房東能不能進出我的房間？

問題摘要：

房東能否進出房客房間的關鍵，不在於房屋的所有權，而在於租賃期間「使用收益權」之轉移與住屋權之保護。除非具備明確的正當理由且情況急迫，否則未經房客允許擅自進出即可能構成無故侵入住宅罪並須承擔相關法律責任。租屋過程中雙方應建立良好溝通與信任，透過清楚契約約定與誠信互動，避免誤觸法律紅線，確保租賃關係順利進行。房東尊重房客住屋權，不僅是法律義務，也是現代租賃文明不可或缺的基本原則。

 

律師回答：

關於這個問題，房東能不能進出我的房間？

 

這是許多租屋族心中的疑問，也是實務上屢見不鮮的糾紛來源。當房客與房東簽訂租賃契約後，房客即取得租賃物之使用收益權，根據民法第421條規定，出租人因租賃契約之成立而將房屋使用收益的權利移轉給承租人，房客依法擁有對該空間的使用與支配權，換言之，房東雖為房屋所有權人，但在租賃契約存續期間內，該房屋的實際支配權為房客所有，因此房東不得隨意進入房客的房間，否則可能觸犯刑法第306條第一項的無故侵入住宅罪。

 

實務上許多房東因各種理由進入房客房內，包括檢查水電、電器設備、網路線路、修繕、巡視甚至是「只是看看有沒有異狀」等，而未事前告知或未取得房客同意，這種情形若無正當理由，即有刑事責任風險。根據刑法第306條第一項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

 

此處的「他人住宅」指的是具備排他性、專供人使用、具有居住或特定用途之空間，房客承租的房間正符合此一概念，因此即使房東是該建物所有權人，若在房屋出租期間未經同意進入房客房內，仍可能構成犯罪。司法實務中已多次確認，即便房東認為自己有維護管理房屋之責，或房客有租金遲延、違反契約等情事，也不能據此逕行進入，須先通知房客、爭取協商、必要時依民事程序請求終止契約後再處理使用權回復問題。

 

台灣高等法院106年度上易字第250號刑事判決便指出：「所謂『無故』侵入他人建築物，係指未經他人同意，無正當理由進入他人建築物而言，而認定行為人是否有正當理由，應就行為人進入他人建築物之目的、所採手段是否屬急迫而必要、所得保障之權利及該他人因而就建築物管領支配法益所受損害綜合衡量。」此即明確揭示法院對於「正當理由」的審查標準，需兼顧進入行為目的是否為保護法律上值得保障之利益（如人命安全、財產緊急危害）、是否具有急迫性、是否已採取替代手段，以及對住屋權人（即房客）之居住安寧與隱私造成多大影響。

 

簡言之，房東不能只因「認為合理」、「想看看有沒有異狀」、「只是修理一下」就進去房客房內，只要沒有取得房客的明確同意或無客觀急迫正當理由，即屬違法。特別是在房客不在家的時候，房東更應避免進入房間，否則除可能面臨刑事訴追，亦有可能構成民法第195條侵害隱私或人格權之損害賠償責任。這在租賃關係中是一項重要且明確的法律界線。此外，從刑法306條之立法目的觀之，其重點在於保護個人住宅空間之安寧與隱私，任何人皆不得擅自闖入他人住宅或建築物，不論是和平進入還是強行闖入，也不論行為人是採開門、爬窗還是使用備份鑰匙，皆屬可罰對象。

 

這一點對於出租住宅之房東而言尤其重要，因為在租約有效期間，房客就是該住宅空間的合法支配人，房東再進出該空間即須視同進入他人住宅對待，必須取得允許或證明具備急迫正當理由，否則即構成侵害住屋權。實務中亦有判決指出，房東雖主張因修繕熱水器、陽台漏水或電路異常等進入，然若無法證明當時情況為急迫危難，或未事先經房客同意，仍屬無故侵入。

 

這說明，正當理由不能任由房東單方面主觀認定，而應由法院就其客觀情形為綜合判斷。此外值得注意的是，根據目前實務，若房東希望在租期內查看屋況，建議應於租賃契約中明文約定可定期與房客協商檢查時間，並應事前充分告知，取得房客同意後再行進入，以防範爭議。同時，房客亦應配合合法合理的檢查，確保房屋維護與安全。 

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