未得房東的允許可以自行轉租嗎？二房東與房客訂立之租賃契約，大房東是否受此契約之限制？

問題摘要：

若承租人未得出租人之允許，即使與第三人訂立轉租契約，該契約雖於承租人與次承租人間有效，但對大房東並無拘束力；當原租賃契約屆滿或被合法終止時，次承租人即喪失使用權，構成無權占有，應即返還房屋。因此，承租人若欲轉租，應事先徵得出租人同意，次承租人亦應確認轉租行為是否合法，以保障雙方權益，避免陷入日後租屋糾紛與搬遷困境。對大房東而言，雖然無須與次承租人負起租賃契約上之義務，但若允許合法轉租，亦應透過書面形式明確授權，以便後續法律主張及責任釐清。對次承租人而言，切勿僅聽信「二房東」一面之詞，應要求提供轉租授權書或屋主書面同意文件，以保障自己得繼續合法居住使用，否則即使與二房東所簽租約有效，仍有被迫搬遷之風險。故所有房屋轉租或合租情形均應事前確認原始租約內容與房東立場，以免事後生變徒增損失。

 

律師回答：

關於這個問題，在實務上，租屋糾紛常見於承租人未經出租人（俗稱「大房東」）同意，擅自將房屋全部或部分轉租予第三人（即「次承租人」或俗稱「二房客」）。究竟在未得房東允許的情況下是否可以自行轉租？以及次承租人與大房東間的法律關係為何？

 

依民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」由此可知，承租人若未獲大房東允許，原則上不得將整體房屋轉租，惟若僅係部分轉租且雙方並無「禁止轉租」之約定者，則屬合法。在合法轉租情況下，出租人與承租人及次承租人三者之間的法律關係極為清楚。

 

首先，出租人與承租人之間存在原始租賃契約，屬雙方合意成立之債權關係，承租人依法取得房屋之使用收益權，並負有繳納租金、妥善使用租賃物等義務；若承租人將房屋轉租於第三人，次承租人對出租人並無直接契約關係，故不得以承租人與其所締約之轉租契約向出租人主張租賃契約所生權利，亦即出租人無須對次承租人負擔契約上之義務，例如繼續出租、維修、返還押金等，除非另有明文授權或明示同意。

 

最高法院37年上字第6886號判決指出，租賃關係乃基於信賴成立之債權關係，承租人未經同意擅自讓與租賃權時，有甚於全部轉租，出租人自可依規定終止租約。

 

又依最高法院32年上字第5859號判決，如出租人或其代理人曾口頭承諾允許轉租，該承諾即發生效力，不以書面為限。在合法轉租情形下，依民法第444條，承租人與大房東間租賃關係持續存在，次承租人與大房東間則並無直接契約關係，即便次承租人違約或造成損害，也應由承租人承擔責任。

 

其次，承租人與次承租人間自成立一新之租賃契約，係基於雙方合意所生之私法契約，與出租人並無涉入，惟因轉租關係存續之基礎仍係承租人與出租人之間之原始租約，故當原租約終止時，轉租契約亦將失其繼續存在之基礎。再者，雖出租人對次承租人不負契約責任，但若因次承租人之行為導致租賃物損害，出租人得向承租人請求損害賠償，承租人需負全部責任。再進一步觀察若承租人與次承租人所訂契約之承租期限超出原始租賃契約之範圍，於法律效果上，對出租人並不發生拘束力。

 

轉租關係是轉租人（即原承租人）與次承租人之間所成立的新租賃契約，與大房東並無法律關聯，故次承租人不得以其與「二房東」之租約對抗大房東。

 

最高法院68年台上字第3691號判例：「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人，租賃期限固已屆滿，但王某等既將之轉租，被上訴人不得依出租人之地位，對次承租人之上訴人請求返還租賃物。」

 

基於上述規範，如原承租人與次承租人所約租賃期限已與大房東訂約之期間一致，於期限屆滿後，次承租人即喪失使用房屋的合法依據，若仍占屋不出，即為無權占有，大房東可依民法第767條之所有物返還請求權，逕向次承租人請求返還房屋。但若承租人與次承租人間所約之租賃期限長於大房東與承租人間的契約期限，此超出部分是否仍有效？

 

最高法院83年度台上字第1328號判決要旨：「按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物。是本件縱如上訴人所辯，其與頭城鎮公所間有不定期租賃關係存在，其於頭城鎮公所與被上訴人間之租約期滿後，繼續占有系爭土地，仍屬無權占有。則被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求上訴人將上開房屋拆除，並將土地返還被上訴人，洵屬正當」

 

租賃契約為特定當事人間所成立之契約，轉租產生的次承租人權利不得超過原承租人，若原租約屆滿而未續約，次承租人繼續使用租賃物即為無權占有，大房東可依法請求其返還。

 

換言之，合法的次承租人若於合法租期內使用房屋，並不構成無權占有，大房東無權請其搬離；但一旦原租約屆滿而無續約，或承租人違反約定而使原租約失效，即使次承租人仍欲主張其租約有效，也無從對抗大房東，使用行為將構成無權占有。

 

實務上經常發生承租人於租期屆滿前無故失聯，導致大房東發現房屋仍遭他人占用。此時，若次承租人主張與承租人有不定期租約存在，是否得主張繼續使用房屋？如前所述，因大房東與次承租人之間未成立契約，縱次承租人主張不定期租賃關係存在，也無法對抗大房東，仍屬無權占有。大房東有權依法向其請求返還房屋，亦無需支付其任何租金，因雙方間本無租賃契約存在。

 

此係因出租人並未同意延展使用權限至承租人租期屆滿以後，自不受該契約限制。若次承租人於承租人與出租人間租約終止後，仍占用該租賃物，則屬無權占有，出租人得依民法767條之所有物返還請求權，逕向次承租人請求返還租賃物。例如某甲將自某乙承租之公寓轉租給某丙，並與某丙訂立三年期不定期租約，但某甲與某乙間之租約僅為二年期，且未取得某乙書面同意。於租期屆滿後，某乙不再續約，並要求某丙遷出，某丙雖主張與某甲間有有效契約，然因其權利基礎已失，依法不得繼續占用，某乙得請求返還該房屋。

 

實務見解次承租人之使用權係源自承租人，權利不得逾越原承租人，若原租約屆滿而無新約續訂，次承租人不得以與承租人間租約主張繼續使用之權，仍屬無權占有。又租賃關係成立與存續係基於當事人間之信任，承租人未經出租人同意將租賃物轉租，視同違反契約，出租人得終止契約並收回租賃物。

 

此外，若承租人轉租僅限於房屋之一部分，依民法第443條規定，除非契約明文禁止，原則上得為之，惟仍應注意轉租行為不得影響原租賃物之完整性與使用安全，否則出租人仍得依法主張解除契約。實務中常見承租人於未經同意情況下將整層公寓分租為多間套房收租，結果因違反原租約被原出租人終止契約，致使全部次承租人亦無居所，法律責任仍應由該名承租人承擔。

 

在合法轉租架構下，出租人與次承租人無直接契約關係，出租人僅對原承租人負有契約義務，若承租人擅自延長轉租期限或轉租整棟房屋逾越原租約授權範圍，出租人對次承租人不負責任，得依法主張無權占有並請求返還房屋，相關損害賠償責任仍應由承租人負擔。故次承租人承租時應審慎查核二房東之租約內容，並確認是否已獲原房東書面同意轉租，以保障自身權益，避免落入居住無保障之風險。

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