，出租人亦仍應依民法440條程序，先定期限催告，未支付後才能終止契約，否則無法主張提前收回房屋權利。至於何謂「相當期限」，並未有絕對標準，最高法院49年台上字第1094號判決，應以社會通念及個案情況判斷，一般五至七日為普遍認可。

 

實務也承認，催告無需特定形式，只要於訴訟中陳述或以書面通知，均可視為有效（最高法院39年台上字第554號）。而通知的效力依民法第95條發生於達到承租人可認知狀態時，即使對方未實際閱讀，亦不影響法律效力（最高法院54年台上字第952號）。如承租人行蹤不明，則出租人可依民法第97條聲請法院以民事訴訟法公示送達方式進行催告與終止契約之通知。

 

若催告內容所列租金金額略高於實際應繳金額，最高法院66年台上字第124號判例，僅超過部分無效，並不影響催告整體效力。

 

此外，如有多名承租人，則催告需送達所有承租人，否則未送達者不受其法律拘束（最高法院48年台上字第1382號）。而如出租人非實際房屋所有人而僅為契約當事人，則權利主張亦應由簽約名義人為之（最高法院48年台上字第1258號）。

 

若租金為依期起始日先行支付之性質，則應在遲延時間超過兩個月後始可終止租約（民法440條第2項）。倘若催告意旨明確，即使未寫明不繳即終止契約，也不妨礙其效力（最高法院44年台上字第1098號）。

 

因此，當承租人遲延繳租，房東應冷靜依序處理：一、確認欠租是否超過兩個月且已扣除押租；二、定合理期限以存證信函催告；三、若催告期屆滿仍未支付，再以書面明確表示終止契約；四、若房客仍拒不搬遷，即可提起民事訴訟請求返還租賃物；五、取得勝訴判決後聲請法院強制執行，依法收回房屋使用權。在上述過程中，切忌私自進入房屋、斷水斷電或更換門鎖，以免涉犯刑法侵入住居或強制罪等刑責，甚至若擅動房客財物還可能觸犯竊盜或毀損罪。

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