房客引起的火災之民事責任為何？

22 Aug, 2025

問題摘要：

房客因火災所生的民事責任，主要依民法第434條構成與否而定，關鍵在於是否具重大過失或違反契約約定之加重義務，而刑事責任則須有故意或可歸責之過失及明確證據始可成立。房東如欲保護自身權益，應預先透過契約明確載明防火注意義務及損害責任，加上日常管理與檢查，即可大幅降低火災風險與法律爭訟。房客則應妥善使用電器設備、嚴禁高風險操作，並切記房東無法全然負擔房客過失所致之損失，雙方唯有善盡自身義務，方能在火災發生時依法公平處理。

律師回答：

關於這個問題，當房客因故意或過失行為引起火災，造成租賃房屋毀損或滅失時，其所涉法律責任可分為民事與刑事兩部分，二者適用標準、構成要件及責任歸屬方式各有不同。

首先在刑事責任部分，須區分是故意還是過失行為造成火災，若房客明知其行為可能引發火災而仍故意為之，則可能構成刑法第173條之放火罪或第174條、第175條之公共危險罪，此類犯罪需有主觀上的故意認知與客觀上的引火行為，而若屬過失失火，則刑法第175條規定，須具備過失與火災結果之間的因果關係，並要求檢察官提出具體、明確的證據證明火災因房客疏失而起，否則無法追究其刑責。

與此相較，民事責任的判斷標準則不以有無故意或普通過失為唯一依據，而是有特別條文予以規範，最重要的是民法第434條，明文規定租賃物因承租人重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人應對出租人負損害賠償責任。由此可知，即使火災是因房客過失造成，仍非當然成立損害賠償責任，只有在該過失程度達「重大過失」程度時，才須負賠償責任。重大過失是指欠缺普通人應有之注意義務，例如明知插座過載仍持續使用電器、在床上吸菸等具高度風險之行為。

實務上舉證責任在房東，倘無法舉證房客有重大過失，法院將不會判決房客負責。值得注意的是，民法第434條雖為特別規定以保護房客免除一般過失引發之火災賠償責任，但此條文並非強制規定，屬任意性質，因此房東與房客得於租約中另行約定加重房客注意義務，例如明文禁止房客讓第三人使用房屋、不得使用特定危險電器、不得在屋內明火烹飪等，若房客違反此類約定，即使其行為僅構成一般過失，仍可能因違反租約條款而須負損害賠償責任。

此外，民法第433條亦擴張承租人責任範圍，若火災係因房客之同居人或房客允許使用租屋之第三人造成，仍應由房客負完全責任。此規定用以防止房客藉口非本人引發火災以規避責任，而民法第444條則明定，如房客將租屋轉租與他人，縱次承租人引發火災，原房客仍應對房東負損害賠償責任，除非租約中另有限制規定。

因此，在涉及房屋租賃與火災損害賠償責任的案件中，應詳細檢視租賃契約內容，若契約中有明確條款加重房客義務，例如明示若因房客或其使用人之任何原因引發火災即須全額賠償，法院通常會依契約處理，僅於無契約或條款過於模糊時，回歸民法第434條之規定。

實務中常見房東於租約中加註「房客不得轉租、不得明火、用電設備應合格、違者須負全責」，以此有效對抗民法第434條中對房客的減責規定。實際訴訟時，法官會根據火災鑑定報告、現場狀況、證人證言及房東所提供的契約條款綜合判斷責任歸屬。例如，若起火點位於房客房間且無其他人使用，且查明電器使用不當導致走火，則法官可能認定為重大過失而判房客賠償。反之，若火災係因房屋本身電線老舊短路引起，房東未維修而導致火災，則責任多數由房東承擔，且房客甚至有權請求租金減免、修繕或解除契約。

又如起火時間點房客不在家，無證據顯示房客遺留電器未關或操作不當，亦難認其具重大過失，法院多傾向房客免責。

補充而言，即便民法第434條提供房客保護機制，但若火災確屬房客放火行為，則屬刑事故意犯罪，不受任何民法保護規定限制，不僅須對房東負完全賠償責任，還須接受刑事法律制裁。法院如查明為放火行為，依刑法第173條等規定，處三年以上十年以下有期徒刑，若導致公共危險、重大傷亡，刑期更為嚴重。

因此，在租賃關係中，房客使用房屋時應確實遵守管理義務與安全規範，避免從事高風險行為，房東亦應訂立完善租約條款並明確約定注意事項與損害責任條件，以利責任釐清與求償主張。