承租人積欠租金時，房東應如何救濟?

問題摘要：

當承租人積欠租金時，房東雖得以押金作為初步保障，但最終仍須依民法第440條、土地法第100條進行合法催告、終止及返還訴訟，並以判決或公證書為基礎聲請法院強制執行，切勿擅自更換門鎖、斷水電或進入屋內，以免構成侵入住居罪或強制罪等刑責。只要妥善保留催告紀錄、郵寄憑據與租賃文件，房東即可依法取回租屋並請求給付積欠金額，真正保障自身財產權利。面對不同狀況與承租人態度，建議房東尋求律師協助，評估證據力與程序策略，以合法、穩健且高效率方式解決房屋租賃糾紛，杜絕損失擴大或衍生其他法律爭議。

 

律師回答：

關於這個問題，當承租人積欠租金時，房東固然可以以押金抵扣欠繳金額，但仍應依法定程序行使權利，避免以自力救濟方式造成違法風險。

 

一般而言，房東在訂立租賃契約時，會預先收取一至兩個月押金，作為擔保租賃期間可能發生之損害賠償或租金欠繳之補償依據，當承租人發生租金遲延支付情形時，房東確實得優先以押金抵扣欠款，惟若承租人仍未繼續繳租，且積欠總額已達兩個月租金，房東此時即得依民法第440條規定行使催告與終止契約之權利。該條明定，承租人有租金支付遲延者，出租人得定相當期限催告給付，如承租人未於期限內為支付，得終止契約。

 

但若標的物為房屋，則遲延金額須達二個月租金，始可依該規定終止契約，且若雙方約定租金於每期開始時支付，則應於逾期給付達兩個月後，方符合終止條件。

 

另依土地法第100條第3款明定，承租人除可用押金抵償部分外，若積欠租金已達兩個月者，即構成出租人得收回房屋之合法事由，故民法與土地法形成雙重依據，使房東在權利行使上有明確法律支撐。實務上，當房客積欠租金時，房東應第一步寄發存證信函，明確載明欠繳租金金額、計算期間及要求清償之期限，並表明屆期不履行將終止契約。此催告通知屬民法第95條所稱之意思表示，依法只須寄達承租人住所或營業場所即生效力，無須實際領取或閱覽，亦可保全日後法律程序之證據。

 

若承租人仍不履行支付義務，房東即可再行寄發終止契約通知，表示依法終止雙方租賃關係。倘若租賃契約經過公證，依強制執行法相關規定，房東得於催告後，持公證書及相關欠租事證，逕向法院民事執行處聲請強制執行，請求返還房屋及清償積欠租金，此舉不必另行提起民事訴訟，節省時間與成本；反之，若契約未經公證，則應循訴訟途徑提起「返還租賃物」與「給付租金」訴訟，經法院判決確定後，再聲請強制執行。

 

若承租人於契約終止後仍占有房屋，房東可主張其占有無權，依不當得利法理請求給付相當於租金之金額作為補償。值得注意的是，房東在行使終止契約前，若承租人已於催告期限內清償欠租，則房東不得再以積欠租金為由終止契約，否則構成無效終止，甚至可能反招損害賠償責任。此外，若承租人為多人共同承租，依最高法院見解，催告應向全體承租人為之，始對全體發生效力，否則將僅對受通知者有效，無法終止整體契約關係。

 

另一方面，倘承租人行蹤不明，無法聯繫或拒收信件，房東得聲請法院以公示送達方式完成催告程序，並確保日後契約終止通知亦符合程序要件。倘承租人於法院訴訟中仍不出庭，法院即得依書狀證據判決，房東即可依法取得勝訴確定判決並聲請強制執行。

 

實務亦房東應於租賃契約中明定押金用途與不得視為租金抵繳之約定，以免承租人誤認押金可作為當期租金而不履行付款義務。此外，於契約中可載明催告方式、遲延後果及保證人連帶責任，並預留送達地址，作為未來訴訟通知之法定送達處所，避免因承租人失聯而延誤程序。倘遇惡性房客破壞屋內設施、拒絕搬遷或拒還鑰匙者，除得請求返還與租金外，尚得提起損害賠償訴訟，並報請警方查證有無故意毀損等刑事嫌疑，以強化法律責任，亦可主張執行中回收之家當作為抵償依據。

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