房客積欠多久房租，房東才能終止租約？

問題摘要：

押租金作為租賃關係中的擔保機制，其目的在於確保承租人妥善使用租屋並履行契約約定，同時亦須受法律規範，出租人不得濫收或挪用，亦不得違反法定上限，否則將可能構成違法，甚至導致租賃契約爭議，過往曾有「除押金抵償後」仍積欠二個月租金，始可作為合法終止與收回房屋。在租賃住宅市場發展及管理條例實施後，房東若遇房客積欠租金，應優先依據該條例第10條辦理，以「遲繳兩個月租金且經催告仍未繳納」作為提前終止契約的法定基礎，並依程序於終止前30日書面通知並檢附事證，依法終止租約，後續若有爭議則循民事訴訟程序請求返還房屋與損害賠償。租屋雖屬民間契約行為，但租賃法制已日益成熟與透明，房東與房客雙方如能依約履行、依法辦事，除可減少法律爭議外，亦有助於建立健全穩定之住宅租賃市場。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國房屋租賃法律制度中，當房客積欠租金時，房東能否提前終止租約，必須視法令規定與實務操作而定。

 

押租金是什麼？

在房屋租賃關係中，所謂「押租金」或稱「押金」，係指承租人於簽訂租賃契約時，為擔保其於租賃期間內應履行之各項義務，如準時繳納租金、維持房屋原狀、搬遷時不遺留物品、不惡意損壞屋內設施等，預先交付給出租人一定金額之現金或等值財物。押金的法律性質屬於擔保性質之金錢給付，其存在並不改變租賃關係之本質，而係作為房東於將來因承租人違約或遺留義務不履行時得以主張抵償之金源，故押金並非租金之一種，亦非出租人得自由支配之收入，而應於租賃關係終止、承租人無違約時如數返還。

 

土地法第98條規定，以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，並且利率之計算，應與租金所由算定之利率相等，意即若房東收取押金，其所持之現金在租賃期間內原則上應產生利息，而該利息依法視為租金的一部分，也就是說，押金本金仍屬押金性質，但其衍生之利息不得由房東無償占有，而應視為承租人所支付租金之一環，間接補充房客的支付義務與保障。此一設計有助於平衡雙方經濟負擔，避免出租人長期占用大筆押金而無須負擔任何報酬之不合理現象。

 

土地法第99條則明文限制押金數額，規定以押金擔保租賃者，其金額不得超過二個月房屋租金之總額，若押金超過此一法定上限，承租人即得依法將超過部分抵付房租，換言之，房東若要求三個月或以上押金即已違法，承租人可拒絕或於交付後主張抵充租金。此項規範係為避免出租人藉押金之名，實行超額收租之行為，尤其對於租屋市場中居於經濟弱勢地位之承租人，提供具體法律保障。

 

值得注意的是，押金之返還通常於租約終止後、承租人完成清空、清潔、交屋等義務後始可請求，若承租人有損害房屋、拖欠租金、水電費或未處理遺留物等違約情形，房東得自押金中相當數額抵償其損失，但不得任意沒收押金或拒不返還，否則恐涉違約責任或構成民事不當得利。反之，若出租人無故遲延返還押金，承租人亦可提起民事訴訟請求返還，並依民法規定請求遲延利息。

 

「除押金抵償後」仍積欠二個月租金，始可作為合法終止與收回房屋

過去，房東多依民法與土地法行使終止權，如民法第440條規定承租人遲延支付租金時，出租人得定相當期限催告其支付，如屆期不履行，即可終止契約。不過，當租賃標的為房屋時，遲延支付租金總額未達兩個月者，房東不得終止契約，且如約定租金於每期開始時支付者，應遲延超過兩個月才可終止；同時依據土地法第100條第3款，也要求在「除押金抵償後」仍積欠二個月租金，始可作為合法終止與收回房屋之理由。這些規定目的在於平衡房東與房客權益，防止房東濫用解約權利，保障房客居住穩定。

 

然而，為健全租賃住宅市場，強化承租人權益並賦予租賃關係明確法制依據，政府於民國107年6月27日施行租賃住宅市場發展及管理條例，自此關於住宅租賃的實務，應以此專法優先適用。該條例第10條明文規定，若承租人遲付租金或其他費用，累計達兩個月之租額，經催告仍拒絕給付時，出租人得提前終止租約，承租人並不得主張任何賠償。與民法不同的是，該法並未要求「扣除押金後仍積欠兩個月」，而是明確以遲付租金「達兩個月」為門檻，無論押金存放與否，均不影響終止權之發生。

 

換言之，坊間流傳「先扣押金兩個月，再多欠兩個月才能解約」的說法，並不正確，押金並非租金，而是為保證租賃期間房客所造成的損害或遺留物處理而預付的擔保金，依條例之立法目的與條文解釋，押金不得視為租金抵扣條件。

 

此外，條例第10條亦規定，若房東欲依前揭情形終止契約，應於終止前30日以書面通知承租人，並檢附相關事證，如催告信函、租金欠繳明細等資料，始構成合法終止程序，未依法通知將影響終止效力。因此，房東應先寄發書面催告，載明欠繳金額、繳納期限及終止後果，並保留存證信函或郵寄憑證，作為後續解約之依據；若屆期仍未繳納，方可寄送正式終止通知，表明基於條例第10條第1項第2款終止租約，並符合第2項提前30日通知義務，如承租人行蹤不明或拒收信件，房東得依民法第97條聲請公示送達，以達成通知之效果。

 

若房東合法終止契約後，承租人仍拒絕搬遷，房東應向地方法院提起「返還租賃物」與「給付不當得利」之訴訟，並於取得判決後聲請強制執行，以合法手段取回房屋與補償損失，切勿擅自更換門鎖或切斷水電，否則恐涉強制罪或侵入住居罪等刑責。另值得注意的是，租賃住宅市場發展及管理條例第10條不僅針對遲繳租金而設，亦列舉其他可提前終止契約之情形，包括承租人毀損住宅或附屬設備不修繕或賠償、未經同意轉租、出租人因重新建築必要收回、或其他法律所定情形，此為條例建立的「解約法定事由」體系，與民法、土地法相比更具體明確。

 

在實務操作中，若雙方另簽有經法院公證之租賃契約，且契約內明定「遲繳兩期租金得解約，並逕受強制執行」條款，房東得依公證法第13條持具執行力之公證書直接聲請法院強制執行，無需另行提起民事訴訟，快速取回房屋，但若契約未經公證或無載明「逕受強制執行」條文，則仍須依前述條例程序辦理。

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