房客積欠租金，我該如何催告他支付？我可以終止合約嗎？

問題摘要：

當房客積欠租金時，房東應依民法與租賃住宅條例規定先發出合法催告，最好使用存證信函並載明具體金額與期限，期限三至七日為宜，若經催告未果且欠租達兩個月，便可發出終止契約通知，並保留證據，以備日後法院訴訟之用，終止後如房客拒絕搬遷，則應向法院聲請返還房屋並請求不當得利。全程應避免以更換門鎖、斷水電等自力救濟手段，以免構成刑法強制罪或侵入住居罪，建議房東循合法程序處理，保障自身權益亦避免衍生法律風險。

 

律師回答：

關於這個問題，當房客積欠租金時，身為房東自然會感到焦慮與不安，擔心租金收不到、房屋被長期佔用、押金不足抵扣損失等問題，因此如何合法、有效地催告對方支付租金，並在必要時終止租約，成為實務上最常見的租賃糾紛之一。

 

民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告其支付租金，若於催告期間內仍不給付，出租人即得終止契約。又依同條第2項規定，若租賃物為房屋，則遲延租金總額須達兩個月之租額，出租人始得依該條規定終止契約，若租金係於每期開始時支付，則必須逾期已超過兩個月始得終止，這是為了保障承租人基本居住權，避免出租人輕易片面終止租約。

 

那麼當房客欠租時，該如何催告他支付？

是否一定要用存證信函？其實催告屬於一種「意思通知」，也就是一種對他人發出具有法律效果的通知行為，依民法第95條規定，只要通知送達到對方住居所即發生效力，不必對方實際閱讀或親自簽收，實務上可透過存證信函、律師函、電子郵件、簡訊、LINE等方式通知對方，雖然法律上並未限定一定要用存證信函，但從舉證角度而言，存證信函因郵局可提供送達紀錄與內容存檔，最具法律效力，可在日後訴訟中作為出租人已合法催告的證明，因此仍建議優先採用存證信函。

 

至於催告中應給承租人多少天限期支付，法律並未明文規定何謂「相當期限」，須視個案情況具體認定，一般來說以三日至七日為常見實務標準，亦有法院見解認為三日即屬相當期間。舉例來說，若雙方約定每月一號繳租，承租人逾期未繳，房東於三號寄發催告信函限期三日內繳清，即屬於合理而不過分短促的期限，法院通常會予以認可。若限對方於一天內繳清租金，雖法律上未禁止，但恐遭認定為不屬「相當期間」，終止契約可能因此無效。

 

此外，若承租人有數人，依最高法院48年台上字第1382號判例，催告應向全體承租人發出，否則對未受催告者不生效力，而依同院48年台上字第1258號判例，只有締約名義人才能有效行使終止租約等法律行為，因此若登記房客為A，實際入住者為B，催告應仍針對A發出。

 

若房客經催告後仍不繳納租金，是否可直接終止租約？

答案是可以，但必須符合民法第440條的構成要件：第一，承租人遲延支付租金達兩個月；第二，已經定相當期限催告且未履行；第三，出租人已對承租人表達終止契約之意思，這個終止意思可用書面、口頭或於訴狀中表達，如法院送達訴狀時，即視為意思表示生效（參見最高法院23年上字第3867號判決）。

 

終止後若房客仍不搬遷，房東可向法院提起返還租屋訴訟並請求相當於月租金的不當得利賠償。

 

需要注意的是，於民國107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例明確補充此一制度，其第10條第1項第2款亦規定，若承租人遲繳租金或費用，達兩個月之租額，經催告仍未繳清，出租人可提前終止契約，承租人不得主張任何賠償，但終止前應提前30日以書面通知並檢附相關事證。

 

該法進一步將終止程序制度化，要求書面通知與提前期限，以保障雙方合法權益，避免突襲式終止。又有傳聞指出「須扣除押金後，餘額欠兩個月租金才能終止契約」，這是錯誤說法。押金係用來擔保損害賠償與遺留物處理之用途，依租賃住宅條例第5條與土地法第98、99條規定，押金最多不得超過兩個月租金，不能當成房客已繳租金，遲延給付是否達兩個月，應獨立計算，不得先以押金扣除。

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