房客違法轉租應該如何處理？

問題摘要：

房客如違法轉租，不僅構成民法第443條所稱之重大違約，房東可依該條即時終止契約，亦可依第440條就積欠租金主張終止與追償，並以物權人身分請求第三人返還不動產。惟終止程序應依法進行，通知應保留存證信函或書面證據，避免訴訟時舉證困難。實務上房東於租賃契約中明確載明禁止轉租、不得出借、不得轉讓租賃權等條款，並要求承租人提供實際使用者身分資料及出入管理配合，於發現有轉租事實時，即應透過法律途徑正式終止契約，收回不動產、維護權益，必要時亦可循民事訴訟與強制執行程序解決，確保租賃關係之安全與穩定。若情況複雜或涉及多人使用、房屋損害、占用等情節，則建議尋求專業律師協助，確保法律程序妥當並減少不必要的損失。

 

律師回答：

當房客未經房東同意擅自將租屋轉租給第三人，自行當起「二房東」，此種違法轉租行為在實務上相當常見，不僅易導致房東無法掌握實際使用人，增加管理與風險成本，亦可能發生租金遭延遲、房屋損壞無從追究等情況，對於房東權益構成嚴重侵害，因而法律上賦予房東處理此類情形的明確依據。

 

民法第443條規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但如租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。若違反前述規定，則出租人得終止契約。

 

實務上大多數租賃契約均會明文禁止轉租全屋與部分空間，並約定如有違反即視為重大違約，出租人可立即解除契約。最高法院歷年判決亦多所闡釋此條規定的適用，最高法院43年台上字第868號即指出，即使承租人經出租人同意租用耕地，亦不得將耕地全部或部分轉租於他人，否則轉租契約無效，其占有即屬無權占有；而最高法院37年上字第7633號則明示，房屋若無禁止約定者，僅得轉租部分空間，轉租全部則須經出租人同意，否則即違法。

 

也有實務見解如最高法院37年上字第6886號認為，租賃關係係基於信賴，承租人如擅將租賃權讓與第三人，其性質已超越單純轉租，出租人自得終止契約。面對房客違法轉租，房東可依民法第443條直接主張終止租賃契約，惟仍建議以存證信函或律師函發出終止意思表示，確保後續證據明確。若原承租人即所謂二房東出現租金遲延，則房東亦可依民法第440條規定，當租金遲繳總額達兩個月時，發函定相當期限催告，逾期仍未繳納即得終止契約。

 

關於「相當期限」並無明確定義，實務常見以3至7日為常例，法院亦多以個案衡量期限是否合理。終止契約後，房東即具備收回房屋之法律依據，並可請求承租人返還房屋及不當得利、損害賠償。值得注意的是，轉租關係具有契約相對性，即二房東與次承租人之契約對房東並無拘束力，因此若原承租人違法轉租，房東對第三人並無直接契約關係，原則上無法向次承租人請求給付租金，但在終止契約後，房東可回復為所有人或不動產權利人之地位，依物權法上排除他人占有之權利，向次承租人主張返還不動產，法院亦多肯認此種排除侵害請求成立。此時原承租人須負連帶賠償責任，包含未繳租金、不當得利、房屋損害等項目，甚至押金不僅不得返還，房東還可追加損害賠償請求。

 

對於次承租人而言，雖其可能出於不知情情況與二房東簽約，實際占有使用，然其與房東間並無租賃契約關係，其占有即屬無權占有，仍應依法返還房屋。

 

若其不從，房東得依民事訴訟程序聲請返還不動產，或經法院判決後聲請強制執行。至於房東是否可直接請求次承租人給付租金，法院多數見解採否定立場，仍應以原承租人為請求對象，次承租人僅得以物上占有人身份負返還義務。實務亦有部分見解認為，如房東對轉租情形知情且長期未異議或收受次承租人支付之租金者，可能構成默示同意轉租，進而產生新的租賃法律關係，惟此屬例外情況，房東如確不願轉租，應於發現後即主張終止，以避免產生默示同意之推定。

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