因工作需提前退租，可以終止契約或拿回退押金嗎？

問題摘要：

提前解約是否能拿回押金，須視雙方契約有無明定提前終止條款與違約金約定。若契約明載不可任意終止，且違約需賠償一至兩個月租金，則承租人縱因工作變動提前搬離，也難以主張返還押金。但若契約未約定或約定過於苛刻，承租人仍可依實際居住時間、是否及時通知與是否造成出租人實際損害等情形，向法院或主管機關主張返還部分押金。

律師回答：

關於這個問題，民法第453條規定，定有期限的租賃契約，當事人若約定在租期屆滿前得終止契約，則承租人要終止契約，需依第450條第3項之規定，也就是應在合理期間內先期通知對方，否則視為違約。

 

在住宅租賃關係中，承租人是否有權提前終止契約，往往成為實務中常見爭議焦點，尤其是當租期尚未屆滿、租金已預繳或雙方對押金處理方式認知不一時，更容易引發衝突。為了保障承租人在特殊情形下的居住權益，並賦予其合理解約之法律依據，租賃住宅市場發展及管理條例第11條即明文列舉四項可提前終止租約之情況，且於該等情況下，出租人不得要求任何賠償，包括違約金、租金差額或沒收押金。

 

首先，若承租人因疾病或意外導致需長期療養，屬於非其可控制之個人健康因素，此時若繼續承租無法實際使用住宅，依條例第11條第1項第1款規定，承租人得以此作為提前終止租賃契約之正當理由，避免繼續負擔無法享有使用利益的租金。第2款所述，當住宅本身結構或設備已不合於居住使用，且有修繕之必要時，承租人得先以書面方式定期限催告房東進行修繕，若房東未於期限內改善，則承租人有權主張提前終止契約，此規定平衡了房屋品質維護責任並保障承租人居住環境安全。第3款規定涉及租賃標的物部分滅失，例如房屋一部因天災、火災、水災等非承租人可歸責原因而毀損，若其餘部分已不堪居住或喪失居住機能，承租人可依此主張解除契約，無需再承擔繼續租用之責任。至於第四款，則是當第三人主張對該租賃住宅享有權利，例如主張所有權、用益物權或其他合法占有權，導致承租人無法依約居住時，亦可主張終止契約，此舉在法律上即為保護承租人免於遭遇不實租賃或違法轉租所衍生的損害。

 

以上各項，均須承租人檢附相關事證並以書面通知出租人，且應於終止前三十日完成通知程序，依同條第二項規定辦理。若承租人已死亡，其繼承人得依前述條件主張終止契約，對遺屬而言，此條亦兼顧其後續負擔之公平性與法定繼承處理之實務需要。實務上，承租人於終止契約時，宜具體提供相關證明文件，如診斷證明書、火災或建管單位開立之不堪居住證明、法院或警察機關處理文件等，以資佐證終止原因合於第11條之法定事由，並主張押金應無扣留理由，全額返還。

 

此外，該條亦具有強制性質，即使租賃契約內另行約定限制承租人提前解約之權利，亦不得排除條例所賦予之解約權，因此房東若於租約中訂明「一經簽約，不得因任何事由提前解約」者，在上述四種情形中亦屬無效條款。對承租人而言，此為法律明文保障之解約權，不容任意剝奪。在法制面上，該條落實租屋弱勢方的居住安全與健康保障，符合居住正義與民法誠信原則，亦引導出租人善盡修繕維護與合法出租之責任，減少租屋糾紛。

 

實務上大多數租賃契約都會明載若於租期內提前解約，須提前一個月至兩個月通知房東，否則應支付一至兩個月的違約金或沒收部分押金。若契約並未約定得提前解約的條件，原則上租期內不得任意解除或終止契約，換言整，租賃是屬於「不得終止」契約類型，承租人即使因個人因素如調職、離職、家庭變故等需提前退租，法律上仍屬承租人單方違約，終止不生效力。

 

在租賃契約提前終止時，押租金應如何返還，屬雙方契約自由，如果租賃契約內容已明白約定，房東、房客於租期屆滿終止或提前終止租賃契約時，雙方所應該遵守的條件以及押租金如何返還及扣減時，房東與房客則應依雙方當初所約定的條件履行。因此，雙方有約定可以房東依約主張扣除一至二個月租金作為違約金或直接沒收押金，在多數情況下屬於合法行為。

 

如退萬步之，民法第454條規定，若承租人提前終止契約，出租人已預收尚未到期之租金者，應返還該部分租金；但若是以押金方式支付的，是否返還押金則取決於雙方約定與是否構成損害賠償。按民法第455條，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。若提前解約不符合法定或契約條件，即屬提前返還租賃物，出租人得主張違約。

 

實務上法院常認為，即使承租人提早退租，若房東已明確收取違約金或押金抵作違約賠償者，則其權益應受尊重。即「當事人約定於契約終止時，出租人得沒收押金抵作違約金，於法律並無禁止時，應屬有效」。

 

由此可知，若契約內明定提前終止須賠償一或兩個月租金，承租人即使租期尚短或因個人因素需搬遷，仍應依契約約定承擔違約責任。不過，承租人仍可依具體情況與房東協商減免違約金或部分押金，尤其若另有新承租人可無縫接手租約，減少出租人空屋損失，房東或有酌情處理空間。

 

押金，又稱為押租金，是在租賃關係中承租人交付給出租人的一筆金錢，其法律性質主要是作為履行契約義務的擔保，若承租人在租期內對租賃物造成損害，出租人可以依法從押金中扣除相應金額作為損害賠償金。這筆金錢通常在訂立租賃契約之初即由承租人支付，性質上非屬租金，而係擔保性質之金錢給付。依據土地法第98條規定，以現金為租賃之擔保者，其所生之利息視為租金之一部，並且利率的計算應與租金所由算定之利率相等，此即明定押金雖非租金本體，但其衍生利息與租金具同一法律地位。此項規定之意旨，在於保障承租人利益，避免出租人因占用押金資金而無需給付任何報酬。

 

簡言之，押租金的目的在於房東與房客簽訂租賃契約時，房客作為擔保在租賃關係存續中，房東對房客所享有的租金支付的債權以及損害賠償的債權，簡單說也就是擔保房客欠繳的租金，跟損壞房屋的賠償。

 

房東不退還押金，箇中原因，可能合理正當，也可能是諸多藉口但都不合法，也有的是百般說詞，其實就是不想還而而已；無論是那一種情形，押金畢竟都握在房東手中，房客若堅持自己返還押金的主張有理，亦只能循法律途徑追討。

 

若認為押金扣除金額過高或，若租期極短，扣押兩個月押金顯失公平者，得依民法第252條主張減少賠償額。若租賃契約並未載明任何提前終止或違約條款，而房東主張沒收全部押金，可能構成無約可據的侵權行為，承租人得以不當得利為由請求返還。不過承租人仍需證明其搬遷屬合理原因，且未造成出租人實質損害，較有可能獲得法院支持返還部分押金。

 

為避免未來產生類似爭議，建議承租人在簽約前即詳細閱讀租賃契約內容，並與房東協議增加「因工作調動得提前一個月通知解約」等合理條款，使雙方權利義務更為明確。若需提前解約，應盡早以書面通知房東，並保留相關證據，以爭取合情合理的處理與押金返還。

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