施工導致房屋無法居住或危及健康安全可以終止嗎？

問題摘要：

承租人若發現因房東施工導致房屋無法居住或危及健康安全，即可依民法第423條、第430條及第432條主張終止契約，並依第434條請求返還押金。承租人應透過書面通知、證據蒐集與法律途徑保障自身權益，切勿因對方不回應或消極態度而放棄自身正當請求。如需進一步處理，建議諮詢律師或向法院聲請支付命令，確保押金返還之合法主張得以實現。

 

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃期間，即便承租人事前已得知房東有施工計畫，並表示同意，但當實際施工情況造成居住品質惡化、噪音過大、環境污染或影響健康安全時，仍可依民法第423條之規定，主張出租人未盡維持房屋可使用狀態之義務，而依法終止契約並請求返還押金。民法第423條明文規定：「出租人應以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於前項之狀態。」此條文核心精神，即出租人有義務在整個租賃期間內，使承租人得以正常使用並收益租賃物。

 

若因施工使房屋產生噪音、粉塵、限制出入或停水停電，導致承租人無法正常居住，即屬違反法定義務。即使租約中有施工條款或承租人曾口頭同意，也不能因此剝奪承租人依事後事實變化提出解約之權利。進一步，民法第430條規定：「租賃物有瑕疵，致不能依約定使用收益者，承租人得終止契約。」

 

又依第432條第1項：「租賃物之瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康者，縱令承租人訂約時已知該瑕疵，或已拋棄終止契約之權利，仍得終止契約。」此條即為處理本案的重點法條，即使承租人已事先知道房屋有壁癌或同意房東進行施工，當事後施工或瑕疵惡化達到「危及安全健康」之程度，仍保留依法終止契約的權利。

 

若房屋有壁癌滲水，導致空氣潮濕且難以清理，影響健康且無法正常使用者，應屬租賃物瑕疵，承租人可依民法終止契約並要求返還押金。即使承租人曾簽署約定放棄解約權或知悉施工亦願意租屋，惟當房屋狀況達到實質危害程度時，仍不得剝奪承租人依法律所保障的終止契約權利。租賃契約不得違反法律強制規定，否則該部分約定無效。

 

在住宅租賃關係中，承租人是否有權提前終止契約，往往成為實務中常見爭議焦點，尤其是當租期尚未屆滿、租金已預繳或雙方對押金處理方式認知不一時，更容易引發衝突。為了保障承租人在特殊情形下的居住權益，並賦予其合理解約之法律依據，租賃住宅市場發展及管理條例第11條即明文列舉四項可提前終止租約之情況，且於該等情況下，出租人不得要求任何賠償，包括違約金、租金差額或沒收押金。

 

首先，若承租人因疾病或意外導致需長期療養，屬於非其可控制之個人健康因素，此時若繼續承租無法實際使用住宅，依條例第11條第1項第1款規定，承租人得以此作為提前終止租賃契約之正當理由，避免繼續負擔無法享有使用利益的租金。第2款所述，當住宅本身結構或設備已不合於居住使用，且有修繕之必要時，承租人得先以書面方式定期限催告房東進行修繕，若房東未於期限內改善，則承租人有權主張提前終止契約，此規定平衡了房屋品質維護責任並保障承租人居住環境安全。第3款規定涉及租賃標的物部分滅失，例如房屋一部因天災、火災、水災等非承租人可歸責原因而毀損，若其餘部分已不堪居住或喪失居住機能，承租人可依此主張解除契約，無需再承擔繼續租用之責任。至於第四款，則是當第三人主張對該租賃住宅享有權利，例如主張所有權、用益物權或其他合法占有權，導致承租人無法依約居住時，亦可主張終止契約，此舉在法律上即為保護承租人免於遭遇不實租賃或違法轉租所衍生的損害。

 

以上各項，均須承租人檢附相關事證並以書面通知出租人，且應於終止前三十日完成通知程序，依同條第二項規定辦理。若承租人已死亡，其繼承人得依前述條件主張終止契約，對遺屬而言，此條亦兼顧其後續負擔之公平性與法定繼承處理之實務需要。實務上，承租人於終止契約時，宜具體提供相關證明文件，如診斷證明書、火災或建管單位開立之不堪居住證明、法院或警察機關處理文件等，以資佐證終止原因合於第11條之法定事由，並主張押金應無扣留理由，全額返還。

 

此外，該條亦具有強制性質，即使租賃契約內另行約定限制承租人提前解約之權利，亦不得排除條例所賦予之解約權，因此房東若於租約中訂明「一經簽約，不得因任何事由提前解約」者，在上述四種情形中亦屬無效條款。對承租人而言，此為法律明文保障之解約權，不容任意剝奪。在法制面上，該條落實租屋弱勢方的居住安全與健康保障，符合居住正義與民法誠信原則，亦引導出租人善盡修繕維護與合法出租之責任，減少租屋糾紛。

 

因此，如果居住期間因施工導致粉塵漫天、空氣品質惡劣、噪音無法休息，或者因壁癌潮濕導致霉菌繁生，危及呼吸健康等情況，承租人即可以上述條文為依據通知終止契約，並依法主張返還押金。

 

至於押金返還問題，押金，又稱為押租金，是在租賃關係中承租人交付給出租人的一筆金錢，其法律性質主要是作為履行契約義務的擔保，若承租人在租期內對租賃物造成損害，出租人可以依法從押金中扣除相應金額作為損害賠償金。這筆金錢通常在訂立租賃契約之初即由承租人支付，性質上非屬租金，而係擔保性質之金錢給付。依據土地法第98條規定，以現金為租賃之擔保者，其所生之利息視為租金之一部，並且利率的計算應與租金所由算定之利率相等，此即明定押金雖非租金本體，但其衍生利息與租金具同一法律地位。此項規定之意旨，在於保障承租人利益，避免出租人因占用押金資金而無需給付任何報酬。

 

房東不退還押金，箇中原因，可能合理正當，也可能是諸多藉口但都不合法，也有的是百般說詞，其實就是不想還而而已；無論是那一種情形，押金畢竟都握在房東手中，房客若堅持自己返還押金的主張有理，亦只能循法律途徑追討。

 

若房東拒絕返還，承租人可依民法第227條損害賠償規定主張房東違反租賃契約，並請求返還押金。「租賃關係終止時，出租人應返還承租人就租賃物所交付之押租金。」若無房屋毀損或欠繳租金，房東不得以任何理由拒絕返還押金，否則將構成不當得利。

 

實務上，承租人若欲保障自身權益，應採取以下步驟：

一、書面通知：先以書面方式向房東表達目前施工嚴重影響生活、健康受損、或居住品質嚴重降低，並說明房屋已有壁癌等嚴重瑕疵，依民法第430條規定，欲終止契約並請求返還押金。

 

二、證據保存：拍攝現場施工情形、噪音錄音、空氣品質紀錄、壁癌照片等作為證據，必要時附上醫療診斷證明，證明施工已對健康造成影響，符合法律所稱「危及安全或健康」。三、終止契約：依民法第432條主張即時終止契約，不受預告期間限制，並明確提出返還押金之請求。

 

四、請求返還押金：若房東拒絕返還，承租人可主張債務不履行損害賠償，或提起民事訴訟請求返還。

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