房東可以把房客掃地出門？

問題摘要：

房東是否能夠將房客「掃地出門」，不僅取決於是否有正當事由解除契約，亦須依法取得執行名義，始得循合法程序驅離承租人。房客如未違約，房東即不得恣意終止契約要求搬遷；反之，房客如確有違約事實，仍拒絕搬遷時，房東應循訴訟或公證等合法方式蒐集證據並取得執行名義，依法律程序聲請法院強制執行。此外，房東應審慎訂立租賃契約條款，就保證人責任、押金扣抵、違約賠償與搬遷爭議處理方式等明確約定，以保障日後因房客違約所可能生之損害，並能以法律手段有效因應。房客則應自律履約，按時繳租、善盡保管義務並於契約期滿如期搬遷，以免衍生爭議。唯有雙方依據契約與法律誠信履行，方能維持租賃市場秩序，避免紛爭。

 

律師回答：

關於這個問題，房東是否可以將房客「掃地出門」，必須視情況是否符合法律所定的正當事由與程序。原則上，房東並非任意得驅逐房客，除非租賃契約中有所明訂，或房客違反租賃契約內容且達到法定終止租約的程度，例如嚴重積欠租金、擅自變更用途、破壞房屋或違反使用約定，房東才有權解除契約並要求房客搬離，否則不得恣意終止契約要求房客遷出。即便符合上述條件，若房客未自行搬遷，房東亦無權私力行使，必須循法律程序取得「執行名義」(強制執行法第4條)，才能依法聲請法院強制執行，否則將有違法侵入住居、強制罪等風險。

 

執行名義是法律上賦予權利人強制力的依據，常見形式包括：一、經法院公證人公證的租賃契約，並記載「得逕受強制執行」字樣者；二、經法院判決確定的終局判決或裁定，房東如提起民事訴訟並勝訴取得確定判決，即具備強制驅離房客的依據；三、法院核定之鄉鎮市調解筆錄或法院和解筆錄，亦具有執行名義效力。取得上述任何一種文書後，房東得向地方法院執行處聲請強制執行，由法院派遣執行人員進行現場履勘，必要時協同警力進行房客強制遷離與屋內財物點交。

 

扣除訴訟成本？

實務上考量訴訟曠日費時，且房屋被占期間房東喪失租金收益，房東在簽約時預先約定若承租人屆期不搬，應賠償其拒遷期間的佔用損害，或於契約中約定該等爭議時所生的律師費、訴訟費由房客負擔，並可進一步約定擔保人負連帶責任，或以押金為損害賠償金扣抵。如此一來，既可降低訴訟風險，也對房客形成適度嚇阻。

 

押租金是什麼？

依據土地法第98條與第99條之規定，押租金若以現金為之，其利息視為租金之一部，其金額原則上不得超過兩個月的租金。然當押金被繳納後，承租人對該金錢仍享有法律上的請求權，即於租賃關係終止且無違約情形或損害事由時，有權全數請求返還押金。

 

依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條之規定，當租賃契約消滅時，即承租人搬遷或契約期滿終止，租賃雙方應共同完成對租賃住宅屋況及附屬設備之點交程序，這是租賃關係結束後非常重要的一環，主要目的在於釐清房屋及附屬設施是否有毀損、缺件或其他使用上的異常，以便確認承租人是否應就損害負責，並作為是否應全額返還押金的依據。

 

實務中常見爭議，即房東於租約終止後未依約返還押金，而承租人卻無法有效證明其已依約返還房屋並無欠費或損害，因此在租賃關係終止時，承租人應拍照留存房屋現況、索取房東確認文件，並保留所有費用繳納憑證，以備日後爭議處理。此外，有關押金返還與否的判斷，應以租賃契約之約定為準，唯該等約定仍須合乎民法與土地法相關規範。若契約中約定押金用途、抵扣情形過於苛刻或違反法律強行規定，則屬無效條款，不得據以主張。

 

另需注意的是，租賃標的如涉及不動產，仍須符合民法對租約形式與期間之規定。例如租期若逾一年未以書面訂立，視為不定期租約；若未經公證，五年以上或未定期間的租賃契約將不適用民法第425條的「買賣不破租賃原則」，此對房客保障影響甚鉅。

 

該條規定即使房東將房屋出售，只要承租人仍在占有中且契約適法存在，新的所有人仍應繼續承認租約，房客可安心居住至契約屆滿。然如契約超過五年或為未定期租約，未經公證者，即使仍占有也不具對抗新買主之效力，屆時可能面臨被新房東終止契約之風險，因此，房客於承租時亦應確認房東為所有權人，並檢視契約期間與形式是否完善。

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