房屋出租，房客欠繳租金不搬，怎麼辦？

問題摘要：

面對房客欠租不願搬遷之情形，房東應依法寄發催告函件並終止契約，若無法取得和平返還，應提起返還訴訟並聲請強制執行，不得擅自進屋、換鎖或斷水電，唯有依循合法程序，方能有效維護權益而不致觸法。雖然現行法律對於房東之保護相對保守，但只要善用法律工具並備齊證據資料，即可穩健地透過法院取得支持，不僅追回房屋、追回債權，更可避免不必要的法律風險。

律師回答：

關於這個問題，當房東將房屋出租後，最擔心的情況之一就是房客長期積欠租金卻拒絕搬離，甚至任憑催繳通知仍未回應，而房東一旦採取錯誤的自力救濟行為，如強行進入屋內、更換門鎖、切斷水電等，往往不僅無助於解決問題，反而會觸犯刑法，構成侵入住居罪或強制罪，甚至可能成為房客提起反訴的理由，因此必須謹慎處理並遵循合法程序。

 

首先，民法第440條規定，倘若承租人租金支付有遲延，出租人得定相當期限催告其給付，若在所定期限內仍未清償者，始得終止契約。惟若租賃物為房屋，遲延租金總額未達二個月者，不得任意終止契約，而若租金係於每期開始時支付者，必須逾期超過兩個月後方能終止契約，這項規定即是為平衡雙方權益、保障承租人住居權利而設計。

 

因此，當房客開始有欠租情況時，房東不應貿然處理，而是應先蒐集相關事證，例如租金未支付的紀錄、通訊紀錄等，並以存證信函寄達房客登記住址，正式催告其限期內清償租金，並表明若逾期仍未給付，將依法終止租約。此舉不僅可構成法律所需的催告程序，亦能作為後續訴訟的重要證據。若經合法催告後租客仍未給付，房東即可透過存證信函或律師函明確表示終止租賃契約，進而取得合法終止依據。契約終止後，若房客仍拒絕搬離，房東即應循民事訴訟程序，向地方法院提起返還租賃物之訴，並可請求房客就占用期間負擔不當得利，相當於每月租金數額，勝訴確定後方能聲請法院強制執行，依法收回房屋。

 

值得注意的是，實務上常有房東為逼迫房客搬離，擅自中斷水電供應以達驅離目的，但這樣的行為在法律上並不被允許。即便在租賃契約中事先約定，如承租人未支付租金、水電或管理費即得中斷水電供應等條款，在實務中亦可能遭法院認定為違反公共秩序與善良風俗，因而無效。

 

水電屬於基礎民生設施，擅自斷電斷水恐構成刑法第304條之強制罪。中斷水電供應屬違法自力救濟行為，應經司法途徑處理，不得由出租人任意決定。縱使租賃契約中有所約定，也不代表房東就可以憑此立即切斷水電，應避免以違法行為處理爭議，然而，房客停繳，房東沒有代墊或維持義務。

 

。至於房東面對長期不繳費之房客所造成之經濟損失，除可透過上述返還訴訟併案請求不當得利與相關費用外，若有保證人者，亦可一併提起連帶給付之訴訟，法院判決確定後，對房客或保證人之動產、不動產或銀行帳戶均可依法聲請查封與拍賣，進行強制執行，保障自身權益。實務上，若房客惡意拖欠、避不出面，亦可向法院聲請公示送達，以便推動訴訟程序順利進行。

 

若情況惡化至房客破壞屋內設備或惡意堆積垃圾造成環境危害者，房東除民事請求外，亦可蒐證報警處理，若有犯罪嫌疑得以提告，如故意毀損罪或公害罪等，強化房客法律責任。在租賃關係初始，房東可於契約書中明訂付款條件、繳費期限、保證人資訊、退租條件與解約條款，並詳列應繳水電、管理費、天然氣等費用由承租人負擔，並保留押金以抵未繳費用之權利，然即便如此，仍須強調終止契約與收回房屋之程序必須符合法律規定，否則將陷於違法風險。

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