房東無故擅自進屋可能構成侵入住宅罪，但租約已經結束呢？
問題摘要：
房東縱使已擁有所有權，在租賃契約屆滿或終止後，若未獲房客明示返還、尚有事實占有或遺留物品之情形，仍不得任意進入該空間，否則仍可能構成侵入住居罪。法律對於居住自由之保護已不限於所有權人，而以實際使用者、管理者為保護對象，亦即承租人。為確保房東權益與降低刑責風險，務必於租賃契約中設計「進入權條款」，並在必要情況下透過書面通知、警察協助、公證處理或民事訴訟取得法院判決方式來回收房屋，切勿逕自採取自力救濟行為，以免因法律不諳而誤觸法網。租賃關係中，雙方皆應本於誠信原則履行義務，房東在保障自己權益的同時，更應尊重房客的隱私與居住自由，唯有依法處理租賃終止後的交屋與清屋程序，方能免除不必要的民刑事糾紛與法律責任。
律師回答：
關於這個問題，房東無故擅自進入租屋處是否構成刑法第306條侵入住居罪，關鍵在於「無故」與「侵入」兩大要素，而當租約關係已經結束時，房東是否仍須受該法條拘束，則需具體情況具體分析。
刑法第306條第1項規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」此條目的在於保障居住人之居住自由與安寧，即保護居住者對於其居住空間的支配權不受未經允許的干擾。依民法第421條，租賃契約成立後，承租人取得租賃物的使用收益權，因此在租期內，房東即喪失對該房屋使用空間的支配權，即使仍為所有權人，也不得任意進出。
依此原則，房東若未經承租人允許進入租屋處，縱然理由如巡視、修繕或帶人看屋，若未獲房客明示或默示的同意，即屬「無故」，有構成犯罪的風險。然若租約已經終止，房東是否可自由進屋，則端視房客是否已喪失對該空間的支配權。實務上，儘管租約終止，但只要房客仍實際占有並使用該處，即使已無法律上的使用權，仍可能受到刑法第306條保護，因為構成此罪之要件為「他人之住宅或建築物」，關鍵是事實上是否具有支配或使用狀態，而不以合法權源為必要。法院實務亦支持此見解，
房東與房客雖已合意解除契約，約定某日搬離，但在搬離日前，房客仍繼續使用房屋，房東未經同意進入，即構成無故侵入。判決進一步指出，即使房東基於返還請求權有民事債權，亦不得擅自進屋，應循民事訴訟取得執行名義後聲請強制執行。
臺灣台北地方法院104年度上易字第210號判決：「按刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅，乃指未得該住宅之支配或管理權人之明示或默示認許，且無正當理由而擅行侵入者而言（最高法院89年度台上字第5091號判決意旨參照）…雙方雖合意解除租賃契約，告訴人李國颯依約定需於103年1月29日、30日搬離051室房間，因告訴人李國颯未依約定繼續居住051室，使用支配051室，被告未經告訴人李國颯之同意仍無權利進入，被告未經告訴人李國颯進入051室房間自屬已妨害告訴人李國颯居住安寧，且拆卸051室房門，及051室內之燈泡並非正當理由…雙方已經合意解除051室房間租賃契約，告訴人李國颯需於103年1月30日搬離051室房間，惟被告僅取得對於告訴人李國颯之租賃物即051室房間返還請求權…若承租人即告訴人李國颯拒不返還，就此民事糾紛，應本於契約及民事法律規定，起訴請求法院依法判決，並於取得執行名義後，聲請法院強制執行，除有民法第151條規定，為保護自己權利，不及受法院或其他有關機關援助，得對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損要件下得自力救濟外，法律尚不容私人以強制手段介入，自行實現權利內容，否則法律規範、設置之程序毋寧形同虛設…被告前後二次無故侵入告訴人李國颯所在之051室房間，均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件…」。
房東僅為裝設熱水器斷電裝置，即與工人進入租屋處，即被認定擅自進入，構成侵入住居罪。臺灣新竹地方法院104年度審簡字第352號判決：「核被告范智楨所為，係犯刑法第306第1項之侵入住宅罪。爰審酌被告僅為裝設熱水器斷電裝置，竟未經告訴人徐彩萍之同意，擅自偕同水電工人一起進入其租處，侵害他人隱私，且對他人居住自由安全造成損害，行為實值譴責…」。
由此可見，縱使租約已經終止，只要承租人尚未遷出或明確交屋，房東仍應尊重承租人的居住空間與事實支配權，若未經允許進入仍可能構成犯罪。至於租約屆滿或解除後，房客遲未搬離或拒絕返還房屋，房東該如何行使權利？法律上給予的途徑是提起返還不動產訴訟，取得法院判決或和解筆錄等執行名義後，再聲請法院執行處強制執行，而非逕自進入屋內或變更門鎖。例外情形為民法第151條所定之自力救濟，例如遭侵占、破壞或危及緊急情況下，為保護自身權利且難以及時求助法院或其他機關時，可得採取必要手段制止或排除妨害，但其適用範圍極為嚴格，實務認定標準亦高，難以作為房東隨意進屋的法律依據。
惟當租約終止後，是否即代表房客對該房屋不再享有刑法第306條所保護之支配權，應視實際占有與使用狀況而定，並非一概否定房客仍享有居住自由之保障。倘若租約雖已終止，但房客實際仍居住使用中、房屋尚未返還、物品仍在屋內、甚至人仍進出居住，則該房屋仍應視為屬於房客的居住空間，房東若未經房客明示或默示同意，即擅自進入，則仍可能構成犯罪。反之，若房客明確通知房東，請其收回房屋，或已完成清空並交屋，則房東取得實際使用與支配權限，自不受該條文之限制，進屋亦非犯罪。
然而實務上常見狀況為房客失聯、逾期未搬、租金積欠或租期屆滿未返還等情形，房東陷入房屋無法使用、進退兩難的狀況。此時若房東自行進入檢查、變更鎖頭、處理物品等，往往會遭房客主張侵入住宅罪、侵害財產權、侵害隱私等。為避免產生此類爭議與刑事風險，建議房東於租賃契約中預先明確約定「進入權」，例如可載明：於租賃關係終止後，承租人未於若干日內返還並未與房東聯繫說明時，房東得進入房屋檢查、清理與復原等條件，並可敘明承租人於租賃期間中，房東得於修繕、水電檢查、巡查或展示等正當理由，於事前通知情況下進屋，承租人不得無故拒絕。此種條款應配合實際通知與協調流程，避免產生侵權誤解。
依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，若係生產性租賃物，並應維持其生產狀態返還出租人。故承租人應於契約屆滿、解除或終止後，清空物品、繳回鑰匙並完成交屋程序；否則房東仍不得擅自進入，應循司法訴訟取得返還請求判決後，始能聲請強制執行。然在承租人失聯情況下，房東是否全無進屋可能性？
可依下列情況判斷：其一，如房客未依約支付租金，房東得依契約終止租約，但須書面通知房客，限期履約或返還房屋；其二，如房客失聯、租金積欠，房東可張貼公告，於一定期限內未回應者，視為放棄占有，並由第三方程序確認屋內現況，作為日後免責依據；其三，如擔心房客生命安全受威脅，例如長期未現身、屋內傳出異味、水電未使用等，房東可報警協助開門查證，並由警方做筆錄紀錄；其四，於租賃契約明定房東於租賃終止若干日後有權進入查驗、拍照存證、協助物品打包與寄存等安排者，在明確通知情形下可進入。
此外，即使房客已搬離，若其物品尚未清空，實務上亦認為該空間尚未完全交還，因此房東仍應與房客協調清運時間，避免擅自處理造成法律風險。如房客音訊全無又拖延不搬，則報警備案並循司法程序處理為宜。又如房客已明示搬離且完成交屋，房東取回實際支配權，則不再構成侵入他人住宅。
因此，除非承租人明示放棄、清空屋內物品、返還鑰匙或書面通知房東進入，否則縱使租賃契約期滿，房客對於屋內空間仍有事實支配權，仍屬受刑法第306條保護之住宅，房東進入須極為謹慎。即便是房東基於善意檢查修繕，若未能舉證事前通知與承租人明確允許，仍有被告之風險。為降低此類糾紛與爭議風險，建議房東於租賃契約中詳細訂定通知方式、期限與進入權行使之條件與方式，並保留相關書面紀錄，如簡訊、LINE、E-mail通知紀錄等。必要時並可邀請第三方如警察、公證人或社區管理人員陪同進入、拍照存證，以便於後續證明進入係基於正當理由且非「無故」所為，亦能在事後如遭提告時，提供法院綜合判斷是否構成犯罪之參考資料。
但仍應謹慎處理房客遺留物品，因涉及不當得利或侵權責任問題，必要時應公告催告，或透過公證程序建立證據保存，降低後續糾紛風險。房東若欲帶新租客看房，或進行修繕、檢查，應於租賃契約中預先約定，明確載明在何種情形下得進屋，通知方式、進屋時間等，並儘可能要求房客書面確認或陪同入內，以避免雙方認知落差。即使已有口頭允許，仍事前以通訊軟體或簡訊保留紀錄，日後若遭誤會亦有證明依據。刑法第306條保護的不只是居住權，也延伸至個人隱私與人格尊嚴，其適用範圍廣泛，不可等閒視之。
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