房東進入房客屋內，可能構成侵入住宅罪，但如果是欠租或失蹤呢？

問題摘要：

欠租、消失、物品遺留等均非房東可以無故進入之正當理由，真正具正當性的情況，如人命危急、重大災損或契約明訂情形方可援用，否則房東仍應尊重房客的居住權，善用法律管道處理爭議。透過健全的租約設計與法定程序處理糾紛，方能保障雙方權利義務，避免觸法風險。房東雖為房屋所有人，但在租賃關係存續期間，必須尊重房客的實際支配權，才能在法律保護下順利經營租賃事業，亦避免誤觸刑責陷入訟累。房東與房客間關係應基於契約信賴與法律尊重，不應因所有權錯置使用權限之判斷，房東即使擁有所有權，也應尊重房客合法占有之居住空間。倘若未經授權進入，無論居心為善或為修繕目的，皆應事先取得同意或依契約程序處理，方能合法無虞。避免任意進出，才是保護自我、維繫租賃關係最穩妥的方式。

 

律師回答：

關於這個問題，房東無故進入房客屋內，可能構成侵入住宅罪，這在實務上並非罕見，而是時常發生且充滿法律風險的問題。依據刑法第306條規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」該條文所欲保護的法益，即是居住權人的空間支配權與居住安寧，防止無權人擅自闖入而造成心理或實質上的干擾與不安。實務上，對於所謂「無故」的解釋，法院常從是否經合法授權、是否有正當理由及行為是否違反住屋權人之意思三方面進行綜合判斷。

 

尤其在租賃契約合法存在期間，承租人即取得房屋的使用與收益權，雖所有權仍為房東，但其不得以「房子是我所有」為由，恣意進入承租人所占用之住宅空間，否則即可能構成刑法上的無故侵入行為。就像某實際案例中，一名房東因房客積欠租金並對冷氣修繕費用產生爭議，便自行進入房屋玄關，雖然房客多次要求其離去，房東仍堅持屋子是自己的，並說「你告我嘛，我家啊！」最終遭房客報警提告並經檢察官提起公訴。

 

即使房東對房屋有所有權，但在租賃關係尚未終止前，對於該房屋之實際使用與支配已交由房客行使，房東若未經房客明確同意進入，即難以主張其有正當理由或合法授權。刑法第306條所稱的「他人住宅」或「建築物」，涵蓋一切具有居住、使用性質的空間，只要係由特定人合法占有並行使排他支配權，即為受保護之客體。包括病人病房、旅館客房、學生宿舍、辦公室及附連圍繞之土地等皆涵蓋在內。

 

舉例來說，某人未經允許闖入設有柵欄之私人停車場，或是由窗戶攀爬進入租賃住宅，即使並未造成財物損害，也構成侵入住宅罪。該罪為告訴乃論之罪，若權利人未提起告訴，則檢察官不得起訴，法院亦不得審理。然而，一旦住戶提出告訴，檢察官即會依法偵辦，並可能提起公訴。

 

需注意的是，刑法第306條之適用，仍須個案判斷行為是否具有「正當理由」，例如屋內發生火災、水管爆裂、漏電或其他緊急狀況，房東基於保護他人生命財產安全之必要，即可能構成例外。另若租賃契約中已有明文約定得於特定情況（如修繕、巡視）通知後進入者，且房東依約通知房客卻遭無理拒絕，亦可能成立「有故」進入。然而，正當理由之主張須符合比例原則，並以通知義務為前提，否則仍不免觸法之虞。

 

欠租或房客失蹤的情況固然讓房東感到困擾，但依法並不構成房東無故進入租屋處的正當理由，此外，房東與房客因糾紛發生衝突時，應循民事途徑處理，例如就租金積欠聲請支付命令、提起訴訟請求返還房屋或強制執行，而非逕行進入屋內施壓或報復，否則將承擔刑事與民事責任。即使房客違約在先，房東亦不得擅自終止其使用權。法院對此類事件普遍認為，在未經合法終止租賃契約或取得法院判決下，房東不得片面剝奪房客之使用權限。

 

只有在懷疑房客有意尋短或發生重大意外等涉及人身安全的緊急狀況下，才可能被認定為具正當性。然而，即使如此，實務上仍應依契約明確規範，讓房東在特殊情況下有適當的「緊急管理權」，避免法律風險。理想的租賃契約應載明房東得於何種情形進入租屋處，如進行修繕、檢查設施或因安全因素處理突發事件，並應明訂應事前通知承租人、承租人不得無故拒絕，否則即視為同意，亦須釐清修繕範圍、進入時間與程序等，以防未來爭議。

 

此處所謂「無故」，並非單憑主觀認定，而需從客觀上認定是否具備法律授權、契約約定或其他正當理由。即使進入手段和平、不具敵意，只要未經同意且違反居住權人意願，亦構成犯罪。居住權人的範圍不限於所有權人，重點在於對空間之實際支配與使用。例如旅館房客、學生宿舍住戶、醫院病房病患、承租人等，皆具受刑法第306條保護之居住權。侵入行為不必造成損害或暴力，只要進入範圍受支配之空間即屬構成。實務，構成居住場所不限於住宅本身，連帶周圍有明顯劃界（如牆垣、柵欄、籬笆）之附連土地，亦受保護。以社區停車場為例，如設有柵欄限制進出，且未對外開放，則擅入即構成侵入。如未經管理員允許，擅自進入私有停車場之行為，認定成立侵入住宅罪。又如某人未經允許，翻窗進入租屋處，儘管未與房東或承租人發生衝突，亦構成犯罪。

 

除非空間如百貨公司、超商等明示對公眾開放，一般私人空間即使短暫踏入，只要未經允許，也可能觸法。不少人誤以為與房客熟識或基於所有權即可進入，其實未經授權仍屬違法。房東出租房屋後，即將使用權交予房客，自己雖保有所有權，卻已無使用權。只要租賃契約仍有效，除法律或契約明示外，不得任意進入，即便房客積欠租金或有修繕爭議，亦不得以此為由逕行進入。

 

實務上常見爭議情境包括：房東未經同意帶看屋、房客搬離卻留物未清、屋內漏水急需處理等。若房東未依正當程序進行，輕則遭房客指責，重則涉及刑事責任。在租賃契約中詳細規劃各類突發情況處理條款，明定房東得以在特定情況下於通知無效或緊急事故發生時進入修繕，且訂明進入時應由第三人陪同或錄影存證，以示善意與合法性。

 

此外，如房客長期失聯或懷疑失蹤，應先報警請求協助並取得警方文件為憑，切勿自作主張破門而入，避免事後遭誤解或訴訟。如房東帶買方看屋未經房客同意、租期屆滿房客未搬遷但仍占用房屋、房客不在家時房東擅入修繕漏水或電路問題等。此類行為是否構成犯罪，將視是否取得房客同意或是否確有急迫危險情況等要素判斷。

 

在沒有明確同意及緊急危難情況下，房東即使主觀上無惡意，仍可能構成刑責。因此，實務建議在簽訂租賃契約時，應明文規範雙方權利義務，包括修繕時機、檢查範圍、通知方式與進入條件，以確保雙方權利明確、降低糾紛。若房客拒絕配合修繕或不合理阻撓，也可作為民事請求或契約解除之依據。對房東而言，即便面對房客違約或不配合，也應保持合法理性處置，避免衝動行事反陷自己於刑責風險。

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