定金、押金、租金三者有什麼不同啊?

問題摘要：

定金屬於租賃契約成立前的預約擔保機制，具契約成立之推定效力與違約懲罰效果，一經給付，受定金方若毀約須雙倍返還；押金則於契約成立後為擔保履約而交付，其目的在於保障出租人權益，依法不得超過二個月租金，屆期無損害則應全數返還；而租金則是承租人因使用房屋定期支付的對價，具有最基本的契約履行意義。三者性質功能不同，不可混淆，承租人與出租人皆應於租賃前明確書面記載各項金流性質，並留存匯款紀錄與簽署文件，以維護自身權益，避免將來產生返還糾紛。在租賃契約的履行與爭議處理過程中，對於定金、押金與租金正確認識，並結合民法及土地法相關條文加以運用，將有助於雙方形成穩定、明確的契約關係。

律師回答：

關於這個問題，定金、押金與租金雖然都是租賃實務中常見的金錢給付項目，但其性質、功能與法律效果截然不同，應予清楚區分，以避免在租賃契約履行過程中產生不必要的爭議與誤解。

首先，定金是租賃契約成立前的法律行為，具有強烈的契約約束力，其主要功能為雙方在尚未正式簽約前的一種契約履行承諾，依據民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」也就是說，一旦房客交付定金給房東，便可推定租賃契約已經成立。定金在法律上兼具證據與擔保性質，一方面是契約成立的證明，一方面亦可作為違約損害的初步保障。若未來房客反悔不租，房東可沒收定金；反之，如房東毀約，則應雙倍返還定金。因此，定金不屬於租金或押金之範疇，其支付通常發生在正式簽署租賃契約之前，具有強烈的懲罰性與履約保障功能。

其次，押金（法律上正式名稱為押租金）則是在租賃契約成立後，承租人依契約所預先交付之金錢，其主要目的為擔保租賃期間承租人對於房屋的善良管理與租金支付義務，如未依約返還房屋、造成設備毀損或積欠租金等情事，出租人得就押金中扣除相應金額作為補償。依據土地法第98條規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。」第99條進一步限制：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」也就是說，押金應具有上限，其本質為擔保債務清償與維護租賃物完整，而非作為租金的一部分。押金在租期屆滿、承租人正常返還房屋、未積欠租金與未造成損害的情況下，應全數返還，不得任意扣押。若出租人於租期屆滿後仍占有押金且未具合法扣押事由者，承租人可依民法第179條主張不當得利，請求返還。

最後，租金則是租賃關係中最基本的對價(民法第421條)，亦即承租人因使用收益租賃物所須定期支付予出租人之金額，通常每月一次，亦可能依契約約定為每季、每半年或每年支付。租金係租賃契約之核心內容之一，若承租人怠於支付，則出租人得依民法第440條規定終止契約。

租金的性質為對價給付，其與定金之契約成立功能或押金之擔保功能完全不同。在實務操作上，常見房東將定金與押金混用或以租金作為押金扣抵，導致爭議，例如房客交付一筆金額後未能如期入住，房東便主張此筆為定金而拒絕返還，然而若無明確表示該筆款項係作為定金，其實應認為係租金或押金性質，因此契約書內容與金流紀錄之清楚區分極為重要。

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