房東沒有經過房客同意，可進入已經出租的房屋嗎？

問題摘要：

出租人即使為房屋所有權人，於租賃關係存續期間，對該房屋已無實際使用權與進入權，承租人依法擁有完整之使用與收益權利，房東不得擅自進入。未經房客同意而擅入者，不僅可能構成刑法第306條之侵入住宅罪，亦可能因侵犯隱私構成民法第195條之侵權責任。除非在緊急情況下具備正當理由，否則皆應先徵得房客明確同意後方得進入。為防止爭議，建議雙方於租賃契約中清楚約定房東進入條件及流程，建立明確法律與實務運作的界線，方能保障雙方權益，確保租賃關係穩定與和諧。

 

律師回答：

關於這個問題，當房東將房屋合法出租給房客之後，即使房東仍然擁有該房屋的所有權，但在法律上，房客已經基於租賃契約取得該房屋的「使用與收益」權利，因此在租期內房屋的實際支配權屬於房客，房東不得未經房客同意而進入該房屋。

 

民法第421條明文指出租賃關係存續期間，承租人得依約定使用及收益租賃物，這也意味著只要租賃契約未經終止或解除，房客就依法享有完整的使用支配空間，房東縱有所有權也不得擅入。若房東未經房客同意擅自進入房屋，將可能構成刑法第306條所定的「無故侵入他人住宅罪」，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；若房東進入後未應房客要求離開，亦屬構成該條第二項規定的「留滯不退罪」。

 

此外，房東擅自進入房客居住的空間，亦可能侵害房客的隱私權，依民法第195條規定，房客得就房東不法侵害其隱私法益情節重大者，請求精神慰撫金等損害賠償。因此，不論房東是否基於出售意圖欲帶人看屋、檢查修繕、查看水電或主張其他目的，只要未經房客事前同意，就不得擅自進入租屋空間，否則將面臨刑事處罰與民事求償的雙重法律風險。

 

在實務上，就曾有房東基於修理熱水器或裝修為由，帶工人進入房客房間，結果被認定侵入住宅罪而判刑。這樣的情形不僅導致法律責任，更損及雙方信任與租賃關係。許多房東可能會認為「房子是我買的，我不能進去嗎？」但法律上的物權與債權功能已作出清楚區分，所有權人不能以所有權作為逾越租賃契約的理由，這是現代租賃制度保護租戶安居的重要基礎。那麼是否在任何情況下房東都絕對不能進入出租房屋呢？答案是「視情況而定」。

 

刑法第306條的「無故」侵入條件，代表若房東有「正當理由」，例如房屋漏水需緊急修繕、火災危險或天然災害導致即時危險，經合理通知且採取必要手段而進入者，則可能不構成犯罪。根據法院過往的判決，所謂「正當理由」，需就行為人的動機、緊急性、行為方式、進入時間、是否通知房客、是否影響房客隱私與權利、以及事後損害是否可補償等多項因素進行綜合判斷。

 

例如在緊急漏水影響樓下鄰居且房客久未回應之情況下，房東可連絡警方或社區管理員協助進入進行緊急處理，該情形可主張「正當理由」而不構成侵入住宅罪。但若僅以「我要賣房子、讓人看屋」為由，在非緊急狀況下私自持鑰匙進入，即使屋內無人，仍將構成違法。實務上若房東有出售打算並希望帶看，應於簽訂租賃契約時事前明文約定，例如規範「租約最後一個月得由房東提前24小時通知後進行看屋，但應經房客同意」，並與房客溝通時間、方式及頻率；否則若契約未約定，房客有權完全拒絕帶看請求。

 

此外，若房東想避免與房客爭議，也可另行協商，例如提供租金優惠、減免或其他補償，以換取房客配合帶看，此屬合意契約調整機制，有助降低爭議風險。值得注意的是，就算租賃契約已到期，房客尚未搬遷，房東仍不得擅自進入，應循法律程序向法院聲請返還不動產，並不得以暴力、脅迫或擅入方式驅離房客。

 

再者，房東若擔心房客非法佔用或拖欠租金，應於租賃期間持續保存租金收據、聯絡紀錄與契約文本，並於必要時透過調解程序、法院訴訟維護權利，而非逕行進入或強制處理，以免反遭房客反訴侵權。對房客而言，亦應善用法律賦予之住屋權，於發現房東擅入情形時保留證據，如安裝監視器、錄影錄音、通知警方備案等，必要時可申請調解或提告，以維護自己不被打擾的生活空間

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