房東可以扣抵房客押金嗎？

問題摘要：

實務上多數法院會以房客是否有違約、是否造成毀損或積欠費用為判斷押金返還與否之依據，若無合理扣抵事由，多會判決房東須返還押金並支付遲延利息或訴訟費用。因此，房東欲扣抵押金，必須依據契約約定、具備可歸責於承租人之具體事由，並能舉證佐證，否則不得任意挪用，否則反易觸法，衍生不當得利或侵占之爭議。租賃雙方於簽約前應詳細議定各項條件，特別是關於押金的性質、金額、用途及返還條件，並以書面明文記載於契約中，於租賃關係終止時依約辦理，才能保障雙方權益，避免後續法律紛爭。

 

律師回答：

關於這個問題，在現行租賃法律與實務操作中，「押金」制度被廣泛應用作為租賃契約履行過程中出租人對承租人行為的一種金錢擔保手段，目的在於保障房屋設備維護、租金與相關費用的給付，以及承租人於租期屆滿時依約返還租賃物。因此押金的本質是一種債務履行擔保，而非出租人得任意占有或扣留之財產。

 

房東不退還押金，箇中原因，可能合理正當，也可能是諸多藉口但都不合法，也有的是百般說詞，其實就是不想還而而已；無論是那一種情形，押金畢竟都握在房東手中，房客若堅持自己返還押金的主張有理，亦只能循法律途徑追討。

 

依據土地法第98條與第99條之規定，押租金若以現金為之，其利息視為租金之一部，其金額原則上不得超過兩個月的租金。然當押金被繳納後，承租人對該金錢仍享有法律上的請求權，即於租賃關係終止且無違約情形或損害事由時，有權全數請求返還押金。

 

惟法律亦承認，於特定情形下，出租人得以押金進行抵充，最常見之扣抵情形大致包括三類：第一，承租人提前解約違反契約約定。若租賃契約約定一定租期，承租人於期間內提前解約且無法證明出租人違約或房屋不堪居住，則依據契約約定，出租人得依「違約條款」沒收部分或全部押金，惟仍應審酌違約情節與金額之合理性。

 

在住宅租賃關係中，承租人是否有權提前終止契約，往往成為實務中常見爭議焦點，尤其是當租期尚未屆滿、租金已預繳或雙方對押金處理方式認知不一時，更容易引發衝突。為了保障承租人在特殊情形下的居住權益，並賦予其合理解約之法律依據，租賃住宅市場發展及管理條例第11條即明文列舉四項可提前終止租約之情況，且於該等情況下，出租人不得要求任何賠償，包括違約金、租金差額或沒收押金。

 

首先，若承租人因疾病或意外導致需長期療養，屬於非其可控制之個人健康因素，此時若繼續承租無法實際使用住宅，依條例第11條第1項第1款規定，承租人得以此作為提前終止租賃契約之正當理由，避免繼續負擔無法享有使用利益的租金。第2款所述，當住宅本身結構或設備已不合於居住使用，且有修繕之必要時，承租人得先以書面方式定期限催告房東進行修繕，若房東未於期限內改善，則承租人有權主張提前終止契約，此規定平衡了房屋品質維護責任並保障承租人居住環境安全。第3款規定涉及租賃標的物部分滅失，例如房屋一部因天災、火災、水災等非承租人可歸責原因而毀損，若其餘部分已不堪居住或喪失居住機能，承租人可依此主張解除契約，無需再承擔繼續租用之責任。至於第四款，則是當第三人主張對該租賃住宅享有權利，例如主張所有權、用益物權或其他合法占有權，導致承租人無法依約居住時，亦可主張終止契約，此舉在法律上即為保護承租人免於遭遇不實租賃或違法轉租所衍生的損害。

 

以上各項，均須承租人檢附相關事證並以書面通知出租人，且應於終止前三十日完成通知程序，依同條第二項規定辦理。若承租人已死亡，其繼承人得依前述條件主張終止契約，對遺屬而言，此條亦兼顧其後續負擔之公平性與法定繼承處理之實務需要。實務上，承租人於終止契約時，宜具體提供相關證明文件，如診斷證明書、火災或建管單位開立之不堪居住證明、法院或警察機關處理文件等，以資佐證終止原因合於第11條之法定事由，並主張押金應無扣留理由，全額返還。

 

此外，該條亦具有強制性質，即使租賃契約內另行約定限制承租人提前解約之權利，亦不得排除條例所賦予之解約權，因此房東若於租約中訂明「一經簽約，不得因任何事由提前解約」者，在上述四種情形中亦屬無效條款。對承租人而言，此為法律明文保障之解約權，不容任意剝奪。在法制面上，該條落實租屋弱勢方的居住安全與健康保障，符合居住正義與民法誠信原則，亦引導出租人善盡修繕維護與合法出租之責任，減少租屋糾紛。

 

第二，承租人積欠租金或水電、瓦斯、管理費等衍生費用，此類費用係基於租賃契約之附隨義務所生，若承租人未依約繳納，出租人於租期屆滿時得以押金抵充，惟應提供計算明細與憑據以茲佐證。

 

第三，房屋或附屬設備經承租人使用後發生毀損，若可歸責於承租人之使用不當或疏忽，則其修繕費用得自押金中抵扣。但須注意，若該等毀損係因自然耗損、不可抗力或房屋原有瑕疵所致，依民法第430條規定，應由出租人負擔，不得以此名義要求承租人支付或自押金中抵扣。例如牆面因濕氣長期滲水導致壁癌，或設備因使用年限老化損壞者，皆屬自然耗損，原則上不得要求承租人負擔。出租人若主張扣抵，必須舉證該等毀損確屬承租人責任，否則不得任意挪用押金。

 

依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條之規定，當租賃契約消滅時，即承租人搬遷或契約期滿終止，租賃雙方應共同完成對租賃住宅屋況及附屬設備之點交程序，這是租賃關係結束後非常重要的一環，主要目的在於釐清房屋及附屬設施是否有毀損、缺件或其他使用上的異常，以便確認承租人是否應就損害負責，並作為是否應全額返還押金的依據。

 

在實務操作中，通常會由房東與房客約定一個雙方都能出席的時間，進行現場會勘，查驗屋況、拍照存證，並核對家具電器等是否完好無缺。此點交行為不僅具程序性，也具有實質法律效果。然而，如承租人或出租人其中一方未出席點交，法律也給予相應處理機制。根據條文第一項後段規定，如一方未會同完成點交，則他方可先定相當期限進行催告，若在催告期間屆滿後仍不配合，則視為已完成點交。此處的「視為完成點交」是一種法律擬制，避免因一方消極或惡意不配合，導致整個返還程序停滯不前，保障守法一方的權益，也利於法律關係的結束與清算。至於實務中常見的問題之一為遺留物的處理。

 

租屋期間，承租人可能會在屋內放置許多生活用品、家具家電等財物，當契約結束時未全部帶走，形成遺留物。條文第二項即明定此種情形的處理原則：除非租賃契約另有約定，例如明訂所有遺留物於租約期滿後歸出租人所有，否則應先由出租人催告承租人在一定期限內取回，若仍不回應或取回，則視為承租人已拋棄其所有權。這裡的「視為拋棄」具有非常關鍵的法律效果，一旦構成拋棄，出租人即不再負有保管義務，得自行處理遺留物品，包括丟棄、轉讓或回收處理等。

 

尤須注意的是，處理遺留物所衍生的費用，例如清運、搬運、丟棄或租用儲藏空間所產生的成本，出租人可依法自押金中扣除，若費用超出押金金額，出租人亦得向承租人請求差額部分，這一點對承租人而言具有警示性，搬遷時若未妥善處理物品，可能導致押金遭扣，甚至須另行賠償處理費用。上述規定既體現契約關係終止後雙方應履行之誠信義務，也防止當事人利用點交或遺留物為藉口無端拖延法律責任的釐清。

 

為避免爭議，租賃雙方在簽訂契約時，即應就點交流程、遺留物處理方式、催告通知方式及押金扣抵項目進行明確約定，例如約定點交通知應以LINE、電子郵件或掛號信為之，或約定遺留物未於三日內取回者視為拋棄等條款，如此一來即便日後發生爭議，亦有清楚依據得以解決。此外，承租人於搬遷前，應盡可能清空室內物品、清理環境、修復損壞處，並主動聯絡房東安排點交，簽署點交確認書；房東亦應就現場情況記錄存證，避免事後對於損害與否發生認定爭議。

 

實務中常見爭議，即房東於租約終止後未依約返還押金，而承租人卻無法有效證明其已依約返還房屋並無欠費或損害，因此在租賃關係終止時，承租人應拍照留存房屋現況、索取房東確認文件，並保留所有費用繳納憑證，以備日後爭議處理。此外，有關押金返還與否的判斷，應以租賃契約之約定為準，唯該等約定仍須合乎民法與土地法相關規範。若契約中約定押金用途、抵扣情形過於苛刻或違反法律強行規定，則屬無效條款，不得據以主張。

 

基於契約自由原則，租賃雙方得於契約中約定押金相關條件，但不得違反誠信原則、公序良俗或法律明文規定。例如約定押金不得返還或一律沒收者，即使雙方簽署亦屬無效。

 

為避免不必要的爭議，政府主管機關內政部已公布「住宅租賃定型化契約範本」，明文規定押金不得作為租金使用，租期屆滿時未損害房屋、設備及結清一切費用者，應全額無息返還，出租人如欲主張扣抵，應於租賃關係終止之日起三十日內書面通知並舉證其主張，否則視為應返還之金額。當房東無故不返還押金，承租人可先以書面方式發函請求返還，保留溝通紀錄及契約、支付憑證等資料，若催告無效，則得循民事訴訟或聲請支付命令途徑，請求法院命出租人返還該筆不當得利，或基於租賃契約返還未依約扣抵之押金。

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