是否適用耕地三七五減租條例有何重要？

11 Mar, 2018

問題摘要：

耕地三七五減租條例對於耕地租賃契約的終止條件確實十分嚴苛，而且這些條件都需嚴格符合法定規定才能成立。在進行私有耕地的買賣或轉讓時，地主需要先處理與佃農之間的權利義務關係，並終止耕地三七五租約，以確保後續交易或貸款等事項的進行。對於持有耕地三七五租約的地主，如果希望出售土地，需要先解除耕地租約並處理好與佃農之間的關係。佃農對於該土地擁有優先承買權，地主在出售土地前需要考慮佃農的權益。如果佃農不願意終止租約，地主可以根據法律規定提出終止租約的申請，並根據平均地權條例的規定進行補償。此外，耕地三七五減租條例的適用範圍僅限於耕地租賃關係，對於非農地、漁地和牧地的租賃關係，則不適用該條例的規定。因此，在處理土地租賃關係時，需要注意該土地的使用性質以確定適用的法律規定。

律師回答：

關於這個問題，三七五減租是臺灣省政府公佈的私有耕地租用辦法的土地改革政策。三七五減租條例主要旨在保護佃農權益，限制地主隨意收回租賃耕地。地主只在特定條件下才能收回耕地，但耕地三七五租約確實已不合乎時宜，而有改弦易轍之必要。自民國89年1月28日後訂立的耕地租賃契約不再適用三七五減租條例，反映了法規的調整以適應當代的農業發展需求。

什麼是三七五減租條例的耕地？

耕地的租佃關係應依三七五減租條例規定辦理，未規定者則適用土地法及其他相關法律。此外，非農、漁、牧地供耕作之用的租賃不適用三七五減租條例。

按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」，耕地三七五減租條例第1條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用(最高法院87年度第3次民事庭會議決議、88年台上字第451號判例要旨參照）。

三七五減租條例的收回禁止

適用耕地三七五減租條例之土地，地主收回土地的條件十分嚴苛：

耕地租約期滿：

耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。

(耕地三七五減租條例第19條）

當耕地租約期滿時，即使地主想要收回土地自耕，須無下列情形：

出租人不能自任耕作：出租人（地主）自身無法親自耕作土地（例如因年老、健康或技能不足），則不得收回土地。

出租人所有收益足以維持一家生活者：如果地主已有足夠的其他收入來維持其家庭生活，則沒有迫切必要收回土地來增加生活來源。

出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者：如果收回土地會導致承租人（佃農）和其家庭生活基礎被剝奪，則地主不得收回土地。但出租人為擴大家庭農場經營規模：如果地主需要收回鄰近或同一地段的耕地以擴大其家庭農場的經營規模，則可以不受上述第二項的收入限制。這是考慮到擴大農業生產規模的經濟需求和可行性。

在租約未到期之法定事由

耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

(耕地三七五減租條例第17條）

承租人死亡且無繼承人：如果承租人去世且無人繼承耕作權。

承租人放棄耕作權：承租人主動放棄耕作的權利。

地租積欠達兩年之總額：承租人未能支付累積達兩年的地租。

非因不可抗力繼續一年不為耕作：承租人在沒有不可抗力的情況下連續一年未進行耕作。

經依法編定或變更為非耕地使用：土地經正式法律程序重新編定為非耕作用途。

補償條款：當租約根據上述第五條件（土地用途變更）被終止時，出租人需要依法向承租人提供以下補償，如改良土地的費用，補償承租人對土地所作改良的費用，但僅限於改良措施尚未失效能的部分價值。未收穫農作物的價額，對於尚未收穫的作物，應給予其相應的市場價值補償。而終止租約當期的公告土地現值：根據公告的土地現值計算，扣除土地增值稅後，給予承租人三分之一的補償。

佃農對於該三七五租約之私有耕地具有優先承買權，地主仍須依照平均地權條例第76條地1項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。即該三七五租約之土地經依法編為建築用地時，地主為收回自行建築或出售為建築使用時，地主取得終止權。倘若佃農不願意終止三七五租約，地主仍可以依平均地權條例第76、78條規定，終止租約，並由直轄市政府依據同法第77條規定標準計算佃農應領之補償。

自任耕作

承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。(耕地三七五減租條例第16條）。

按內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函示，如有下列各款情形之一者，無論係耕地之全部或一部，均屬「未自任耕作」：

（一）承租人將承租耕地轉租、轉讓、借與他人使用、與他人交換耕作、作業全部委託他人代耕或雇工耕作為主體。（二）原約定為農業使用（或漁業、牧業使用），但承租人改變為漁業使用（或農業、牧業使用），未經出租人同意者。（三）承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物等。（四）其他經出租人提出具體事證者。二、如有上列情形者，出租人得申請依下列關於耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定所稱「承租人應自任耕作」及「原訂租約無效」之認定事宜程序辦理：(一)出租人認承租人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定有關「承租人應自任耕作」之規定者，得檢具具體事證向鄉（鎮、市、區）公所申請認定租約無效。(二)鄉（鎮、市、區）公所於受理申請後應訂期前往實地勘查，就出租人所提事證詳予查明確認。…四、至於出租人向鄉（鎮、市、區）公所反映其出租耕地係非因不可抗力消極地任其荒蕪而未經承租人為任何使用（包括耕地遭人占用時，承租人消極的不予排除侵害）達1年以上者，悉依減租條例第17條規定辦理。即得由出租人申請終止租約；如有爭議，則循第26條規定辦理。

農業發展條例修正後所訂立之耕地租賃契約（民國89年1月28日後）不適用耕地三七五減租條規定。對於持有三七五租約的私有耕地之地主，倘若要將該私有耕地賣給第三人，由於其上仍有受三七五租約保障之佃農存在，因此首要先處理好與佃農間權利義務關係，並終止三七五租約，以便於作後續貸款或買賣等事項。

在計畫將受三七五租約保護的私有耕地轉售給第三方前，地主必須妥善處理與佃農間的權利義務關係並終止三七五租約。佃農對於該租約的私有耕地具有優先承購權。如果耕地依法被編為建築用地，地主可以在符合條件的情況下終止租約並出售或自行建築。