全部轉租合法嗎?如何確定它是合法轉租呢?

問題摘要：

全部轉租並非法所禁止，但必須具備出租人之明確同意，方得成立有效契約。確認轉租是否合法，應查明原租約內容及同意文件，避免僅憑承租人主張而陷入法律風險。次承租人如未善盡查證義務，亦將面臨無法主張合法使用、損失押金租金、甚至無處可住的風險。建議次承租人如對轉租合法性有疑問，應即向出租人確認，或委請律師代為審查，以保障自身權益。

 

律師回答：

關於這個問題，在探討全部轉租是否合法以及如何確認其合法性時，首先必須釐清「轉租」與「全部轉租」的法律意涵及其在民法下的適用條件。

 

根據民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」此條文可知，若承租人擬將整個租賃物轉租於他人，即屬「全部轉租」，此種情況下，即使租賃物為房屋，亦須取得出租人之明確承諾始得為之，否則視為違法。

 

反之，僅就租賃房屋之一部分為轉租行為者，法律採較寬容態度，除非契約明確約定不得轉租，否則得為之，屬合法行為。若承租人未經出租人同意便將租賃房屋全部轉租於他人，即構成違法轉租，出租人依法得依民法第443條第2項主張終止租賃契約，致使該名承租人失去原有房屋之使用收益權，次承租人則因無法對抗出租人，而淪為無權占有者，其所受損害亦僅能向承租人請求損害賠償。從最高法院歷年判決來看，亦一貫採此嚴格態度。

 

如最高法院43年台上字第868號判決指出：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。……違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。」此即確認未經允許而為之全部轉租，其法律後果即是租約可被解除，次承租人占用亦為無權占有，無法主張任何租賃契約上的權利。

 

同理，最高法院37年上字第7633號亦認為：「如將房屋全部轉租他人，則雖無反對轉租之約定，亦非經出租人承諾，不得為之。」從而進一步確認全部轉租必須有出租人明確的同意，方為合法。實務上，如承租人未能提出書面同意證明，或其與出租人所簽契約中載明禁止轉租，則視為未經合法授權，構成違約行為。

 

為確認全部轉租是否合法，次承租人於承租前應主動要求轉租人出示合法轉租之證明，這包括：一、原始租賃契約中明確載有出租人同意承租人得轉租；二、有出租人親簽之書面轉租同意書；三、有出租人授權承租人辦理分租或招租事宜之委託書。若僅憑轉租人一方口頭表示而無任何書面證明，次承租人所受之保障極為薄弱，未來若因原出租人主張契約終止而遭驅離，將難以主張合法使用權。

 

此外，即便承租人確實取得出租人轉租之同意，但若該同意僅限於房屋之部分使用權，承租人卻將全部轉租予他人，仍屬逾越授權，出租人依然可以主張違約並終止契約。

 

由此可見，次承租人在承租房屋前，若發現對方為「二房東」，應特別注意以下事項：一、確認原出租人是否為房屋所有權人，可透過謄本查驗；二、確認出租人與二房東間的租約是否尚在有效期間，若原租約即將屆滿，轉租契約恐失保障；三、查明是否有出租人對轉租之書面同意，避免落入違法轉租的法律風險。

 

否則一旦二房東與原房東間之契約被終止，二房東無權繼續將房屋提供予次承租人使用，而次承租人亦將喪失佔有之正當權源，只能向二房東請求損害賠償，卻無法對原房東主張權利。在法律責任部分，次承租人若係基於信賴二房東有權轉租而簽約，日後遭到驅離，確實可能構成損害，但因並無直接契約關係，其權利主張僅能對準二房東，無法對抗原房東。而二房東若知悉自己未得同意即任意全部轉租，則其行為亦屬惡意，法律上應負更高之責任。

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