房東私入房客租屋處構成侵入住宅罪？如果有正當理由呢？

問題摘要：

是否構成刑法第306條「無故」侵入，須依具體事實，衡酌主觀動機與客觀手段是否合理必要。若無明確正當理由或未經當事人同意，貿然進入他人建築物，即屬違法，不但可能構成犯罪，亦須負擔民事損害賠償責任。為避免不必要之法律風險，建議在未掌握有急迫危害事由時，任何人都應尊重他人空間與隱私，不應逕行進入。

律師回答：

房東在房屋出租後是否仍能進入該處？答案是：不可以，除非有正當理由並經房客同意。雖然房東擁有該房屋的所有權，只要租賃契約成立且未終止，該房屋的使用與收益權已歸承租人所有，房東若未經同意擅自進入租屋處，就可能構成刑法第306條所定的「無故侵入住宅罪」。這不是只關乎道德或禮貌問題，更涉及刑事與民事責任，尤其若房東進入時還對房客的居住安寧或隱私造成實際干擾，極可能吃上官司。刑法第306條明文規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以

 

下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金」，其中所謂「無故」，經實務解釋，係指「未經他人同意且無正當理由」，而如何判斷行為人是否有正當理由，「應就行為人進入他人建築物之目的、所採手段是否屬急迫而必要、所得保障之權利及該他人因而就建築物管領支配法益所受損害綜合衡量」。

 

房東將房屋出租給女性房客與其友人居住，房客曾向房東反映屋內漏水問題，請其安排修繕，某日房東來修理時，房客因有事外出，請求改天再修。不料房東卻在房客出門後持備用鑰匙進入屋內，甚至反鎖大門，導致房客返家時無法進入，只能另請鎖匠處理。房東辯稱他是為了修繕而進入，並事前有口頭告知，但法院並不採信此說法，此舉不具急迫性，修漏水並非即刻危害，且房客明確表示不願房東繼續修繕，因此房東擅自進入構成無故侵入住宅罪。

 

年輕女性居住的租屋空間對隱私與安全的需求更高，房東若在無急迫情形下擅入，不僅構成刑責，亦侵犯民事上的隱私權，依民法第195條規定，受害人可請求精神慰撫金，視情節輕重而定。此外，刑法第306條第2項也補充：「無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同」，表示即使一開始進入時或許有所誤會，但若之後被房客要求離開仍拒絕，即仍可構成犯罪。

 

在刑法第306條規範的「無故侵入住宅罪」中，所謂「無故」的法律意涵，並不只是單純地未經他人同意，而是還需判斷行為人是否具有「正當理由」進入他人住宅或建築物。換言之，即使未經屋主或承租人同意，只要行為人進入的行為具有法律上認可的正當性，便不構成犯罪。至於什麼情況構成「正當理由」，則須結合具體案情與司法實務加以判斷。

 

參考臺灣高等法院106年度上易字250號刑事判決：「按刑法第306條第1項所謂『無故』侵入他人建築物，係指未經他人同意，無正當理由進入他人建築物而言，而認定行為人是否有正當理由，應就行為人進入他人建築物之目的、所採手段是否屬急迫而必要、所得保障之權利及該他人因而就建築物管領支配法益所受損害綜合衡量。」

 

正當理由之判斷標準為：「應就行為人進入他人建築物之目的、所採手段是否屬急迫而必要、所得保障之權利及該他人因而就建築物管領支配法益所受損害綜合衡量」。換言之，不能僅以行為人主觀認為有需要為斷，而應以客觀標準評價其進入行為是否具備必要性、急迫性與正當性，並衡酌他方權益的損害程度。

 

舉例而言，如果房東懷疑房客在屋內發生意外，例如屋內傳出屍臭味、屋內長時間未有動靜且敲門無人應答、或因外部災害導致窗戶破裂有雨水灌入等情形，且無法聯繫上房客，這種情況下即便未經同意進入，也可能被認為具有「正當理由」，因為其目的是為了防止重大損害或危及他人生命安全。此外，若屋內有火災、瓦斯外洩、明顯漏水等危及公共安全的突發情況，基於急迫與必要原則，行為人進入損害場所即使未經允許，也可能不構成無故侵入。

 

然而，在多數非急迫之修繕、查核或查看等情境中，即使是房屋所有人如房東，也必須取得房客同意，否則進入即構成「無故」之行為。司法實務中便有案例認為，房東基於修繕名義，擅自以備用鑰匙進入租屋處，雖然目的為修理漏水，然當時無迫切危害，承租人也未同意進入，法院即認為此行為違法，構成侵入住宅罪。

 

實務上亦重視受害人居住安寧與隱私權益之保護，尤其當承租人為女性或家庭成員時，法院更加謹慎評價房東進屋行為對其心理安全與人格尊嚴之影響。又例如鄰居或管理員為確認住戶安全，在長時間無人應門情形下進屋查看，若其目的是出於善意且為防止傷亡，法院亦可能認定屬於正當理由。同理，若警方因接獲報案指稱屋內有毒品或暴力行為而依法持搜索票進入，則基於刑事偵查之法律授權，自屬正當進入，非屬「無故」範疇。

 

反之，若僅是出於關心、好奇或未獲明確授權的檢查行為，如親友、鄰人、房東、物業公司等人為非急迫之進入，即便無惡意，也難以構成正當理由。必須強調的是，「正當理由」並非無限制擴張的彈性條款，必須具備客觀的急迫性與必要性，且其目的應為保護人命、健康或財產安全等較高法益，方有可能成立

 

法院在實務上會考慮四個面向：

一、行為目的是否為保護重要法益，如人身安全、財產保全、公共利益等；二、是否採取必要手段，例如是否先行聯絡當事人、是否可由其他方式達成目的；三、進入行為是否屬於急迫，例如是否為即時可能發生損害的情況；四、對於被害人支配權之損害程度，是否侵害他人居住安寧與隱私權超過必要範圍。

 

許多房東會誤以為「房子是自己的，當然可以隨時進出」，但法律上的所有權與使用權已明確區分，出租期間內，房客基於租賃契約取得合法占有與使用權，房東就喪失該期間的使用支配權。這樣的制度設計是為了保障承租人的居住安寧與隱私權，不因財產所有人的地位而被干擾。房東若有必要進入租屋處，例如進行必要修繕或查勘，應事先與房客溝通，取得書面或口頭同意，並約定進入時間與目的，方為妥當。如果房客不願配合，除非發生例如火災、漏水、瓦斯外洩、窗戶破損等緊急狀況，房東仍應尊重承租人意願，不可擅行進入。若真有急迫情形，也應儘可能先聯絡房客，無法聯繫上者，則可尋求第三方協助，如報警或請社區管理員、鄰居作證，並保留進屋證據，以供日後說明使用「正當理由」之依據。

 

在租賃契約中亦可預先約定房東得於何種情況得以進入屋內，例如「租期最後一個月，經事前通知可帶人看屋」、「經雙方同意後可進行修繕」等條款，但即使有此約定，實務上仍建議房東逐案通知承租人，不可視為擁有隨時進出的權利。許多租屋爭議案例中，都是因為房東不慎越界造成房客反感，進而提起告訴，這不僅傷害雙方信任關係，也讓房東面臨法律風險。因此，房東應深知自身權利義務界線，切勿貿然持鑰匙進入。

 

總而言之，房東若未經房客同意，即使房子是自己所有，也不得擅自進入租屋處，否則就可能構成刑法第306條之無故侵入住宅罪，並可能面臨刑事處罰與民事賠償。唯有在具有「正當理由」且情況屬急迫必要時，房東才有可能被法院認定不構成犯罪，否則即便出於好意或維修目的，只要缺乏房客同意與急迫性，也不符合法律所要求之「正當性」。房東應尊重房客的居住權與隱私權，所有進屋行為皆應依法辦理，提前通知並取得同意，方為合法與妥當的作為。這不僅避免法律風險，更是確保租賃關係和諧、保障雙方權益的基本原則。

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