如何利用公證避免租客不履約發生？如有房客異議如何處理？

問題摘要：

租約公證的法律效果在於使特定的租賃義務能夠不經法院判決而直接成為強制執行的依據，但這僅限於公證法第13條所列的幾種情況，特別是租期屆滿必須返還房屋或租金給付等，至於其他事由，則不在可逕行強制執行的範圍內，仍需透過訴訟來解決。這也是為什麼房東在辦理租約公證時，必須謹慎擬定條款，確保將欲保障的權利義務清楚載明於公證書之內，否則日後即便有公證書在手，也未必能夠達到直接執行的效果。因此，房東若想保障自身權益，應特別理解公證法第13條的限制，並在簽約及公證階段就釐清哪些義務能夠納入公證書，避免事後陷入以為可以執行卻遭法院駁回的窘境。公證制度對房東而言，它能有效防止租金拖欠、租期屆滿拒不搬遷及押租金爭議；對房客而言，若契約明確規定押金返還條件並經公證，亦能防止房東恣意侵占押金。雖然公證本質上仍需雙方同意才能成立，並非任何一方單方要求即可，但若雙方基於互信與保障的共識選擇公證，便能大幅減少未來可能發生的糾紛與訴訟成本，這也是公證法與其施行細則透過嚴謹規範。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國的法律制度中，公證制度是一項重要的程序設計，目的是在當事人自願的情況下，透過公證人對於契約或法律行為進行確認與見證，並賦予該文書與法院判決同等的效力，這樣一來當事人將來若發生爭議，就可以憑藉公證書直接聲請法院強制執行，而不必再經過冗長而耗費資源的訴訟程序，這樣的制度對於租賃市場尤其重要，因為租屋糾紛在實務上相當普遍，房東最擔心的往往就是房客屆滿拒不搬遷，或者拖欠租金卻無力追討，若能事先透過公證程序，將「到期應返還房屋」或「應支付租金」等義務載明於公證書中，並且明確標註「願受強制執行」的字樣，那麼房東就可以在房客違約時，直接憑藉這份公證書申請強制執行，迅速解決問題，這正是公證法第13條所規定的核心精神。

 

不需要法院進行實質審查

在租賃市場上，房東最擔心的情況之一，就是房客不繳租金、租期屆滿不搬遷，或者押租金到期不返還所引發的糾紛。雖然租賃契約本身在未經公證的情況下也屬合法有效，但一旦發生履約爭議，房東或房客往往只能透過訴訟來解決，曠日廢時且費用高昂。

 

許多房東會考慮在簽約時透過「公證」來保障權益，使租約具備直接強制執行的效力，避免日後因為房客拒繳租金、拖延搬遷或房東拒還押租金等狀況而陷入冗長訴訟。根據公證法第13條明定，當事人請求公證人就特定法律行為作成公證書並載明「應逕受強制執行」時，即可直接作為執行名義，不需法院判決。

 

這包括三種與租賃息息相關的情形：一是以金錢給付為標的，例如租金或違約金，二是租用或借用建築物於租期屆滿時應交還，三是租用土地非供耕作或建築且於期滿應交還者。換言之，若租約經過公證並附上「強制執行」條款，當房客逾期不繳租金或拒絕交還房屋時，房東可直接憑藉公證書聲請法院強制執行，跳過冗長的訴訟過程。

 

從這些條款可以看出，立法者對於能夠直接成為執行名義的公證書，採取嚴格的限定，並非所有契約或所有義務都能以公證方式直接強制執行，而是必須符合特定要件，否則仍然需要透過一般的訴訟程序來解決爭議。

 

這裡值得注意的是，公證書中的約定內容不需要法院進行實質審查，只要符合形式要件且雙方在公證人面前明確表示願意受強制執行，法院在後續執行階段便必須依據公證書所載內容執行，這一點在最高法院43年台上字第524號判例以及臺灣高等法院94年度抗字第1795號裁定中均有確認。換言之，公證書本身的效力在於取代法院判決，因為法院在審理案件時需要對事實與法律進行實質審查，確定雙方權利義務後才會作出判決，而公證書的特性在於省略這個審理過程，當事人只要在公證時同意相關條款，就可以直接作為執行名義，法院不再對實質內容進行判斷，僅僅依據形式上是否符合公證法第13條的規範來決定是否准予強制執行。

 

只有符合「給付金錢或動產」以及「租用建築物或土地到期返還」

租約公證的效力極大，房東能夠憑藉公證書避免與房客進行曠日廢時的訴訟，房客一旦違約，房東就能立刻聲請執行，這對於保障房東的租賃權益有實質上的幫助。然而，公證法第13條的適用範圍卻是有限的，必須注意只有符合「給付金錢或動產」以及「租用建築物或土地到期返還」等特定情形，公證書才能直接成為執行名義，其他性質的爭議例如房屋修繕瑕疵、房東未履行維護義務、押金返還的糾紛若沒有在公證書中明確載明「應逕受強制執行」的條款，便不能憑藉公證書逕行執行，仍需透過訴訟管道來解決。

 

明確切時間或可確定的給付日期

在實務操作上，若要確保租金繳納、押租金返還及租賃物返還能直接進入強制執行階段，公證書必須符合公證法及其施行細則的規定。首先，公證法施行細則第40條要求若公證書內約定有給付期限，應記明確切時間或可確定的給付日期，房客逾期未履行時，房東即可聲請強制執行。例如，若租金約定每月五日前繳納，則應於公證書明文載明「房客每月5日前繳納租金○○元，逾期視為遲延給付」。如無明確期限，房東若欲聲請執行，還必須提出「已催告」的證明。其次，施行細則第41條規定，涉及租賃物返還者，需詳細記載房屋或土地的資訊，例如建築物須寫明坐落位置、層別、面積等，土地則須載明地號、四至、類目及用途，甚至宜附圖說。這是為了確保執行標的清楚無誤，避免日後執行過程中因標的模糊不清而引發爭議。

 

租金應載明每期金額或計算標準及給付日期；違約金則應將違約事實與違約金額明白記載

針對租金、利息與違約金，公證法施行細則第43條及第44條也有明文。租金應載明每期金額或計算標準及給付日期；違約金則應將違約事實與違約金額明白記載。例如，若房客逾期一個月未繳租金即應支付違約金○○元，則應在公證書明載，否則將無法逕行執行。同理，施行細則第45條規定，押租金返還若要適用強制執行，必須在公證書中明文記載金額及返還條件，例如「房東於租約期滿承租人交還租賃物後，應返還押租金○○元，並同意逕受強制執行」。如此一來，當租期屆滿房東拒不返還押租金時，房客即可持公證書直接聲請法院執行，不需提起返還之訴。

 

這也就是為什麼實務上常見的租約公證多半只針對「租金給付」與「到期返還房屋」這兩項義務進行，而非涵蓋所有租賃爭議。換句話說，房東聲請的強制執行，必須嚴格符合公證書中的約定內容，法院在審理執行聲請時並不會去審查該內容是否合理，而是直接依據公證書來執行，但如果執行的標的超過公證法第13條所允許的範圍，例如租約中雖然有載明承租人必須維護房屋原狀，若承租人違反造成毀損，房東想要依此公證書直接聲請承租人賠償修繕費，法院則不會受理，因為這不屬於法律明文允許的強制執行範疇。再者，雖然公證書的效力強大，但並非萬能，實務上仍有一些限制需要注意，例如必須在公證書中明確寫出「願受強制執行」，否則即使有租約公證，仍無法直接聲請執行；又如必須等到債務人發生遲延給付的情形，方可進行執行，不能預先執行。此外，公證書雖然可以作為執行名義，但債務人仍然可以透過「異議之訴」來主張公證書不應執行，例如主張租約已經提前解除或房東本身違約，法院則會在異議之訴程序中進行實質審查。

 

發生異議

至於發生異議時如何處理，公證法第13條第3項及依公證法第151訂立之公證法施行細則第47條提供相應機制。若債務人（例如房客）或其繼受人、占有人認為公證書所記載之債權或義務存在瑕疵，不應強制執行時，可提起訴訟主張「不得強制執行之事由」。例如房客認為租約已續約或房東先行違約而無返還義務，便可在法院提出異議。此時，受訴法院得依必要情形裁定停止執行，但債權人（例如房東）若願提供相當擔保，法院仍應命令繼續執行。另一方面，若第三人認為公證書記載的債權虛偽，亦得代位債務人提起「確認債權不存在之訴」，一旦訴訟繫屬，強制執行得暫停進行。這些規定設計的目的，是在保障債權人能迅速執行的同時，也避免濫用公證制度侵害債務人或第三人的合法權益。

 

因此，若房東希望透過公證來保障租金繳納、押租金返還及房屋返還，必須注意幾個要點：第一，租約必須在公證人面前作成公證書，並明文載有「願受強制執行」的承諾；第二，租金、押金、違約金與租賃物返還的條款必須具體明確，尤其金額、給付日期、違約事實、標的物資訊不可含糊；第三，須符合公證法第13條所列舉的範圍，否則無法逕行執行；第四，若日後房客或房東對執行有異議，可依公證法第13條第3項及施行細則第47條提起異議之訴，由法院裁量是否停止執行。

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