承租人積欠租金時出租人得如何救濟？

22 Aug, 2025

問題摘要：

當承租人積欠租金時，出租人應依法循序進行，包含蒐證遲延事實、發出催告信函、終止契約、提起返還訴訟、請求不當得利與損害賠償，並依判決聲請強制執行。切勿以自力救濟方式解決爭議，以免觸法，反而損及自身權益。只要合法程序妥善執行，即可使出租人順利收回房屋、追討債權、維護財產安全與租賃秩序，避免經濟損失擴大與租賃糾紛惡化。建議遇有類似事件時，儘早諮詢律師意見，依據個案狀況妥為處理，方為最佳救濟途徑。

律師回答：

關於這個問題，當承租人積欠租金時，出租人為保障其自身財產與債權，應依民法及相關程序依法行使救濟權利。

民法第439條規定，承租人應依約定日期支付租金，無約定者依習慣，若無習慣，則應於租賃期滿時一次支付；若租金為分期支付者，則於每期屆滿時支付；若租賃物具有季節性收益，則應於收益季節結束時支付。

倘承租人遲延租金支付時，則進一步適用民法第440條規定，出租人得定相當期限催告承租人給付租金，若於限期內仍未履行，出租人即得終止租賃契約。然如標的物為房屋者，遲延租金未達二個月之租額者，不得逕行終止契約，僅當逾期總額達二個月租金時始得終止，且若租金約定於每期開始時支付者，則應於遲延給付逾二個月時才能終止契約，若為租地建屋者則須積欠租金總額達二年方可比照處理。

亦即，僅當承租人明確違約達一定程度，並經出租人依規定完成催告程序後，才能依法終止契約，否則若房東任意終止或以自力救濟手段解決，可能構成違法行為。關於此規定之適用與終止契約之生效時點，歷年最高法院判例已累積諸多具體見解與操作原則。

最高法院19年上字第3062號判例即指出，若租賃物為房屋，承租人遲付租金之總額達兩期租額，經出租人定期催告仍未支付者，出租人自得終止契約，此即確認法律構成要件達成後，出租人享有契約終止之權。

而最高法院23年上字第3867號判例則進一步說明，出租人於訴訟程序中表示其終止契約之意思，即依民法第263條及第95條之規定，自訴狀送達承租人時即生終止效力，無須待勝訴判決確定，顯見訴狀內之終止意思表示得視為正式通知，且具法律效力。

最高法院39年台上字第554號判例亦強調，民法第440條所稱催告方式不以訴訟外為限，若於訴訟中已以書狀或言詞方式對他造表示催告意思，即應視為已完成催告要件。

最高法院41年台上字第490號及54年台上字第952號判例均說明，租金催告為意思通知，應依民法第95條準用之，即通知達到相對人住所或營業場所即生效力，不問其是否實際閱覽或本人簽收，且若催告人非因自己過失不知相對人住處者，仍應依法律程序聲請法院公示送達，張貼催告於無人居住之門首則不生效力。此等判例強化催告通知之形式要件與程序要求，確保催告合法有效。

最高法院43年台上字第329號判例亦提示，即便承租人逾期未繳租金達二月，若催告期限屆滿前已就債務本旨完成給付，出租人即不得拒收並以未付款為由終止契約，表示即使構成契約解除條件，仍須承租人於解除前尚未給付始得終止。

最高法院44年台上字第1098號判例補充指出，法律並不要求催告書中需明載如不依限給付將終止契約的效果，只要所定期限相當，即屬有效催告。

至於催告之對象與方式，最高法院48年台上字第1382號判例則指出，若有數承租人，催告應向全體為之，對未受催告者不生效力，表示通知義務不可部分履行，避免影響當事人權益。

出租人在處理租賃糾紛時，應依據民法第440條與民法關於意思表示之條文，妥為發出書面催告並載明清償期限，若承租人怠於履約，得依法終止契約並提出返還訴訟，並得於訴訟中表達終止意思，使契約自訴狀送達時終止，毋須等候判決確定。催告通知應以存證信函寄送至承租人實際居住或約定地址，如承租人行蹤不明者，得聲請公示送達，並於通知中詳述積欠租金期間、金額、給付期限及後果，使通知符合法律要求。

此外，終止契約後承租人仍占屋不退者，出租人應依照民事訴訟程序提起返還租賃物之訴，並可附帶請求不當得利，相當於未退期間之租金。法院判決確定後得聲請強制執行，透過合法手段取回租屋物權，避免自力救濟觸法風險。

實務上，出租人若能依法備妥租賃契約、租金收據、匯款紀錄、催告信函等證據，不僅能明確證明租賃關係與遲延情況，亦可加速法院審理程序與裁判結果，有效縮短權利實現時間。若無書面契約亦得依實際使用狀況與付款記錄證明租賃關係存在，不因形式欠缺喪失實質救濟可能。

實務上，出租人第一步即應寄發存證信函，載明承租人已遲延租金支付，並請其於相當期間內清償，亦可於信函中說明屆期未付款將終止契約。存證信函有法律效力，作為催告與通知終止契約之證據，並能證明已善盡契約與法律程序。若承租人於信函送達後仍未繳納租金，則出租人可正式以書面終止契約，並留存郵寄證明，以利後續訴訟或執行程序。

倘承租人行蹤不明，拒收信件或拒絕聯絡，出租人得向法院聲請公示送達，視同合法通知，保障程序之正當性與合法性。契約終止後，若承租人仍占有不退租屋處，出租人即應向地方法院提起「返還租賃物」之訴訟，同時亦得主張占有期間之不當得利，相當於原租金額，並可一併請求遲延利息。勝訴判決確定後，出租人即可據以聲請強制執行，透過法院依法排除承租人占有，取回房屋之使用與管理權限。如有損壞設備或欠繳水電管理費等情形，亦可附帶提出損害賠償或金錢請求，確保經濟利益不受損失。

實務中，亦有不少租賃關係並未簽訂書面契約，可能出於親友關係、信賴或便宜行事等因素，惟只要能證明雙方間存在租賃事實，例如匯款紀錄、通訊紀錄、房屋使用狀況、承租人收據或轉帳證明，法院仍會認定該租賃關係之存在。出租人亦可據此主張遲延給付及不當得利，並行使各項法律上之請求權，不會因缺乏書面契約而喪失權利。

若承租人完全行蹤不明，且未經通知即逕自搬離或不繳租金，房東仍不得以此為由任意進入屋內或更換門鎖，否則可能構成刑法侵入住居或強制罪等刑責。此時應循合法訴訟程序確認契約終止及房屋返還，並向法院聲請假扣押、假處分等保全程序，維護房屋價值與保障自身清償權利。若房東已寄發催告信函而對方仍無應答，或明知對方久未現身又未支付租金，則得視為拒絕履約，進入法院訴訟階段，並聲請公示送達，依法取得判決與執行權利。

此外，如房東擔心未來發生糾紛或欲增加法律保障，可於簽訂租賃契約時載明租金支付日、違約責任、押金用途與返還條件、提前終止條款、保證人之連帶責任等條文，亦可規劃押金數額為兩個月租金以上，以抵充將來可能之欠租或修繕費用，並明訂押金不得視為租金使用，避免房客於退租時主張抵扣。