房客不告而別，房東可這樣討房租

問題摘要：

房東遇房客未告而別且租金積欠達兩個月以上之情形，應即採取書面催告程序，並備存郵寄證明、簡訊紀錄等作為日後法院認定契約終止合法性的依據。若對方不予理會，可提起返還不動產及金錢給付之民事訴訟，並待取得法院確定判決後進行強制執行，以收回房屋並追討損失。同時，若查有家電家具損害，亦可另提損害賠償之訴求。對於無法聯繫之承租人與保證人，則可聲請公示送達確保程序之合法性，保障自身權益不受侵害。

 

律師回答：

關於這個問題，當承租人未於租賃契約終止或期滿前提出告知便擅自離去，積欠租金且導致水電、管理費、天然氣等各項費用延遲繳納，房東便可能陷入既失租金又無法順利取回房屋使用權的困境。

 

此種情況下，房東應先理解法律上對於房屋租賃關係解除的要件及程序。民法第440條明定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告其履行，若在催告期限內仍不履行，即得終止契約。惟若租賃物為房屋者，遲付租金之總額須達二個月之租額，出租人始得行使終止權。實務上適用方法，一是欠租要先抵押租金，二是即使承租人積欠租金達一定期間，出租人仍應踐行定期催告程序，並且終止契約須有明確之終止意思表示，而非催告期限一到即自動終止。

 

對於承租人音訊全無、電話停用、保證人亦拒接聯繫等情形，出租人應以存證信函方式寄達承租人原登記住址，並同時通知保證人，催告其限期清償租金與費用，並告知如屆期未清償，將終止契約並請求返還租賃物。若寄送地址未能送達而返回，則可聲請法院以公示送達方式處理，確保通知程序符合法律要求。一旦契約依法終止，房東可向地方法院提起民事訴訟，請求確認租賃契約終止、返還租賃物，並連帶請求承租人與保證人清償積欠租金及相關費用。

 

法院判決確定後，房東可持該判決聲請法院強制執行，依法進行房屋清空與收回程序。同時，若在承租期間內有家電、家具損壞或遺失，經查證屬實，房東可併案請求損害賠償。惟應注意，進入租屋現場查察情形時，因屬民事法律關係，警方多半不會主動介入或陪同，此時房東切勿自行破門進入，以免反招竊盜或侵入住居之刑事嫌疑，建議循合法訴訟途徑解決。

 

另民法第95條明定，意思表示屬非對話者，其效力自通知達到相對人時生效，所謂達到，係指該通知已送達相對人之住所，使其處於可知悉內容之狀態即足，不需實際開啟或本人簽收，亦不影響效力。故存證信函寄送至其戶籍地，即便對方拒收或遷居，仍得視為有效通知。法院亦有見解指出，如最高法院66年台上字第124號判決所載，若催告金額超過應付租金金額，催告僅於超過部分不發生效力，合法部分仍有效。另如最高法院86年台上字第3324號判決亦強調，欲終止契約，應踐行催告及終止程序，催告應送達承租人住所，若未適時催告，即使積欠租金達標準，亦不得逕自主張契約終止。

 

房東若遇房客惡意遷出並積欠費用，應避免以自力救濟或暴力手段解決，而應依民法第440條規定、經由法院判決及強制執行途徑，取得合法返還租屋與請求債務清償之權利，不僅可避免衍生刑事風險，也可有效保障財產安全及租賃秩序。

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