房東因為房子要出售，要求房客須配合帶看，房客可以拒絕嗎？

22 Aug, 2025

問題摘要：

房東欲出售房屋本無須房客同意，但若欲進入帶看，則受限於租賃契約內容與法律對房客住屋權之保護，無租約約定者，房客依法可拒絕，且有權更換門鎖自保，房東若擅入，可能構成刑法侵入住宅罪，房客不須因此配合，更無義務提前退租。若房東欲與房客協調帶看，應以合意方式為之，且建議雙方於簽約前即載明有關帶看、售屋或提前解約等事項，以防日後爭議。房客若無契約義務，則無須負擔配合義務，法律亦不強制其接受帶看，倘房東強行進屋，不僅侵權，還可能構成刑事責任，保障房客隱私與居住安全乃現行法律明確保障之基本權利。

律師回答：

關於這個問題，當房東因為打算出售房屋而要求房客配合帶看時，房客究竟是否有義務配合，法律上其實並無明文強制房客必須同意讓房東或房仲進入屋內帶看，也就是說，在租賃契約未經特別約定的情況下，房客依法是可以拒絕房東進入帶看的。這是因為在租賃契約成立、房東交付房屋後，依據民法第425條規定，即便房東將所有權移轉給第三人，承租人仍保有使用與收益權，這種法律上的「占有使用權」具備排他性，房東即使是所有權人，亦不得未經房客同意擅自進入。

此點亦由實務所肯認，即使係承租住宅，亦享有住屋權，房東無故闖入仍構成侵入住宅罪，刑法第306條亦規定，無故侵入他人住宅，處一年以下有期徒刑、拘役或罰金。

「個人之住屋權乃源自其對住屋或其他場所之使用權，故不以個人係該屋或其他場所之所有權人或直接占有人為限，即使係向他人承租之居住處所，也由於對該處所之使用權而可主張住屋權，因此，設若房東無故侵入房客之住宅，或無故滯留其內，亦可構成本罪。」(臺灣高等法院104年上易字第156號、臺灣高等法院高雄分院104年上易字第227號刑事判決)

換句話說，房東若在未告知房客，或未經房客明確同意下，擅自進入帶看，即使只是短暫地讓房仲或潛在買家「快速看一眼」，也可能構成犯罪，不僅侵犯房客的居住安寧，也觸犯刑責，且法院實務已有實例判決房東因此受刑罰。

因此，除非租約明確載明出租人有權於何種情況、在何種通知條件下得進入房屋帶看，否則房客對房東進入帶看行為擁有拒絕權。實務上若房東於簽約時就已說明將來可能出售並要求房客配合帶看，或於租約中約定例如「租約終止前一個月房東可於合理時間通知後進屋帶看」，此時房客若接受租約即視為同意帶看義務，此類約定當然具拘束力，但若契約並無明定，房客則無須配合，亦不得被認為違約。

更進一步，若房客認為頻繁帶看行為已影響生活安寧、造成隱私與安全疑慮，法律上也容許房客為保護自身權益而更換門鎖，只要保留原鎖並於退租時恢復原狀即可，此點亦為實務常見的自保方式。當房東為售屋頻繁帶看造成困擾，房客亦得錄音、裝設監視器保全證據，萬一房東擅自進入或損壞物品，除得報警處理外，或提起民事請求損害賠償。

然而，若房東希望售屋並誠意與房客協調，亦可私下與房客商議例如減免租金、提供帶看酬勞、提早終止契約等補償方式，房客亦可視條件接受協議，但必須為雙方自願、協議具明確內容。

至於房客是否可因房東要求帶看而主張解除契約或提前搬遷，原則上不構成法定退租事由，但若帶看行為已具騷擾性質、干擾日常生活、構成房東違約，則房客亦得依民法規定主張房東違約解除契約。

相對地，若房客在未經合法事由提前搬遷，則仍可能構成違約，需依約賠償。實務上建議房客於承租時，應於契約明確排除或規範帶看義務，保障自身居住安寧，若房東未說明將出售房屋，租期中卻頻繁要求帶看，房客可禮貌婉拒，並以書面形式告知房東拒絕理由，如造成損害亦可尋求法律途徑保護。